單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分，每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)

(一)某房地產估價機構接受委托，對市中心某大廈地下一、二層進行房地產抵押價值評估，目的是為委托人辦理續期貸款提供價值參考依據。該大廈地下一層為各類獨立餐飲店面，目前處于滿租狀態，租期一般為三年，部分早期進駐的店面租金水平低于同層其他類似店面15%左右，這部分店面剩余租期基本都在半年以內，地下一層其他店面租金與市場水平接近。地下二層為車位，均可獨立出售，目前業主對外出租。

1.采用比較法測算地下一層房地產價值時，若選擇該大廈首層作為可比實例，則必須進行(　)。

A.交易情況修正

B.市場狀況調整

C.實物狀況調整

D.區位狀況調整

『正確答案』D

『答案解析』商業地產價格對樓層因素很敏感，對于大廈地下一層來說，樓層是區位因素。區位狀況調整主要有位置(包括所處的方位、與相關場所的距離、臨街狀況、樓層、朝向)、交通條件、外部配套設施、周圍環境等影響。對地下一層估價選首層作為可比實例，樓層不同，必須進行區位狀況調整。

2.采用收益法測算地下一層租金收益時，正確的做法是(　)。

A.應充分考慮各店面租約租金的限制

B.只需考慮低租金店面剩余租期內租約租金的限制

C.若低租金的優惠條件不可延續，則不需考慮租約租金的限制

D.不考慮各店面租約租金的限制，以目前市場租金水平為準

『正確答案』C

『答案解析』最符合題意答案為C，合同租金低于市場租金的，應為出租人權益價值，在租約期內應采用租約租金，租約期外采用市場租金，但要先分析原租約租金是否合理、是否與正常客觀市場租金偏差過大，如果偏差過大則雙方均可能毀約，對這種租約租金不能直接使用，要進行適當調整。總之就是采用的租約租金與市場租金偏差不會太大。由于低租金店面剩余租期僅半年，如沒有延續條款，則可以直接按市場租金考慮。

3.采用比較法評估地下二層車位價值時，權益狀況調整的內容可不包括(　)。

A.土地使用期限

B.規劃條件

C.租約限制

D.原抵押權的優先受償款

『正確答案』D

『答案解析』權益狀況調整包括規劃條件、土地使用期限、租賃或占用情況等。參見《房地產估價理論與方法》教材P199。

主要考點：

1.比較法的區位修正、權益修正包括的內容;

2.收益法的合同租金的限制。

(二)某市規定自2013年4月1日起對二手房交易中的個人所得稅由原來按照交易總額的1%計征，調整為按照轉讓所得的20%計征，張某于2013年4月15日出售了其擁有的一套住房，稅務部門認為其申報的成交價格較正常市場價格明顯偏低。房屋登記資料顯示該套住房為張某于2009年8月27購得。為合理確定張某應繳納的個人所得稅額，稅務部門委托房地產估價機構評估該套住房的市場價值。

4.根據估價目的，本估價項目的價值時點應當是(　)。

A.2009年8月27日

B.2013年4月1日

C.2013年4月15日

D.2009年8月27日和2013年4月15日

『正確答案』D

『答案解析』評估“轉讓所得”就要評估出張某原購房時市場價格和現在轉讓時的市場價格之差，因此價值時點有兩個。

5.注冊房地產估價師應當在估價報告的(　)內容中對該稅收政策調整進行闡述。

A.估價假設與限制條件

B.市場背景描述與分析

C.風險提示說明

D.估價測算過程

『正確答案』B

『答案解析』稅收政策調整是明確發生事實，不能放在估價假設與限制條件中，征稅目的估價不用風險提示，應放在市場背景描述與分析中。見案例教材20頁倒數第二行。

6.關于該市稅收政策調整可能產生的影響分析，不恰當的是(　)。

A.將在一定程度上抑制房地產投資投機性需求

B.部分剛性需求購房者將轉向新建商品住房市場

C.二手房市場交易量增加，房價上漲勢頭將趨緩

D.將在一定程度上催熱該市房地產租賃市場

『正確答案』C

『答案解析』此項稅收政策調整目的是提高存量房轉讓成本，對轉讓方提高稅賦，客觀上也會抑制需求，因此選項A、B、D并行不悖，但選項C與其他三項相悖。

主要考點：估價基本事項

價值時點的確定、市場背景描述與分析內容、稅收政策對房地產市場的影響。

(三)某市土地管理部門掛牌整體出讓一宗面積為20萬平方米、容積率為2.5的住宅用地，甲房地產開發公司擬取得該宗土地后分三期進行滾動開發，委托乙房地產估價機構評估其能承受的最高掛牌出讓地價。注冊房地產估價師擬選用假設開發法中的動態分析法進行估價。

7.采用動態分析法進行估價時，正確的是(　)。

A.對宗地整體估價，將各期凈現金流量分別折現至各期開發活動起始點

B.對宗地整體估價，將各期開發投資分別計息至各期開發活動結束點

C.對宗地整體估價，將各年凈現金流量折現至整個開發活動起始點

D.對三期分別估價，將各期凈現金流量分別折現至各期開發活動起始點后加總

『正確答案』C

『答案解析』動態分析法是要將未來凈現金流量折現到價值時點(在本題中是取得土地的時點)的，選項D錯在不同時點的價格不能直接相加。

8.在確定開發完成后的房地產價值時，應當采取(　)。

A.價值時點的住宅市場價格

B.三期開發完成后的住宅市場價格，折現至價值時點

C.各期開始銷售時的市場價格，分別折現至價值時點

D.各期各年銷售時的平均市場價格，分別折現至價值時點

『正確答案』D

『答案解析』動態分析法中開發完成后的房地產價值是在價值時點之后未來某時點下開發完成后狀況下的價值，不是價值時點的價值，因此選項A不對，選項B、C、D中最合適的是D。

9.在計算扣除項時，除開發成本、管理費用外，還應當包括(　)。

A.銷售費用、銷售稅費和開發利潤

B.銷售費用、銷售稅費和投資利息

C.銷售費用、銷售稅費和購地稅費

D.銷售費用、銷售稅費和企業所得稅

『正確答案』C

『答案解析』動態分析法中是不能出現開發利潤和投資利息的，另外，企業所得稅也不會出現。

10.關于該估價項目的說法，正確的是(　)。

A.測算投資利息時應當采用價值時點的利率

B.評估單價應當等于價值時點類似地塊的平均交易單價

C.動態分析法測算結果大于靜態分析法測算結果

D.折現率可以根據委托人的目標要求來設定

『正確答案』D

『答案解析』這是投資價值評估，選項C說法沒有依據。A動態分析法不計算利息。B是市場價值，本題是測算投資價值。

主要考點：

分期開發的估價技術路線。

假設開發法中動態分析法，開發完成價值的計算和應扣除項目的確定、估價參數的選擇、結果的確定。

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