1、某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在價值時點前連續三年的平均年凈收益分別為540萬元、560萬元和650萬元;依據最高最佳利用原則選取了650萬元作為估價對象房地產的年凈收益。這樣的做法有哪些錯誤?

2、2015年，某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統一招商和經營管理。現該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題有哪些?

3、張某在2014年10月購買了一個剛建成的精裝修店面。同時租出，租客是王某。當時市場上類似店面的月租金是200元/m2，張某與王某就該店面達成的月租金是180元/m2，租期為5年，費用按規定各自承擔。

1.評估張某權益價值時，王某是否毀約對房地產價值影響較大。僅就租賃合同分析王某會從哪些方面考慮是否毀約。

2.現需評估王某的權益價值，簡述技術路線。

4、某企業一幢4層辦公大樓于3年前抵押給銀行，獲得貸款700萬元，抵押期間該樓曾出租給另一家企業，用途為商務辦公，現因該企業無力償還債務，債權人申請以拍賣變現方式執行債務清償。若進行拍賣底價評估，試選擇兩種主要的評估方法，并寫出該大樓拍賣底價評估的技術路線。

答案

1、【正確答案】 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。錯誤如下：

(1)由于三個交易實例經營規模不同，其中與估價對象房地產經營規模差異較大的交易實例不宜作可比實例;

(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益;

(3)不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益;

(4)不應選用650萬元作為估價對象的年凈收益。

2、【正確答案】 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。確定出租部分潛在毛收入時應注意：(1)租賃期內按租約計，租賃期外按正常客觀的市場租金計;(2)應考慮租賃保證金和押金的利息收入;(3)應考慮是否存在無形收益。

3、【正確答案】 1.從以下方面考慮是否毀約：(1)市場租金和合同租金差異的大小。未來市場租金若低于合同約定租金，王某毀約可能性大;

(2)保有成本是否低于租賃成本。從王某角度考慮，如果承租租金超過其承受經濟能力(即其經營收入不足以支付租金)，王某毀約可能性大;

(3)租賃合同規定對王某毀約的約束力大小，若違約賠償金較低，王某毀約可能性大。

2.先測算價值時點至租約期滿的市場租金收益，再測算價值時點至租約期滿的約定租金收益價值，無租約限制市場價值減去有租約限制價值，即為承租人權益的價值。

4、【正確答案】 本題考查的是商務辦公房地產估價的常用方法。

(1)應首選比較法和收益法評估，有條件選用比較法的，應首選比較法;收益性房地產估價的，應選用收益法作為其中的一種估價方法。

(2)該大樓拍賣底價評估的技術路線為：1)分別按照比較法和收益法技術路線評估測算評估對象在正常市場條件下的價格水平;2)選取相關案例資料，確定拍賣市場的成交價格水平比正常市場成交價格水平偏低的幅度;3)按該偏低的幅度對上述兩種方法估價的初步結果進行調整計算，據調整計算結果綜合確定拍賣底價。

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