考點：房地產經紀機構和人員管理

一、房地產經紀機構管理

房地產經紀是房地產市場不可或缺的重要組成部分。發達國家房地產市場中80%以上的房地產交易是房地產經紀人促成的。

我國房地產經紀行業，是房地產市場發育中的一個薄弱環節，經紀機構魚龍混雜，從業人員良莠不齊。

2016年，《房地產經紀管理辦法》修訂，進一步加強房地產經紀行業管理。

目前，房地產經紀人執業資格，由注冊管理轉變為登記服務管理。

房地產經紀機構是指依法設立，從事房地產經紀活動的中介服務機構。房地產經紀機構可以設立分支機構，房地產經紀人員數量應滿足要求。

(一)房地產經紀機構備案

房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案。

房地產經紀機構及其分支機構變更或者終止的，應當自變更或者終止之日起30日內，辦理備案變更或者注銷手續。

(二)房地產經紀活動管理

房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。

分支機構應以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。

房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用。

(三)房地產經紀合同要求

房地產經紀機構接受委托提供房地產信息、實地看房、代擬合同等房地產經紀服務的，應當與委托人簽訂書面房地產經紀服務合同。

1.房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務的，應另行簽訂合同。

2.房地產經紀服務實行明碼標價制度。

3.房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同的約定標準的，不得收取傭金。

4.兩家或兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務的，只能按照一宗業務收取傭金，不得向委托人增加收費。

5.房地產經紀服務合同應當加蓋經紀機構印章，并由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名。

(四)禁止行為

房地產經紀機構和房地產經紀人不得有下列行為：

1.捏造散布漲價信息，或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格;

2.對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價;

3.以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易;

4.泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益;

5.為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利;

6.改變房屋內部結構分割出租;

7.侵占、挪用房地產交易資金;

8.承購、承租自己提供經紀服務的房屋;

9.為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務;

10.法律、法規禁止的其他行為。

二、房地產經紀專業人員管理

房地產經紀人員包括：高級房地產經紀人、房地產經紀人和房地產經紀人協理。

國家對房地產經紀專業人員實行職業資格制度。

(一)房地產經紀專業人員職業資格考試

房地產經紀人員職業資格考試分為房地產經紀人資格考試和房地產經紀人協理資格考試，均實行統一考試的評價方式。

高級房地產經紀人職業資格評價的具體辦法另行規定。

從2016年起，房地產經紀人協理、房地產經紀人職業資格實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度。原則上每年舉行1次考試。

(二)房地產經紀專業人員登記服務

各級別房地產經紀人員資格證書實行登記服務制度。中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責登記服務的具體工作，定期向社會公布房地產經紀人員資格證書的登記情況，建立持證人員的誠信檔案，為用人單位提供信息查詢服務。

三、房地產經紀人員技術能力與職責要求

(一)房地產經紀專業人員職業技術能力

(二)房地產經紀專業人員的權利和義務

房地產經紀人、房地產經紀人協理應當履行的義務：

1.遵守法律、法規、行業管理規定和職業道德規范;

2.不得同時受聘于兩個或者兩個以上房地產經紀機構執行業務;

3.接受職業繼續教育，不斷提高業務水平;

4.向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業務;

5.為委托人保守商業秘密。

四、規范房地產經紀中介行為

積極推行從業人員實名服務制度。中介機構備案時，要提供本機構所有從事經紀業務的人員信息。市、縣房地產主管部門要對中介從業人員實名登記。

中介從業人員服務時應當佩戴標明姓名、機構名稱、國家職業資格等信息的工作牌。

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