下列房地產估價報告存在多處錯誤，請指明其中的13處 (每指明1處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應1個序號，未將錯誤內容寫在序號后面空格處的不計分)。

房地產抵押估價報告

估價項目名稱：××股份有限公司位于××市××產業園××路××號房地產抵押價值評估

估價委托人：××股份有限公司

估價機構：××房地產估價有限公司

注冊房地產估價師：×××(注冊號：×××)

×××(注冊號：×××)

估價作業期：2011年9月18日至9月27日

估價報告編號：××估字[2011]第××號

目錄(略)

致估價委托人函(略)

指錯：1.封面中應是“估價報告出具日期”，而不是“估價作業期”。

指錯：2.“致估價委托人函”應放在“目錄”之前。

估價師聲明(略)

估價假設和限制條件(略)

估價結果報告

一、估價委托人(略)

二、估價機構(略)

三、估價目的

為確定房地產抵押貸款額度提供參考依據而評估房地產抵押價值。

四、估價對象

1.估價對象范圍

估價對象為位于××市××產業園××路××號生產基地的3幢建筑物及其占用的土地使用權，總建筑面積為12263.24㎡，土地面積為8860.06㎡。納入本次抵押的估價對象包括房屋的所有權和所占用的土地在剩余使用期限的使用權，以及確保其正常使用功能不可分割的基本設備設施和裝修。

2.估價對象概況

(1)位置及環境狀況(略)

(2)建筑物狀況

估價對象建筑物共3幢，其中第1、2幢為生物制藥車間，均為一層鋼混結構。層高4.5m，建筑面積均為6100㎡;第3幢為動力中心，一層磚混結構，層高3.5m，建筑面積為6324㎡。建筑物外墻均為深灰涂料，內墻涂料刷白，水泥砂漿頂棚，水泥地面;水電衛齊全，塑鋼門窗。估價對象整體保養狀況較好。

指錯：3.估價對象介紹中缺少建筑物建成年份。

(3)土地狀況

估價對象房地產所在宗地開發程度已達到“五通一平”(宗地紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水，宗地紅線內場地平整)。估價對象宗地形狀規則，地勢平坦，地質狀況良好。

3.權利狀況

(1)房屋所有權情況(略)

(2)土地使用權情況(略)

(3)他項權利狀況

根據委托人提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》和《法定優先受償權利情況證明》顯示，至價值時點估價對象無尚未注銷的他項權利登記，即估價對象法定優先受償款為0。

根據估價人員實地查勘情況，估價對象房地產中第2幢車間已出租，由于委托人未提供相關租賃合同，估價對象在價值時點的租賃價格不詳，故本次評估未考慮估價對象租約對房地產價格的影響。

五、價值時點

2011年9月14日，與實地查勘日一致。

六、價值類型

房地產抵押價值等于假定未設立法定優先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。

七、估價依據

(一)國家和地方政府相關法律法規(略)

(二)房地產估價技術規范和標準

1.《房地產估價規范》;

2.《房地產抵押估價指導意見》;

3.《城市房地產抵押管理辦法》。

指錯：4.估價依據中缺《房地產估價基本術語標準》。

指錯：5.嚴格講，在估價依據中，《城市房地產抵押管理辦法》應放在“國家和地方政府相關法律法規”中。

(三)估價委托人提供的有關資料

1.《房屋所有權證》;

2.《國有土地使用證》;

3.委托人提供的其他有關資料。

(四)估價機構實地查勘、市場調查獲得的資料(略)

八、估價原則(略)

九、估價方法

房地產估價方法有比較法、收益法、成本法、假設開發法和基準地價修正法五種方法。估價人員遵循估價原則，根據估價對象的特點和估價目的，結合鄰近地區市場狀況調查和估價對象實地查勘情況，在認真分析研究所掌握的資料基礎上，最終選用成本法與收益法兩種方法進行評估。(方法定義略)

十、估價結果

估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，遵循估價原則，在進行實地查勘、廣泛收集有關市場信息和估價對象信息的基礎上，全面分析了影響估價對象公開市場價值的各項因素，結合估價對象特點和使用現狀，按照科學的估價程序，選用比較法和收益法進行測算，最終確定估價對象在價值時點2011年9月14日假定未設立法定優先受償權利下的市場價值為人民幣3301.26萬元，估價師知悉的估價對象至價值時點的法定優先受償款為0。

