1.某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價機構評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。作為房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之后，還需做哪些專業工作?

考點分析：假設開發法+比較法的方法的選用和技術路線。

【參考答案】

(1)選用假設開發法和比較法進行估價;

(2)了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本;

(3)分析確定土地的最佳開發方案;

(4)了解房地產開發成本及開發完成后的市場經營模式，(租或售)，運用比較法或收益法預測建成后房地產總價值，調查了解類似房地產的開發成本費用等，如前期費用、建安工程費用、專業費等，測算土地價格;

(5)了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況;

(6)選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格;

(7)綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果;

(8)根據《房地產估價規范》的要求，撰寫并出具估價報告。

試題總結：土地的估價經常在問答題中出現，常考估價價值的性質，估價的方法、注意事項。

2.某房地產估價機構接受委托，評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場，該商場土地使用權以出讓方式取得，用途為商業，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產估價師完成估價報告后，委托人發現估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經濟壽命不同，成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。請你分析說明房地產估價師這樣做的理由。

考點分析：收益法+成本法的價格形成。

【參考答案】

1.(1)估價中的房地產年凈收益與財務報表中的凈利潤含義不同;

(2)收益指房地產對應凈收益，即房地產對商場出租或經營收益的貢獻部分;

(3)凈利潤已扣除了房地產的折舊攤銷、財務費用(含利息收益)及所得稅等，包含了正常的商業利潤等。

2.收益年限既要考慮建筑物剩余經濟壽命，還要考慮土地使用年限(或者土地使用終止年短于建筑物壽命終止年)。

3.估價采用的成本應為價值時點的社會平均(客觀)成本，或者：實際成本不一定是社會平均(客觀)成本。

試題總結：這道題明確了委托人提供的財務報表中房地產近三年平均的年凈利潤與房地產利潤的不同。成本法計算中實際成本與客觀成本的選用。

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