2020房地產估價師《案例與分析》講義第三章1
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第三章 不同目的房地產估價
第一節 建設用地使用權出讓價格評估
1.建設用地使用權出讓價格評估的特點：
(1)建設用地使用權出讓價格評估應采用公開市場價值標準國有土地使用權出讓是政府作為土地所有者參與的一種市場行為。例如，國有土地使用權拍賣就是屬于自主性拍賣，拍賣的時機、底價都由土地出讓方根據市場情況自主確定，如果未達到拍賣底價，出讓方可以收回拍賣標的，另行拍賣。強制拍賣則不同，拍賣的時機是由強制執行者(例如法院)規定的，拍賣底價也是由強制執行者委托估價機構確定的，拍賣標的的原業主對此完全沒有發言權，即使拍賣不成功，強制執行者也可以采取其他的方式執行，例如將標的作價轉讓。因此，強制拍賣底價評估時要考慮其短期內強制處分標的物時造成的價格折減，而土地使用權出讓拍賣底價評估則可以完全采用公開市場價值標準。
(2)估價時點一般為估價作業日期以后某一時點
國有土地使用權出讓價格一般有兩種情形：一種是當地人民政府代表國家作為出讓方，委托房地產估價機構作出的評估。國有土地使用權出讓價格的評估和確定，是其土地出讓行為成立的必要前提和預先需要完成的必要程序。城市政府及其土地主管部門在對所在城市國有土地使用權出讓前，需要對其宗地出讓價格或出讓底價進行評估。另一種情形是參與國有土地使用權“招、拍、掛”的擬受讓方，為了解、掌握擬出讓地塊的市場價格，委托房地產估價機構作出的評估。
這兩種情形的估價時點一般均為估價作業日期之后的某一時點。如拍賣方式出讓國有土地使用權時，其拍賣底價估價時點為宗地拍賣出讓日。招標方式出讓國有土地使用權時，其招標底價估價時點為宗地招標出讓日。協議方式出讓國有土地使用權時，其協議底價時點為宗地協議出讓日。以劃撥方式取得的土地使用權準予轉讓時，補繳土地使用權出讓金的估價時點為受讓方可辦理土地使用權出讓手續開始日。
2.估價方法在建設用地使用權出讓價格評估中的應用：
建設用地使用權出讓價格評估可采用市場法、假設開發法、成本法、基準地價修正法等，不宜用收益法估價。
需要注意的是在用假設開發法評估時，估價對象土地規劃設計條件已經規劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發的具體規劃設計方案，才能據此規劃方案假設得到開發建設后的剔去建筑物部分的剩余土地部分價格。如需預測其最可能規劃條件或要求，應在估價報告中明確說明。
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