估價對象房地產抵押價值為人民幣3301.26萬元(大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整)。

指錯：6.估價方法中缺少選用成本法和收益法的理由。

指錯：7.估價結果中“選用比較法和收益法進行測算”和前面不一致錯誤，應是“選用成本法和收益法進行測算”。

指錯：8.嚴格講，在估價結果中“本著獨立、客觀、公正、合法的原則”與“遵循估價原則”重復。

指錯：9.估價結果中缺少單價表示或者說未說明不列單價的理由。

十一、估價人員(略)

十二、估價作業期(略)

十三、估價報告應用的有效期(略)

十四、風險提示(略)

指錯：10.估價結果報告中缺少“注冊房地產估價師”及其親筆簽名。

指錯：11.估價結果報告中缺少“實地查勘期”。

指錯：12.估價結果報告缺變現能力分析。

估價技術報告

一、估價對象實物狀況描述與分析(略)

二、估價對象區位狀況描述與分析(略)

三、估價對象權益狀況描述與分析(略)

四、市場背景描述與分析(略)

五、最高最佳利用分析(略)

六、估價方法適用性分析(略)

七、估價測算過程

(一)成本法

成本法是求取價值對象(注：嚴格說應為估價對象)在價值時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其基本公式為：

房地產價值=重新購建價格-建筑物折舊

房地重新購建價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

1.土地取得成本

采用成本法和基準地價修正法評估土地使用權價格，同時考慮買方應當負擔的相關稅費后，土地取得成本為7836797元(測算過程略)。

2.開發成本

開發成本主要包括勘察設計和前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發期間稅費、不可預見費。

(1)建筑安裝工程費

建筑安裝工程費包括建造房屋及附屬工程所發生的土建工程費用、安裝工程費用、設備設施費、裝飾裝修工程費用等。

A.建筑物建安費

根據《關于發布××市建筑安裝工程2011年1季度造價指數的通知》，鋼混結構建筑物建安綜合造價為1150元/㎡，包括建安造價、基礎工程費、設備設施安裝費、裝飾裝修工程費等。則：

估價對象建筑物建安費為12263.24×1150=14102726(元)。

指錯：13.成本法計算中，建筑物建安費中第3幢建筑物應按磚混結構造價計算。

B.附屬工程費

附屬工程是指房屋周圍的圍墻、水池水景、建筑小品、綠化等。估價對象為工業廠房，用于生產。根據工業建筑設計和規劃要求，結合現狀，綜合確定估價對象附屬工程費按建筑面積分攤計65元/m2，則附屬工程費為795204元。

建筑安裝工程費為上述兩項之和，即14102726+795204=14897930(元)。

(2)勘察設計和前期工程費

1)勘察設計費

按造價的6.23%計算，為928141元。(依據略)

2)前期工程費

按建筑面積計122元/m2，共計1496115元。(依據略)

上述兩項合計為2424256元。

(3)不可預見費

根據房地產市場狀況及開發項目的規模，不可預見費一般為開發成本的1%～3%，本次評估確定其比率為3%。前述(1)(2)項之和的3%，為446938元。

指錯：14.成本法計算中，開發成本(建設成本)中缺“其他工程費”

指錯：15.成本法計算中，開發成本(建設成本)中缺“基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發期間稅費”的計算。

3.管理費用

管理費用為前述各項之和的3%，為768155元。(依據略)

4.銷售費用

銷售費用通常按照開發完成后的房地產價值的一定比率來測算，但估價對象為專業廠房，由業主自行委托設計，故本次不考慮銷售費用。

指錯：16.成本法計算中，銷售費用不考慮的理由不正確或者說應考慮銷售費用。

5.投資利息

投資利息是指在房地產開發完成或者實現銷售之前發生的所有必要費用應計算的利息，開發期為0.75年。(依據略)

利息率取價值時點同期銀行1年期貸款利率6.56%。

假定土地取得成本、勘察設計費、前期工程費和開發期間稅費在開工前一次性投入，開發成本中建筑安裝工程費、附屬工程費、不可預見費以及管理費用、銷售費用在開發期內均勻投入，則：

投資利息=(土地取得成本+勘察設計和前期工程費+開發期間稅費)×[(1+利率)開發年限-1]+[(建筑安裝工程費+附屬工程費+不可預見費+開發期間稅費+管理費用+銷售費用)×[(1+利率)開發年限/2-1]=829443(元)

