問答題

（一）某城市房管部門直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業區內，建筑面積為1500m2，占地2900m2，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態。現政府擬將該房地產出售，委托房地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解，該區域內建筑容積率為3及以下的商業用途土地價格為2萬元/m2，商品住宅銷售均價為1.2萬元/m2。

據此，估價師擬定了以下兩種估價思路：

1.以商品住宅銷售均價為基礎估價;

2.以商業用途土地價格為基礎估價。

問題：

1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。

2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線。

考點分析：在不同客觀條件下，估價方法的選用與技術路線。

【參考答案】

1.若轉讓后允許改變用途，則以商業用途價格為基礎估價較合適，或若轉讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。(2分)

理由：

估價對象處于繁華商業區，根據最高最佳利用原則應以商業用途價格為基礎估價。

或估價對象證載用途為住宅，根據合法原則，應以住宅銷售均價為基礎估價。(4分)

2.估價技術路線：①選擇估價方法，②方法運用中的具體處理，③確定估價結果。(4分)

考試總結：因為考試一般都是以一種選擇為前提，這樣兩種選擇考生很難想到，不容易得分。

（二）某工廠坐落于城市中心區域，有廠房數幢，土地使用權性質為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業用地，最新城市規劃將地塊調整為商業用地，政府現對該地塊進行收購儲備，委托某房地產估價機構進行有關估價。

問題：

1.評估該宗房地產評估價格時，如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

2.政府收購該宗房地產后，將其變為出讓熟地還需投入哪些費用?

3.評估該宗熟地出讓價格時，如何來界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

考點分析：兩種以上估價方法的選用及其技術路線

【參考答案】估價方法的選用及其技術路線

1.政府收購該宗房地產時進行評估，土地用途應界定為工業用途，適宜選用成本法、比較法、基準地價修正法。(2分)

2.收購房地產變為可出讓熟地過程中要投入下列費用：

建筑物拆除費用。(2分)

土地開發費用(如七通一平費用等)。(2分)

其他成本費用(如財務成本、管理費用)。(2分)

3.出讓時對該宗熟地使用權價格進行評估，用途應界定為商業，適宜選用假設開發法、比較法、基準地價修正法。(2分)

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