簡答題

1、房屋征收估價的特點有哪些?

2、簡述房地產拍賣、變賣估價的特點。

3、簡述房地產強制拍賣估價的技術路線。

4、法院委托估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經調查，該辦公樓是甲企業因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規則規定，拍賣所得價款除法律規定優先受償的以外，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔全過程相關稅費。

<1> 、估價機構是否有義務將估價結果告知借款企業?為什么?

<2> 、房地產拍賣、變賣估價有哪些特點?

<3> 、乙公司欲競買該辦公樓，現向估價機構咨詢競買價格。估價機構應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發生哪些稅費?

5、某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，價值時點為2016年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2011年6月通過出讓取得，2012年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為3000元/㎡，包括土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2011年6月至價值時點的投資利息。估價人員經調查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為3000元/㎡。

<1> 、估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?

<2> 、在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

答案

1、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產損害賠償估價的技術路線及難點的處理。對可修復的商品房質量缺陷可采用重置成本法估價。參見教材P296。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是企業各種經濟行為涉及的房地產估價類型。選項C錯誤，企業的出售、兼并、破產清算，通常也伴隨房地產權屬的轉移。參見教材P306。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是企業各種經濟行為涉及的房地產估價。產權明晰成為企業的各種經濟活動的前提。參見教材P306。

4、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是估價的相關技術規定。企業各種經濟活動涉及的房地產估價，應調查了解估價對象合法改變用途的可能性，并應分析、判斷以“維持現狀前提”或“改變用途前提”進行估價。參見教材P307。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是估價方法的選用。房地產權屬發生轉移，如果繼續使用，即不轉變用途，則在充分考慮項目的預期發展的可行性前提下，采用比較法和成本法進行估價。參見教材P307。

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