1、自營的房地產的最大特點是，房地產所有者同時也是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開。(　)

2、房地產的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，而且要考慮各種無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮，以免重復計算。(　)

3、在實際估價中采用較多的是凈收益每年不變的公式。(　)

4、投資回收是指所投入的資金的回收，即保本。(　)

5、若某宗房地產未來第一年的凈收益為200萬元，房地產為500萬元，則收益乘數為4%。(　)

6、直接資本化中未來第一年的收益不能用當前的收益近似代替。(　)

7、凈收益乘數是類似房地產的價格除以其年凈收益所得的倍數。(　)

8、某房地產未來第一年有效毛收入為10萬元，運營費用2.5萬元，有效毛收入乘數為10，則該房地產的資本化率為7.5%。(　)

9、如果可比實例與估價對象的凈收益流模式等相同，可用估價對象的凈收益率或運營費用率和可比實例的有效毛收入乘數來求取估價對象的綜合資本化率。(　)

10、資本化率是一種將房地產的預期收益轉換為價值的比率，但它并不能明確表示房地產未來各期的獲利能力。(　)

1、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是不同收益類型房地產凈收益的測算。自營的房地產的最大特點是，房地產所有者同時也是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開。參見教材P256。

2、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算應注意的問題。房地產的凈收益可分為有形收益和無形收益。在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮無形收益。如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮，以免重復計算。參見教材P257。

3、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是凈收益流模式的確定。在實際估價中采用較多的是凈收益每年不變的公式。參見教材P260。

4、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是報酬率的實質。投資回收是指所投入的資本的回收，即保本。參見教材P261。

5、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。收益乘數是房地產價值或價格與其未來第一年的收益的比值。收益乘數=500/200=2.5。參見教材P267。

6、【正確答案】 錯

【答案解析】 本題考查的是直接資本化法概述。直接資本化中未來第一年的收益有時用當前的收益近似代替。參見教材P267。

7、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是收益乘數法的種類。凈收益乘數是類似房地產的價格除以其年凈收益所得的倍數。參見教材P268。

8、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是收益乘數法的種類。有效毛收入乘數=房地產價格/有效毛收入;房地產價格=10×10=100(萬元);資本化率=凈收益/房地產價格=(10-2.5)/100=7.5%。參見教材P268。

9、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是資本化率和收益乘數的求取方法。如果可比實例與估價對象的凈收益流模式等相同，可用估價對象的凈收益率或運營費用率和可比實例的有效毛收入乘數來求取估價對象的綜合資本化率。參見教材P270。

10、【正確答案】 對

【答案解析】 本題考查的是資本化率與報酬率的區別和關系。資本化率是房地產的某種年收益與其價格的比率，僅表示從收益到價值的比率，并不明確地表示獲利能力。參見教材P270。

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