相關推薦》》2020房地產估價師考試《理論與方法》強化試題匯總

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單選題

1.某鋼混結構廠房的耐用年限為60年，占用的土地是10年前通過出讓方式取得使用年限為50年的工業用途的土地使用權，廠房建設期為2年。土地使用權出讓合同約定土地使用權期限屆滿，土地使用權及地上建筑物由國家無償取得。采用直線法計算該廠房建筑物現在的成新率為( )。

A.70.00%

B.83.33%

C.84.00%

D.86.67%

【答案】B

【試題解析】價值時點距取得土地有10年，廠房于8年前建成，q=1-dt，其中d=1/[60-(52-40)]，t=8年，q=1-8/[60-(52-40)]=83.33%。

2.某商品房在建工程已完成工程的正常建設期為1年，實際建設期為1.5年，現該在建工程被人民法院強制拍賣，辦理有關變更等交接手續的正常期限為0.5年，通過市場調查得知類似規模商品房開發項目的正常建設期為3年，在強制拍賣下評估該在建工程的市場價值時，后續建設期應為( )年。

A.1

B.1.5

C.2

D.2.5

【答案】D

【試題解析】正常建設期3年減去該在建工程正常建設期1年，再加上0.5年的換手期，后續建設期為2.5年。

3.關于假設開發法的說法，錯誤的是( )。

A.運用假設開發法估價，開發完成后的價值可以采取收益法求取

B.投資利息和開發利潤只有在靜態分析法中才需要測算

C.假設開發法中測算的“扣除項目”金額本質上應是預測的扣除項目在未來發生時的值

D.在預測開發完成后的價值時，應將估價作業時的類似房地產市場價格作為開發完成后的價值

【答案】D

【試題解析】在動態分析法中預測開發完成后的價值時，一般不宜將估價作業時的類似房地產的市場價格直接“平移”過來作為開發完成后的價值，通常是采用比較法并考慮類似房地產市場價格的未來變化趨勢，或者采用比較法與長期趨勢法相結合，即根據類似房地產過去和現在的市場價格及其未來可能的變化趨勢來推測。

4.某房地產開發項目建筑面積3850㎡，建設期2年，根據市場調查分析，該項目建成時可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時平均單價為2850元/㎡，折現率為15%，開發完成后的房地產于建設初期的價值為( )萬元。

A.572.21

B.765.85

C.791.24

D.912.62

【答案】C

【試題解析】2850×3850×50%/(1+15%)2+2850×3850×30%/(1+15%)2.5+2850×3850×20%/(1+15%)3=791.24(萬元)，注意題意中的“半年和一年后”指的是建成后“半年和一年后”而不是以建設初期為起點的“半年或一年后”。

5.某類房地產2006年～2010年的價格見下表，根據平均發展速度法，預測該類房地產2011年的價格為( )元/㎡。

某類房地產2006年～2010年的價格

年份20062007200820092010

房地產價格(元/㎡)38005000640078009000

A.10300

B.10400

C.11165

D.11265

【答案】C

【試題解析】t=(9000/3800)1/4=1.24，V2011=P0×ti=3800×1.245=11164.96(元/㎡)

6.估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺，假設標準宗地臨街寬度為25英尺，臨街深度為100英尺，總價格為400萬。根據四三二一法則，該估價對象的單價為( )元/平方英尺。

A.1920

B.2400

C.2560

D.3200

【答案】A

【試題解析】臨街寬度為25英尺，臨街深度75英尺的總價=400×(40%+30%+20%)=360(萬元)，則臨街寬度為20英尺，臨街深度為75英尺的宗地總價=360÷25×20=288(萬元)，單價為：288萬元÷(20×75)=1920(元/平方英尺)。

多選題

7.長期趨勢法主要有( )等方法。

A.數學曲線擬合法

B.衰減曲線法

C.移動平均法

D.平均發展速度法

E.指數修勻法

【答案】ACDE

【試題解析】長期趨勢法主要有數學曲線擬合法、平均增減量法、平均發展速度法、移動平均法和指數修勻法。

8.下列選項中( )屬于估價委托合同的內容。

A.估價機構的名稱和住所

B.委托人的名稱或者姓名和資產狀況

C.解決爭議的方法

D.估價費用及收取方式

E.交付估價報告的類型、交付方式等

【答案】ACDE

【試題解析】委托人資產狀況不應出現在估價委托合同中。

9.某估價報告超過了估價報告使用期限，下面說法正確的是( )。

A.如果估價報告超過了估價報告使用期限而未被使用的，則估價報告有效期或者估價責任期就是估價報告使用期限

B.如果估價報告超過了估價報告使用期限而未被使用，出具該估價報告的估價機構和簽字的估價師也要負責到底

C.如果估價報告在其估價報告使用期限內被使用的，則估價報告有效期或者估價責任期應到估價服務的行為結束為止

D.超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關責任應由估價報告使用者承擔

E.在轉讓目的估價報告使用期限內，使用者用于抵押目的，相關責任應由出具估價報告的估價機構和簽字的估價師承擔

【答案】ACD

【試題解析】注意區分估價報告使用期限(也稱估價報告應用的有效期)和估價報告責任期(也稱估價報告有效期)。估價報告使用期限(也稱估價報告應用的有效期)，是指自估價報告出具之日起計算，使用估價報告不得超過的時間;估價報告責任期(也稱估價報告有效期)是指出具估價報告的估價機構和簽字的估價師負相關法律責任的期限。

明確估價報告使用期限的意義重大：超過估價報告使用期限使用估價報告的，相關責任應由估價報告使用者承擔;在估價報告使用期限內使用估價報告的，相關責任應由出具估價報告的估價機構和簽字的估價師承擔，但估價報告使用者不當使用的除外。因此，估價報告使用期限不同于估價報告有效期或者估價責任期限：如果估價報告超過了其使用期限未被使用的，則估價報告有效期或者估價責任期限就是估價報告使用期限;如果估價報告在其使用期限內被使用的，則估價報告有效期或者估價責任期限應到估價服務的行為結束為止，即出具估價報告的估價機構和簽字的估價師要負責到底。

10.( )是估價技術報告包括的內容。

A.估價測算過程

B.估價結果確定

C.估價基本事項

D.估價方法適用性分析

E.市場背景描述與分析

【答案】ABDE

【試題解析】估價技術報告應較詳細地敘述下列內容：(1)估價對象描述與分析。(2)市場背景描述與分析。(3)估價對象最高最佳利用分析。(4)估價方法適用性分析。(5)估價測算過程。(6)估價結果確定。

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