2020房地產估價師《案例與分析》講義第三章3
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第三章 不同目的房地產估價
第三節 房地產抵押價值評估
1.房地產抵押價值的內涵及評估實質：
房地產抵押價值是指抵押房地產在估價時點的市場價值，等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。
法定優先受償款是指假定在估價時點實現抵押權時，法律規定優先于本次抵押貸款受償的款額，包括發包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數額，以及其他法定優先受償款。房地產抵押價值評估的實質是采用公開市場價值標準，評估估價對象在設定抵押權時的價值(而不是預期處分抵押房地產時所能實現的客觀合理價值折現到估價時點的價值)，同時，要充分考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對抵押價值的影響。
2.房地產抵押價值評估技術路線及估價方法：
行政劃撥土地房地產作為抵押物進行抵押價值評估時，可采用成本法、市場法或收益法估價;也可先假設估價對象為出讓土地房地產，先計算出其完整產權下的市場價格，從得出的估價額減去需要補交的土地出讓金得出估價對象價值。
部分(局部)房地產作為抵押物進行抵押價值評估時，應注意到該部分(局部)房地產在整體房地產中的作用，能否獨立使用，是否可以獨立變現，并注意到十地的分攤和公共配套設施、共用部分的合理享用問題，估價方法可選用成本法、市場法或收益法。
在建工程進行抵押價值評估時，可選用成本法、假設開發法和市場法。
鄉鎮企業用房作為抵押物進行抵押價值評估時，應注意未經法定程序不得改變土地集體所有權性質和土地用途，在估價時應扣減與國有土地價值的差異。可選用成本法、市場法或收益法估價。由于房地產抵押估價時要充分考慮預期風險、未來市場變現風險和抵押期間的耗損，因此，房地產抵押價格一般比正常市場價格低。
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