問答題：

(一)某酒店從1998年開始興建，但由于開發物業的資金問題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進行后續工程建設，并于2005年12月23日取得《×× 市建筑工程施工驗收證書》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產產權證》，以該房地產向銀行抵押貸款。

1.簡述評估該酒店的技術路線。

2.確定評估價值時還應考慮的因素有哪些?

(二)某房地產開發商欲參加一宗規劃用途為公寓、(環球網校房地產估價師頻道為您整理)寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業繁華程度、人文環境和區域的總體規劃等)之后，還需做哪些專業工作?

(三)某市房地產開發公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m2，且土地形狀規則：允許用途為商業、居住;允許建筑容積率為7;允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權年限為50年;出售時間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價。如果選用假設開發法進行估價，它的計算公式和技術路線是什么?

參考答案：

(一)1.通過實地考查和對周邊區域的調查并分析有關資料后，根據估價對象酒店物業的特點和實際情況進行估價方法的具體選擇，酒店物業作為一種能直接獲取長期收益的經營不動產，區別于其他各類房地產，特別是中大型星級酒店物業，其房地產價值已并非各項要素資產的簡單估價相加，據此我們確定將收益法作為本次公開市場價值評估的基本方法，同時在酒店房地產構成要素資產的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價合理性的一面，能夠保守地測算估價對象的現有價值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產估價的輔助方法。通過以上兩種方法加權平均得出估價對象的公開市場價值，再扣除法定優先受償款，即得出本次估價對象的抵押價值。2.大型星級酒店的整棟物業的市場交易實例缺乏，所以通常不采取市場法對其評估，酒店的收益年限較長，所以對未來的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。

(二)解法一：擬選用假設開發法和市場比較法對該宗地塊進行估價，還需要進一步了解類似土地近期

公開招標地塊的若干成交實例的成交價格及房地產(土地)狀況，了解同一供求圈范圍內類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租賃成本，進而分析確定該宗土地的最佳開發方案，以及該地塊開發完成后的市場經營模式(出售或出租)，運用市場法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價值，需調查了解類似房地產的開發成本費用、建安工程費用、開發經營期、前期費用、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、專業費用、開發利潤及投資者購買待開發房地產(土地) 應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價格。再選取若干可比實例進行交易日期調整、交易情況修正、房地產狀況調整后，確定地塊的比準價格。最后綜合以上兩種估價結果，確定最終的估價價格，再根據《房地產估價規范》，(環球網校房地產估價師頻道為您整理)撰寫并出具該宗土地的規范估價報告。

解法二：

1.選用假設開發法和市場法進行估價。

2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產狀況。

3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產狀況及租售成本。

4.分析確定土地的最佳開發方案。

5.開發完成后的市場經營模式(租或售)運用市場法收益法等預測建成后房地產總價值調查了解類似房地產的開發成本費用等;前期費用如建安工程費，專業費等，測算土地價格。

6.選取比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格。

7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果。

8.根據《房地產估價規范》的要求，撰寫并出具估價報告。

(三)

選用假設開發法進行估價時地價的計算公式為

地價=開發完成后的房地產價值-由熟地建成房屋的開發成本-管理費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-買方購買熟地應負擔的稅費。

選用假設開發法進行估價的技術路線為預計估價對象開發完成后的價值，扣除預計的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

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