6.銷售稅費

銷售稅費為銷售收入的5.85%，另當地新建非住宅交易綜合服務費為11元/m2，則：銷售稅費=P×5.85%+11×12263.24(依據略)

7.開發利潤

根據××市生物醫藥行業平均利潤率的調查和估價對象實際情況，取平均利潤率為15%，則：

開發利潤=(土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費)×成本利潤率=(27203519+P×5.85%+11×12263.24)×15%

指錯：17.成本法計算中，開發利潤率取值不能依據× ×市生物醫藥行業平均利潤率，而應依據此類工業廠房開發建設的平均利潤率水平。

指錯：18.開發利潤計算中，成本利潤率計算基數中不應有“銷售稅費”一項。

8.估價對象房地產重新購建價格的確定

房地產重新購建價格=土地取得成本+開發成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤

解得：P=34539073(元)

9.建筑物折舊的確定

建筑物折舊=建筑物重新購建價格×(1-成新率)。

經計算，建筑物折舊為1410273元。(測算過程略)

10.成本法評估結果確定

房地產價格=房地產重新購建價格-建筑物折舊

=34539073-1410273

=33128800(元)

則：房地產單價=33128800÷12263.24≈2701(元/m2)

(二)收益法

1.基本原理

收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的報酬率將其折現到價值時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

房地產收益為有限年期的收益法公式為：

V=A/Y[1-(1+Y)-n]

式中，V為房地產價格，A為房地產年凈收益，Y為房地產報酬率，n為房地產收益年限。

2.測算過程

本次評估采用房地產出租方式計算房地產年凈收益。公式為：

房地產年凈收益=房地產年總收益-房地產年總費用

(1)確定房地產年總收益

房地產年總收益是指出租房地產在正常情況下應取得的持續而穩定的客觀年收益，包括租金收入、保證金和押金利息收入。

根據估價人員對估價對象所在區域類似房地產出租情況的調查(調查結果表略)，綜合確定估價對象平均租金為每月20元/m2，正常空置率為1%，租金損失率為1%，則房地產年總收益為：

20×12×12263.24×(1-1%)×(1-1%)=2884608(元)

指錯：19.收益法計算中，租金內涵未說明或者說確定房地產年總費用項目構成未說明理由。

指錯：20.收益法計算中，房地產年總收益中缺少押金或租賃保證金利息收入。

(2)確定房地產年總費用

①管理費

結合估價對象具體情況確定管理費費率為1.5%(依據略)，則年管理費為：2884608×1.5%=43269(元)

②維修費

維修費按房屋重置價格的2%計算(依據略)，估價對象房屋重置價格為14102726元，則年維修費為：14102726×2%=282055(元)

③房屋年保險費

保險費按房屋現值的2‰計算(依據略)，估價對象房屋現值為12791453元，則房屋年保險費為：12791453×2‰=25385(元)

指錯：21.收益法計算中，維修費計算時未說明估價對象房屋重置價格確定理由。

指錯：22.收益法計算中，保險費計算時未說明估價對象房屋現值確定理由。

④年應交稅金

主要包括房產稅和營業稅及附加，根據當地規定，估價對象應繳稅金合計為租金收入的13.68%，則年應交稅金為：2884608×13.68%=394614(元)

則：房地產年總費用=①+②+③+④=745323(元)

(3)確定房地產年凈收益

房地產年凈收益=房地產年總收益-房地產年總費用

=2884608-745323

=2139285(元)

指錯：23.收益法計算中，未說明年凈收益是保守估計值。

(4)確定報酬率

估價對象為工業用房，根據當地市場狀況，租金價格波動較小，故其風險系數較小，結合工業用房報酬率調查，確定以一年期貸款利率6%為估價對象房地產報酬率。

指錯：24.報酬率確定中，一年期貸款利率應為6.56%而不是6%。

(5)確定房地產價格

截至價值時點，估價對象地上建筑物有效使用年限約為9年。根據相關規定，鋼混結構用房的耐用年限為50年，則其剩余年限約為41年，經估價人員實地查勘，估價對象維護保養狀況尚可，建筑物結構穩定，整體使用功能正常，確定其尚可使用年限為45年。估價對象土地使用權終止日期為2055年9月1日，至價值時點，土地剩余使用年限為43.96年。

