2021年房地產估價師《案例與分析》備考題(4)
更新時間：2020-11-24 16:15:15
來源：環球網校
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摘要 2020年房地產估價師考試已經告一段落，對于沒有報全科或者沒有把握一次通過的考生來說，繼續復習備考就要安排了，環球網校（環球青藤旗下品牌）特為各位考生準備了房地產估價師考試《案例分析》備考題，祝大家早日通過考試!
案例：
黃某于2004年購置了一套底層三室一廳的商品住宅，2005年改作餐館，并補交了土地使用權出讓金，辦理了產權證變更手續。2007年黃某為轉讓該房地產，要求評估其現時市場價值。因當地無類似餐館的可比實例，故估價人員首先采用了收益法估價(估價依據正確)，估值40萬元。然后，再將該估價對象視為住宅采用了市場法估價，估值50萬元。由此確定最終估價結論為(40+50)÷2=45(萬元)。請問：這樣確定估價結論是否正確?為什么?
參考答案：
這樣確定估價結論不正確。因為：
1.將估價對象視為住宅進行估價違背了“合法原則”。因為在估價時點估價對象的合法用途不再是住宅而是商業用途。若僅按最高最佳使用原則考慮，對估價對象似應按住宅用途估價(因為50萬元大于40萬元)，但最高最佳使用原則應用的前提條件是一定要遵循合法原則，估價對象的合法用途是商業，因此應以收益法計算的價格為其合法價格。
2.將估價對象按兩種不同用途進行估價，并對結果進行算術平均的做法是錯誤的，因為估價對象在特定估價目的下只能有一種法定用途。
新一輪的房地產估價師備考之路已經開啟，環球網校為廣大房估備考者提供了模擬試題、高頻考點、歷年真題等資料，供考生免費下載，考生可點擊文末免費下載專區下載。考生即日起可 免費預約短信提醒，待2021年報名通知發布后，及時收到考試動態！
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