第四章　房地產估價原則

一、單項選擇題

1、某抵押價值評估中，房地產估價師除應遵循市場價值評估的原則之外，還應遵循的原則是(　)。

A、最高最佳利用原則

B、謹慎原則

C、合法原則

D、價值時點原則

2、所謂的(　)，就是估價師在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實事求是地進行估價。

A、客觀

B、獨立

C、公正

D、中立

3、下列有關房地產估價原則，描述錯誤的是(　)。

A、抵押價值評估要遵循謹慎原則

B、抵押價值評估要遵循合法原則

C、嚴格來說，投資價值評估不一定要遵循獨立、客觀、公正原則

D、投資價值評估不可增加主要原則之外的其他適用的估價原則

4、(　)要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。

A、合理原則

B、有效原則

C、合法原則

D、公正原則

5、根據《國有土地上房屋征收評估辦法》，房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以(　)為準。

A、房屋登記簿

B、房屋權屬證書

C、房屋轉讓合同

D、房屋銷售合同

6、以房地產抵押貸款為目的的估價，其價值時點原則上為(　)。

A、簽訂估價委托合同之日

B、發放抵押貸款之日

C、估價對象實地查勘之日

D、未來處置抵押房地產之日

7、預測性房地產估價，其估價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是(　)。

A、估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在

B、估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在

C、估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去

D、估價對象狀況為將來，房地產市場狀況為將來

8、關于價值時點的說法，錯誤的是(　)。

A、價值時點可以是過去、現在或將來

B、價值時點是由估價目的決定的

C、價值時點應與估價對象狀況對應的時點一致

D、價值時點與實地查勘日期可以不一致

9、下列估價中，價值時點應為現在、估價對象狀況應為現在狀況的是(　)。

A、評估期房的價值

B、房地產損害賠償

C、房屋征收評估

D、估價鑒定

10、房屋征收中，用于產權調換房屋為期房的，為計算被征收房屋價值與用于產權調換房屋價值的差價而評估用于產權調換房屋的價值，其價值時點應為(　)。

A、房屋征收決定公告之日

B、原征收補償協議達成之日

C、用于產權調換房屋支付之日

D、委托估價之日

11、運用收益法評估房地產價值時，要求利用與估價對象所在區域相同或相似房地產的客觀收益來推算估價對象預期收益，這主要是依據房地產估價中的(　)。

A、合法原則

B、最高最佳使用原則

C、替代原則

D、公平原則

12、某工廠經所在街道負責人同意，將一幢權屬登記為工業用途的沿街廠房改造為若干小商鋪出租，某估價機構接受委托以實際用途為估價前提，對該房地產抵押價值進行評估。這種做法忽略了最高最佳利用應該滿足條件中的(　)。

A、技術上可能

B、經濟上可行

C、價值最大化

D、法律上許可

13、某宗房地產規劃用途為商業，現狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據最高最佳使用原則應按(　)進行估價。

A、超市用途

B、社會平均收益

C、地價加房價

D、服裝店用途

14、比較法、收益法中的客觀收益、成本法中的客觀成本，都可以說是以(　)為基礎的。

A、收益遞增遞減原理

B、均衡原理

C、適合原理

D、替代原理

15、某城市市區內有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據城市規劃，該工廠所在地塊的規劃用途為商住綜合用地。現需評估該工廠用地的公開市場價值，則應按(　)進行評估。

A、工業廠房

B、工業用地

C、商品住宅

D、商住用地

16、有甲、乙兩宗區位、面積、權益、規劃條件等相當的土地，甲土地為空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價結果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是因為(　)。

A、乙土地價值低于甲土地價值

B、該建筑物價值小于其重置成本

C、該建筑物價值小于其拆除費用

D、該建筑物更新改造后的價值低于其現狀價值

17、以房地產與其外部環境是否協調，來判定是否為最高最佳使用的經濟原理是(　)。

A、最佳使用原理

B、適合原理

C、均衡原理

D、收益遞減原理

18、某宗房地產在現狀下持續經營的價值為5000萬元。假定對該房地產進行重新裝修后的價值為6500萬元，裝修費用為800萬元，裝修期為1年，裝修費用均勻投入，裝修期間租金凈損失現值為500萬元;如果對該房地產進行改變用途的改造，改造后的價值為8000萬元，改造費用為2160萬元，改造期為1年，改造費用均勻投入，改造期間租金凈損失現值為500萬元;折現率均為10%，該地區不適合拆除重建。根據上述資料，該宗房地產的最高最佳利用應是(　)。

