2017年5月10日，某房地產估價機構接受委托，評估一處2012年建成，建筑面積為103平方米的毛坯住宅小區配套商鋪的市場價值。選用比較法作為主要的估價方法，搜集到三個交易實例。實例1是本小區底商，上下兩層，建筑面積共260平方米，平均單價12000元/m2，簡裝;實例2是對面小區帶裝修底商，現出租做飯店用途，建筑面積130平方米，平均單價16000元/m2;實例3是本小區剛剛轉讓的面積103平方米一層底商，買賣雙方的稅費均由買方負擔，買賣合同約定合同約定成交價格10000元/m2，除以上情況外，三個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。

問題：

1.這三個交易實例是估價對象的類似房地產還是可作為可比實例?并說明理由。

2.如若選用為可比實例，請說明如何修正處理?

考點分析：比較法的可比實例的選取。

【參考答案】

1.交易實例是在房地產市場中真實成交的房地產交易案例;類似房地產是指與估價對象的區位相近并與估價對象房地產狀況(用途、建筑結構、權利性質相同)或相當(規模、檔次)的房地產;可比實例房地產是指交易方式應適合估價目的、與估價對象房地產相似、成交日期應接近價值時點、成交價格應盡量為房地產正常價格。交易實例房地產的外延最大，類似房地產次之，可比實例房地產最小，是包含和被包含的關系。

實例1因規模不相當不能成為類似房地產、更不能成為可比實例;實例2、實例3符合可比實例要求，選為可比實例。

2.實例2應扣除裝修費用修正為不含有裝修的毛坯房地產價值;實例3根據所得到的賣方實際價值，選用公式，確定正常市場價進行交易情況修正。

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