多項選擇題

1.市場價值形成的隱含前提包括(　)。

A.市場參與者個體的觀念和行為

B.不存在買家因特殊興趣附加出價

C.既不過于樂觀也不過于保守

D.最高最佳利用

E.合法原則下的謹慎原則

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是市場價值。選項A錯誤，市場價值形成的隱含前提之一是市場參與者集體的觀念和行為。選項E，謹慎原則僅在抵押價值中體現。參見教材P91。

2.關于投資價值和市場價值的說法，正確的有(　)。

A.都可以采用收益法評估，且收益率取值相同

B.評估市場價值所采用的報酬率或折現率是與該類房地產的風險程度對應的社會一般收益率

C.評估投資價值所采用的報酬率或折現率是某個特定的投資者所要求的最高收益率

D.評估市場價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

E.評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是市場價值、投資價值。選項A錯誤，投資價值和市場價值的收益率取值是不同的;選項C錯誤，評估投資價值所采用的報酬率或折現率是某個特定的投資者所要求的最低收益率;選項E錯誤，投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。參見教材P90～92。

3.下列屬于非市場價值的有(　)。

A.完全產權價值

B.出租人權益價值

C.快速變現價值

D.承租人權益價值

E.殘余價值

『正確答案』CE

『答案解析』本題考查的是市場價值。市場價值、投資價值、現狀價值、快速變現價值、謹慎價值和殘余價值，是按照評估價值的前提或內涵等實質內容劃分的幾種價值，可以說是六種基本價值類型。其中，市場價值又是最基本、最重要、最常用的一種價值類型;其他價值類型是在不符合市場價值形成條件中的一個或多個條件下最可能的價格或金額，屬于非市場價值。參見教材P90～93。

4.下列項目中，屬于成本租金構成的內容有(　)。

A.折舊費

B.維修費

C.地租

D.保險費

E.房產稅

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是租賃價格。地租和保險費屬于商品租金的構成項目。成本租金由房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅五項因素構成。不含的三個項目：“保利地產”保險、利潤、地租。參見教材P94。

5.房地產抵押價值通常指抵押房地產未設立法定優先受償權下的價值扣除估價師知悉的法定優先受償款后的余額。這些法定優先受償款通常包括(　)。

A.拖欠建設工程價款

B.已抵押擔保的債權數額

C.房地產變賣處置費用

D.訴訟費用

E.其他法定優先受償款

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是抵押價值。法定優先受償款包括已抵押擔保的債權數額、發包人拖欠承包人的建設工程價款以及其他法定優先受償款，但不包括為實現抵押權而發生的訴訟費用、拍賣費用、估價費用以及增值稅及附加等費用和稅金。參見教材P95。

6.下列關于房地產抵押價值評估的表述中，正確的有(　)。

A.從理論上講，房地產抵押價值應當是債務人不履行債務時，將抵押房地產拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優先受償后的余額

B.法定優先受償款包括發包人拖欠承包人的建設工程款、已抵押擔保的債權數額、強制執行費用等

C.當房地產的抵押價值小于未償還的貸款余額時，應當要求抵押人提供與不足的價值相當的擔保或者提前清償債務

D.當房地產價格變化較快時，應定期對抵押價值進行再評估

E.不能單獨處分的房地產不宜作為抵押物

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是抵押價值。選項B錯誤，法定優先受償款包括已抵押擔保的債權數額、發包人拖欠承包人的建設工程價款以及其他法定優先受償款，但不包括為實現抵押權而發生的訴訟費用、拍賣費用、估價費用以及增值稅及附加等費用和稅金。參見教材P94～95。

7.受租賃合同租金水平影響的房地產價值包括(　)。

A.無租約限制價值

B.出租人權益價值

C.承租人權益價值

D.租賃權價值

E.抵押權價值

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。出租人權益價值和承租人權益價值都受租金水平影響;出租人權益價值=租約期內租金的收益現值+租約期外市場平均租金收益現值;承租人權益價值即租賃權價值，是市場租金高于租約協議租金的差額的收益現值。參見教材P99。

8.關于評估帶租約房地產的說法，錯誤的有(　)。

A.合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值有影響

B.抵押估價、轉讓估價應評估承租人權益價值

C.合同租金低于市場租金時，無租約限制條件下的評估價值大于有租約限制條件下的出租人權益價值

D.房屋征收評估應評估無租約限制價值

E.合同租金不變，市場租金漲跌，承租人權益價值不變

『正確答案』ABE

『答案解析』本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。選項A錯誤，合同租金與市場租金的差異程度對無租約限制條件下的評估價值無影響;選項B錯誤，抵押估價、轉讓估價應該評估出租人的權益價格;選項E錯誤，承租人的權益價值就是市場租金與其合同租金差異的現值。參見教材P99。

9.下列估價目的中，對已出租的房地產應考慮租約影響的有(　)。

A.房地產抵押估價

B.房屋征收評估

C.房地產轉讓估價

D.房地產火災保險估價

E.房地產司法拍賣估價

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。如果是為房地產買賣、抵押目的評估有租約限制的房地產價值，就應考慮租賃合同約定的租金(簡稱合同租金、租約租金)與市場租金差異的影響。看相應的估價目的下，租賃合同是否繼續有效。但如果是為房屋征收目的而估價，則不考慮房屋租賃因素的影響，應視為無租約限制的房屋來估價。參見教材P99。

10.為國有土地上房屋征收補償目的而進行的估價，應(　)。

A.對于房屋租賃的影響，視為無租約限制的房地產來估價

B.視為有租約限制的房地產來估價

C.考慮房屋租賃者的意見

D.視其租約租金與市場租金的差異大小而定

E.對于房屋抵押的影響，視為無抵押限制的房地產來估價

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是完全產權價值、無租約限制價值、出租人權益價值和承租人權益價值。被征收房屋價值評估應評估無租約限制價值或完全產權價值。參見教材P99。

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