1、在開發項目財務評價中，靜態投資回收期肯定小于(　)。

A、基準回收期

B、項目開發期

C、項目銷售期

D、動態投資回收期

2、動態投資回收期是反映開發項目投資回收能力的重要指標，其設定的目標收益率Ic與動態投資回收期Pb之間的關系是(　)。

A、Pb越大，Ic越小

B、Ic越小，Pb越大

C、Ic越大，Pb越大

D、Pb與Ic無關

3、下列有關動態投資回收期的描述，錯誤的是(　)。

A、財務評價中，動態投資回收期應與基準回收期相比較

B、動態投資回收期一般用于開發完結后出租或自營的房地產項目評價

C、動態投資回收期一般不用于評價置業投資項目

D、動態投資回收期自投資起始點算起

4、已知某投資項目的凈現金流量如下表所示。如果投資者目標收益率為12%，求該投資項目的動態投資回收期(　)。

A、3.625

B、4.2

C、4.84

D、5.125

5、房地產開發項目銷售利潤率的正確表達式是(　)。

A、銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入

B、銷售利潤率=銷售利潤/總開發價值

C、銷售利潤率=銷售利潤/總開發成本

D、銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資

6、在計算房地產投資項目靜態開發成本時，不計算利息的費用是(　)。

A、建造費用

B、融資費用

C、其他工程費用

D、專業人員費用

7、房地產開發項目投資利潤率的正確表達式是(　)。

A、投資利潤率=年平均利潤總額/項目總投資

B、投資利潤率=年平均利潤總額/項目總開發價值

C、投資利潤率=銷售收入/項目總投資

D、投資利潤率=開發利潤/項目總投資

8、(　)是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內年平均利潤總額與資本金的比率。

A、投資利潤率

B、成本利潤率

C、資本金凈利潤率

D、資本金利潤率

9、對于相同的兩個房地產投資方案，其動態投資回收期(Pb)與靜態投資回收期(Pb')之間的關系是(　)。

A、Pb< p>

B、Pb≤Pb'

C、Pb=Pb'

D、Pb>Pb'

30、某投資者于2014年1月以500萬元購買一寫字樓用于出租經營，其中200萬元為年利率為7.5%、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款，其余由投資者以現金支付，2015年該寫字樓的年毛租金收入為100萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，年運營費用為毛租金收入的30%，寫字樓年增值率為3%，則2015年該寫字樓的投資回報率為(　)。

A、12.39%

B、15.38%

C、16.25%

D、21.13%

1、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是動態投資回收期。在考慮時間價值因素后，項目獲得的凈收益在價值上會逐年遞減，因此，對于同一個項目，其動態投資回收期一定大于其靜態投資回收期。動態投資回收期可能大于也可能小于基準回收期，而動態投資回收期與項目開發期和項目銷售期沒有必然聯系。參見教材P187。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是動態投資回收期。Ic越大，則每一年的凈現金流量的折現值越小，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間越長，即動態投資回收期越長。參見教材P187。

3、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是動態投資回收期。選項C錯誤，動態投資回收期也可以用于置業投資項目。參見教材P187。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是動態投資回收期。參見教材P188。

5、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入。參見教材P189。

6、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。在計算房地產投資項目靜態開發成本時，融資費用不需要計算利息。參見教材P191。

7、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是投資利潤率。投資利潤率的計算公式為：投資利潤率=年利潤總額或年平均利潤總額/項目總投資。參見教材P199。

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是資本金利潤率和資本金凈利潤率。資本金利潤率是指項目經營期內一個正常年份的年利潤總額或項目經營期內年平均利潤總額與資本金的比率，它反映投入項目的資本金的盈利能力。參見教材P199。

9、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是靜態投資回收期。由于動態的有折現，所以動態投資回收期一定要大于靜態投資回收期。參見教材P200。

10、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是現金回報率與投資回報率。年還本付息額A=P×i/[1-1/(1+i)n]= 200×7.5%/[1-1/(1+7.5%)30]=16.934萬元，2014年利息：200×7.5%=15(萬元)，2014年償還本金：16.934-15=1.934(萬元)，2015年利息：(200-1.934)×7.5%=14.855(萬元)，2015年償還本金(投資者權益增加)：16.934-14.855=2.079(萬元)，年有效毛收入=100×(1-10%-30%)=60萬元，稅前現金流=60-16.934=43.066萬元，所得稅=(60-16.934+2.079)×25%=11.286萬元，稅后現金流=43.066-11.286=31.78萬元。寫字樓市場價值增值額=500×(1+3%)×3%=15.45萬元，投資回報率=(31.78+2.079+15.45)/300=16.436%。本題選項C最接近計算結果。參見教材P201。

新一輪的房地產估價師備考之路已經開啟，環球網校為廣大房估備考者提供了模擬試題、高頻考點、歷年真題等資料，供考生免費下載，考生可點擊文末免費下載專區下載。考生即日起可 免費預約短信提醒，待2021年報名通知發布后，及時收到考試動態！