根據《房地產估價規范》，房地產收益年限應當取建筑物耐用年限和土地剩余年限中的較短年限，故確定估價對象剩余使用年限為43.96年。本次評估假設上述房地產年經營收益相應費用在剩余使用年限內保持不變，房地產市場穩定，報酬率每年不變，則估價對象房地產總價為：

V=A/Y[1-(1+Y)-n]

=2139285/6.0%×[1-(1+6.0%)-43.96]

=32902609(元)

指錯：25.收益法計算中，未說明在土地使用權出讓合同中約定不可續期，且當土地使用權期限屆滿時，對收回的建筑物不予補償。

3.收益法評估結果確定

房地產單價=32902609/12263.24≈2683(元/m2)

(三)估價對象市場價值

根據上述測算，成本法測算結果為2701元/m2，收益法測算結果為2683元/m2;兩種方法的結果差異較小，估價人員最終確定以兩種方法的算術平均值作為估價對象房地產市場價值的最終評估結果，則：

估價對象房地產單價=(2701+2683)/2≈2692(元/m2)

估價對象房地產總價=2692×12263.24≈3301.26(萬元)

指錯：26.確定最終估價結果時，對兩種方法結果采用算術平均的理由說明不充分不嚴謹。

(四)估價對象抵押價值

根據委托人提供的《房屋所有權證》《國有土地使用證》和《法定優先受償權利情況證明》，估價對象至價值時點的法定優先受償款為0，故：

房地產抵押價值=3301.26-0=3301.26(萬元)

八、估價結果確定

估價人員本著獨立、客觀、公正、合法的原則，最終確定估價對象在價值時點假定未設立法定優先受償權利下的市場價值為人民幣3301.26萬元，估價師知悉的估價對象至價值時點的法定優先受償款為0。

估價對象房地產抵押價值為人民幣3301.26萬元(大寫：人民幣叁仟叁佰零壹萬貳仟陸佰元整)，單價：人民幣2692元/m2。

27.估價報告缺最后一大項(第八項)：附件。

【參考答案】

1.封面中應是“估價報告出具日期”，而不是“估價作業期”;

2.“致估價委托人函”應放在“目錄”之前;

3.估價對象介紹中缺少建筑物建成年份;

4.估價依據中缺《房地產估價基本術語標準》;

5.嚴格講，在估價依據中，《城市房地產抵押管理辦法》應放在“國家和地方政府相關法律法規”中;

6.估價方法中缺少選用成本法和收益法的理由;

7.估價結果中“選用比較法和收益法進行測算”錯誤，應是“選用成本法和收益法進行測算”;

8.嚴格講，在估價結果中“本著獨立、客觀、公正、合法的原則”與“遵循估價原則”重復;

9.估價結果中缺少單價表示或者說未說明不列單價的理由;

10.估價結果報告中缺少“注冊房地產估價師”及其親筆簽名;

11.估價結果報告中缺少“實地查勘期”;

12.估價結果報告中缺變現能力分析;

13.成本法計算中，建筑物建安費中第3幢建筑物應按磚混結構造價計算;

14.成本法計算中，開發成本(建設成本)中缺“其他工程費”;

15.成本法計算中，開發成本(建設成本)中缺“基礎設施建設費、公共配套設施建設費、開發期間稅費”的計算;

16.成本法計算中，銷售費用不考慮的理由不正確或者說應考慮銷售費用;

17.成本法計算中，開發利潤率取值不能依據××市生物醫藥行業平均利潤率，而應依據此類工業廠房開發建設的平均利潤率水平;

18.開發利潤計算中，成本利潤率計算基數中不應有“銷售稅費”一項;

19.收益法計算中，租金內涵未說明或者說確定房地產年總費用項目構成未說明理由;

20.收益法計算中，房地產年總收益中缺少押金或租賃保證金利息收入;

21.收益法計算中，維修費計算時未說明估價對象房屋重置價格確定理由;

22.收益法計算中，保險費計算時未說明估價對象房屋現值確定理由;

23.收益法計算中，未說明年凈收益是保守估計值;

24.報酬率確定中，一年期貸款利率應為6.56%而不是6%;

25.收益法計算中，未說明在土地使用權出讓合同中約定不可續期，且當土地使用權期限屆滿時，對收回的建筑物不予補償;

26.確定最終估價結果時，對兩種方法結果采用算術平均的理由說明不充分不嚴謹;

27.估價報告缺最后一大項(第八項)：附件。

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