1在V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有(　)。

A、試錯法

B、移動平均法

C、曲線擬合法

D、線性內插法

E、指數修勻法

【正確答案】 AD

【答案解析】 本題考查的是報酬率的求取方法。Y是通過試錯法與線性內插法相結合的方法來求取的。移動平均法和指數修勻法是長期趨勢法的具體應用。參見教材P264。

2、關于報酬率的說法，正確的有(　)。

A、市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風險

B、累加法求取報酬率時，風險調整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的

C、報酬率不包含通貨膨脹因素的影響

D、報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現方式將房地產的預期收益轉換為價值的比率

E、報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關系

【正確答案】 DE

【答案解析】 本題考查的是報酬率的求取方法。報酬率已經包含了通貨膨脹的影響。風險調整值是承擔額外風險所要求的補償，即超過安全利率以上部分的報酬率，應根據估價對象及其所在地區、行業、市場等存在的風險來確定。參見教材P265～267。

3.下列影響房地產需求的因素中，能夠增加郊區商品住宅當前需求的有(　)。

A.當前該類房地產價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區的高速公路收費被取消

D.人們預期該類房地產價格未來會上漲

E.城市居民出現向郊區遷移的趨勢

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是房地產需求。選項B，消費者收入增加不一定會增加對商品住宅的需求，要具體看是哪一類收入人群。參見教材P113～114。

4.在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產的下列價值，其中通常低于其市場價值的有(　)。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現價值

D.現狀價值

E.殘余價值

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是房地產價值的種類。選項A，投資價值可能高于、等于或小于市場價值。投資價值大于或等于該房地產的價格，是其投資行為能夠實現的基本條件。當房地產的投資價值大于該房地產的市場價值時，說明值得投資(購買);反之，說明不值得投資(購買)。因此，投資價值的評估結果可能大于也可能小于，甚至可能等于市場價值的評估結果。選項B，謹慎價值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹慎原則所評估的價值。謹慎價值通常低于市場價值。房地產抵押價值本質上是謹慎價值。選項C，快速變現價值是指在不符合市場價值形成條件中“適當的營銷”下的價值。快速變現價值通常低于市場價值。選項D，現狀價值可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，現狀價值低于或等于市場價值。但如果現狀利用為最高最佳利用(通常情況下現狀利用是最高最佳利用)，則現狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現狀價值可能高于市場價值。選項E，殘余價值是指估價對象在非繼續利用情況下的價值，它一般低于市場價值。參見教材P90～93。

5、收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有(　)。

A、抵押貸款還本付息額

B、房地產折舊額

C、重置提撥款

D、房地產改擴建費用

E、所得稅

【正確答案】 ABDE

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經濟壽命期內，為定期更換經濟壽命較短的構件、設施設備、裝飾裝修等所提供的費用，屬于運營費用。參見教材P253。

6、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有(　)。

A、電梯折舊費

B、租賃保證金利息

C、房地產稅

D、企業(個人)所得稅

E、房屋保險費

【正確答案】 BD

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用是維持估價對象正常使用或營業的必要支出，包括房地產稅、房屋保險費、物業服務費、管理費用、維修費、水電費等。電梯折舊費屬于短壽命項目的折舊費，可以算在運營費用中。租賃保證金利息通常計入有效毛收入，企業(個人)所得稅不計入運營費用。參見教材P253。

7.下列房地產中，通常適用比較法估價的有(　)。

A.標準廠房

B.行政辦公室

C.寫字樓

D.房地產開發用地

E.在建工程

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是比較法適用的估價對象。比較法適用的估價對象是同類房地產數量較多、經常發生交易且具有一定可比性的房地產，例如：(1)住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用比較法估價，相對來說也是一種最容易、最簡單的房地產估價;(2)寫字樓;(3)商鋪;(4)標準廠房;(5)房地產開發用地。下列房地產難以采用比較法估價：(1)數量很少的房地產，如特殊廠房、機場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等;(2)很少發生交易的房地產，如學校、醫院、行政辦公樓等;(3)可比性差的房地產，如在建工程(完工程度差異大)等。參見教材P176。

8.估價對象為一宗熟地，對其可比實例權益狀況進行調整時，應包括的內容有(　)。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基礎設施完備程度

D.容積率

E.周邊道路交通管制狀況

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是權益狀況調整的內容。選項A，建筑密度與容積率一樣，屬于規劃條件。選項C、E屬于區位狀況。參見教材P199。

9.關于收益法中求取房地產未來凈收益估價值的說法，正確的有(　)。

A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值

B.評估抵押價值應選用較保守的估計值

C.評估期房市場價格應選用最高的估計值

D.評估買賣價格應選用最可能的估計值

E.評估保險價值應選用最低的估計值

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是凈收益測算應注意的問題。除了評估房地產抵押價值銀遵守謹慎原則而應選用較保守的估計值、評估投資價值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計值或較保守的估計值外，其他目的的估價都應選用最可能的估計值。參見教材P259。

10.成本法估價中，征收集體土地的土地征收補償費用的內容包括(　)。

A.土地補償費與安置補助費

B.地上附著物和青苗的補償費

C.征地管理費

D.安排被征地農民的社會保障費

E.場地平整費

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是土地成本。土地征收補償費用一般由下列4項費用組成：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費、安排被征地農民的社會保障費用。參見教材P290～291。