A、維持現狀

B、改變用途

C、重新裝修

D、重新開發

19、運用收益法評估收益性房地產假定未設立法定優先受償權下的價值，當估計未來收益可能會高也可能會低時，一般應采用(　)的收益估計值。

A、較高

B、較低

C、最高

D、居中

20、國有土地上房屋征收評估時，對同一房屋征收范圍內的同類被征收房屋，應一視同仁，采用相同的估價方法或對待方式進行估價，這體現了征收估價時應遵循(　)原則。

A、一致性

B、一貫性

C、獨立客觀公正

D、合法

答案部分

單項選擇題

1、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產估價原則概述。市場價值評估應遵循獨立客觀公正原則、合法原則、價值時點原則、替代原則、最高最佳利用原則。而在其他價值和價格評估中，有的除了要遵循市場價值評估應遵循的原則，還要遵循其他原則，如抵押價值和抵押凈值評估還應遵循謹慎原則。參見教材P154。

2、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是獨立客觀公正原則。所謂"客觀" ，就是要求估價師和估價機構在估價中不帶著自己的情感、好惡和偏見，應按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。參見教材P154。

3、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產估價原則概述。投資價值評估要站在某個特定單位或個人的立場上而非站在中立的立場上進行評估，嚴格地說不一定要遵循獨立客觀公正原則。在評估市場價值以外的其他價值和價格時，可在市場價值評估應遵循的原則外增加估價原則，或者在市場價值評估應遵循的原則中進行取舍，但這種增加或取舍不能隨意，應根據估價目的和價值類型來增加或取舍。參見教材P154。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是合法原則。合法原則要求估價結果是在依法判定的估價對象狀況下的價值或價格。參見教材P155。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是合法原則。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》，對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。參見教材P160。

6、【正確答案】 C

7、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是價值時點原則。預測性房地產估價，估價對象狀況及房地產市場狀況均為將來的狀況。此種情形大多出現在房地產市場預測、為房地產投資分析提供價值參考依據的情況下，特別是預測房地產在未來開發完成后的價值。在假設開發法中，預測估價對象開發完成后的價值就屬于這種情況。參見教材P162，表4-1。

8、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是價值時點原則。選項C錯誤，價值時點不一定與估價對象狀況對應的時點一致。參見教材P162。

9、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是價值時點原則。價值時點為現在，估價對象狀況為現在狀況的估價，此種情形是最常見、最大量的，如房地產抵押估價、房屋征收評估、司法拍賣估價，包括在建工程估價。參見教材P162。

10、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是價值時點原則。在房屋征收中，補償方式為房屋產權調換且用于產權調換房屋為期房的，評估用于產權調換房屋的價值時，價值時點應與評估被征收房屋價值的價值時點一致，房屋征收估價的價值時點為房屋征收決定公告之日。參見教材P163。

11、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是替代原則。替代原則要求評估價值與估價對象的類似房地產在同等條件下的價值或價格偏差在合理范圍內。參見教材P164。

12、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。產權登記為工業用途，私自改造為商鋪，未經管理部門批準，屬于不合法的利用行為。最高最佳利用必須是在合法前提下的。參見教材P166。

13、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。最高最佳利用包括最佳的用途、規模和檔次，該房地產最好的用途即服裝店用途。參見教材P166。

14、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是替代原則。整個比較法可以說是以替代原理為基礎的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設開發法中的后續開發的必要支出及應得利潤等，也都是遵循替代原理來求取的。參見教材P166。

15、【正確答案】 B

16、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價對象的各個組成部分是否搭配，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價對象的最佳集約度和最佳規模。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當，該房地產的效用便不能得到有效發揮，從而會降低該房地產的價值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態，如已過時、破舊、現狀容積率低，則會妨礙該土地的有效利用，在對該土地進行估價時就需要做減價調整。“該建筑物價值小于其拆除費用”意味著該建筑物的凈殘值為負值，它對土地價值有減價影響，因此乙土地及地上建筑物價值低于甲土地價值。甲乙土地價值應該大致相當，乙土地連同建筑物一起價值低于甲土地，說明建筑物價值為負值。運用排除法，選項A，直接可以排除，因為甲乙應該地價相當;選項B，建筑物如果還存在重置價值，則其價值大于0;選項D，更新改造后的價值肯定是大于現狀價值的，否則就不值得更新了。參見教材P168。

17、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價對象與其外部環境是否協調，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價對象的最佳用途。參見教材P169。

18、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。重新裝修價值=6500/1.1-800/1.10.5-500=4646(萬元)，改變用途價值=8000/1.1-2160/1.10.5-500=4713(萬元)。參見教材P170。

19、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是謹慎原則。采用收益法評估收益性房地產假定未設立法定優先受償權下的價值，當估計未來的收益可能會高也可能會低時，遵循謹慎原則應采用保守的較低的收益估計值。參見教材P171。

20、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是一致性原則和一貫性原則。一致性原則是指為同一估價目的，對同一或相關估價項目涉及的各宗同類房地產，應采用相同的估價方法或對待方式進行估價。國有土地上房屋征收評估也應遵循一致性原則，即對同一房屋征收范圍內的同類被征收房屋，應一視同仁，采用相同的估價方法或對待方式進行估價。參見教材P172。

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