1、下列關于房屋征收估價比較法估價的說法中，錯誤的是(　)。

A、類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在交易時點的平均交易價格

B、類似房地產的實際成交價格以真實成交、可以質證或者房地產交易登記的實際成交價格為依據

C、將被征收房屋與類似房地產進行交易情況、市場狀況、房地產狀況的比較和修正，確定比準價格

D、根據類似房地產價格，采用簡單算術平均法、加權算術平均法確定被征收房屋最終估價價格

2、對征收評估機構的選定程序應當是(　)。

A、由征收部門對備選估價機構進行綜合評分，根據評分結果確定

B、由被征收人推選的代表對備選評估機構進行綜合評分，根據評分結果確定

C、由征收部門與被征收人協商，協商不成的，由征收部門采取公開方式確定

D、由被征收人協商，協商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當選或采取搖號、抽簽等隨機方式確定

3、被征收人或者房屋征收部門對估價結果有異議的，應當自收到估價報告之日起(　)日內，向原房地產估價機構申請復核估價。

A、3

B、5

C、10

D、15

4、房地產拍賣、變賣估價的特點不包括(　)。

A、強制處分

B、快速變現

C、市場需求面廣

D、購買者的額外支出

5、下列關于房地產司法拍賣估價的表述中，錯誤的是(　)。

A、應根據最高人民法院的有關規定和人民法院的委托要求，評估拍賣房地產的市場價值或市場價格、其他特定價值或價格

B、人民法院書面說明依法將拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權除去后進行拍賣的，評估價值的影響因素不應包括拍賣房地產上原有的租賃權和用益物權

C、待開發房地產司法拍賣估價采用假設開發法的，應選擇自愿轉讓開發前提進行估價

D、評估價值的影響因素應包括拍賣房地產的瑕疵

6、下列各項中，屬于房屋本身的規劃修改、變更導致房地產價值損失的是(　)。

A、原來規劃用途為住宅，規劃修改后用途改為商業導致價值損失

B、住在樓旁邊興建工廠導致住宅樓價格下降

C、小區周邊道路限行造成房地產價值損失

D、房地產所處區域由商務中心區修改為大型居住區導致原有辦公房地產價值損失

7、某商場土地為有償出讓取得，現擬整體出售，為此于2015年5月30日以收益法為主進行了估價，價值為1200萬元，后因故未能立即成交。2015年8月商場投資100萬元建成了一座自動扶梯用于連接商場的一樓和二樓，隨后于2015年8月30日再次為出售商場而進行評估，估價仍以收益法為主，估得商場價值為1280萬元，設以上最終確定的價格為P，若為投保火災險而對商場進行估價，則評估價值為(　)。

A、P

B、P加上商場的土地使用權價格

C、P減去商場的土地使用權價格

D、P加上商場應補交的土地使用權出讓金

8、房地產損害賠償估價時，可修復的賠償金額為(　)。

A、損害前的房地產價值-損害后的房地產價值

B、修復費用+相關經濟損失

C、部分修復費用+房地產價值減損額+相關經濟損失

D、重置成本

9、修復成本法是通過設定規劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺陷所發生的各項費用，其中的費用不包括(　)。

A、拆除工程費用

B、修繕工程費用

C、恢復工程費用

D、房屋市場價值的減損額

10、涉及開發商的規劃變更中，如發生政府降低建筑密度等被動變更時，可采用的估價方法一般不包括(　)。

A、成本逼近法

B、剩余法

C、市場比較法

D、收益法

答案

1、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價技術路線。選項A錯誤，類似房地產的市場價格是指被征收房屋的類似房地產在價值時點的平均交易價格。參見教材P253。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產估價機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當選，或者釆取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。參見教材P254。

3、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房屋征收復核估價和鑒定。《國有土地上房屋征收評估辦法》第二十條規定，被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向原房地產估價機構申請復核估價。參見教材P256。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產拍賣、變賣估價的特點。選項C錯誤，房地產拍賣、變賣估價的特點之一是市場需求面窄、推廣力度小。參見教材P268～

269。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產拍賣、變賣估價的相關規定。選項C錯誤，當拍賣房地產為待開發房地產且采用假設開發法的，應選擇被迫轉讓開發前提進行估價。參見教材P269。

6、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產價值損失的原因及種類。導致房屋本身的規劃修改、變更情況主要有：規劃用途變更、規劃限高變更、容積率變更及建筑設計方案變更等等，主要體現在控制性詳細規劃指標的調整上。對房屋造成的價值損失主要包括：(1)房屋產生預期收益的減少。例如：修改規劃后房屋的建筑面積減少，就可造成房屋將來的總收益降低;(2)因規劃修改需要投入的改造成本。例如：原來規劃用途為住宅，規劃修改后用途改為商業，就需要對結構和設施等進行重新改造;若項目為在建工程，則需要對在建工程修改建筑設計，這都需要新增投入。參見教材P287。

7、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產損害賠償估價內涵及特點。投保火災險時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值。P是商場房地產價格，故選C。

8、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產損害造成的損失分析。可修復的賠償金額為修復費用加上相關經濟損失，即：賠償金額=修復費用+相關經濟損失。參見教材P290。

9、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產損害賠償估價方法選擇。修復成本法是通過設定規劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺陷所發生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經濟損失而支出的補償費用。參見教材P291。

10、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產損害賠償估價的技術路線及難點的處理。涉及開發商的規劃變更中，當發生被動變更時，如政府降低建筑容積率、建筑密度、建筑限高等，可采用的估價方法包括成本逼近法、剩余法、市場比較法。參見教材P294。

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