2020房地產估價師《案例分析》精選題（二十四）
瀏覽
收藏
2017年3月15日，某房地產估價公司接受一在建寫字樓的價值評估工作。原開發商A公司因資金問題無能力完成后續開發工作，欲轉讓在建工程，甲注冊房地產價師經過現場踏勘，選用了假設開發法評估該在建工程，根據本項目估價的目的及估價對象的具體情況，本次估價采用了被迫轉讓前提。
根據A公司提供開發建設成本和未完成工作情況，甲估價師選用了成本法測算在建工程開發完成后的價值，并運用動態方法進行了折現，折現率取同一市場上相同或相似的房地產項目所要求的平均報酬率。后續扣除了續建成本、管理費、銷售稅費、銷售費用、投資利息和投資利潤及購買該在建工程的稅費。
問題：1.如何確定后續開發經營期?
2.在估價過程中，甲犯了哪些錯誤?
考點分析：假設開發法的價值形成過程。
【參考答案】
1.后續開發經營期，起點是取得估價對象的日期，終點是未來開發完成后的房地產經營結束的日期。根據開發企業開發經驗和社會平均值，預測后續建設期，但銷售期通常難以準確預測。如果持有物業還需要考慮一般正常持有經營期。
2.估價師主要錯誤有：
(1)估價前提錯誤，應是自愿轉讓前提。
(2)動態分析不應扣減投資利息和投資利潤，因為折現率已經包含這兩項。
(3)開發完成后價值用成本法錯誤，只能選用收益法或比較法。
(4)折現率取平均報酬率錯誤，應是平均收益率。
《房地產估價理論與方法》教材341、347～351頁。
試題總結：假設開發法很少在指錯題中出現，所以更多出現在問答題和單選題中，注意估價前提、方法選擇、參數選取注意事項、操作步驟。
如果想及時了解2020年房地產估價師考試報名時間等，可以 免費預約短信提醒;預約成功之后，您將會及時準確地接收到2020年考試時間、考試報名時間等重要時間的信息通知!
在您備考過程中，如果想要更多練習題，可點擊下方按鈕免費下載包括模擬題在內的備考資料，更多精華資料持續更新中……
最新資訊
- 跟練！2025房地產估價師土地估價基礎與實務習題每日練2025-03-26
- 2025年房地產估價師土地估價基礎與實務練習題目2025-03-25
- 2025年房地產估價師考試題模擬練習2025-03-10
- 2024房地產估價師練習題及答案2024-10-22
- 2024年房地產估價師考試習題：房地產制度法規政策2024-10-09
- 2024年房地產估價師考試習題及答案解析2024-10-09
- 2022年房地產估價師考試題目及答案2022-04-27
- 2020房地產估價師《經營與管理》考試真題及答案匯總（計算題）2021-11-11
- 2020房地產估價師《基本制度與政策》考試真題及答案匯總（綜合題）2021-11-11
- 2021年房地產估價師《經營管理》章節精練題：房地產投資及其風險2021-10-24
打卡人數
