2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(3)

1.關(guān)于收益法求取凈收益的說法，錯(cuò)誤的是( )。

A.在計(jì)算無形收益時(shí)，難以貨幣化

B.除投資價(jià)值評估和租約期內(nèi)凈收益的求取外，應(yīng)用客觀收益值

C.運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及建筑設(shè)施設(shè)備的折舊費(fèi)

D.應(yīng)同時(shí)給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計(jì)值

【答案】C

【試題解析】無形收益通常難以貨幣化，可通過選取較低的報(bào)酬率或資本化率予以考慮;投資價(jià)值用收益法估價(jià)時(shí)，應(yīng)選用實(shí)際收益值而不是客觀收益值;運(yùn)營費(fèi)用不包含會(huì)計(jì)上的建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷(房地產(chǎn)折舊額)，通常也不包括房屋折舊費(fèi)(估價(jià)上的折舊費(fèi)和土地使用費(fèi)用的攤銷)。運(yùn)營費(fèi)用應(yīng)包含建筑設(shè)施設(shè)備的折舊費(fèi)。

2.某商品住宅項(xiàng)目的土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為500萬元、800萬元、50萬元、60萬元、110萬元、120萬元，投資利潤率為25%，則成本利潤率為( )。

A.26%%

B.23.19%

C.25%

D.30%

【答案】B

【試題解析】由投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得費(fèi)用+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用)可得：開發(fā)利潤=25%×(500+800+50+60)=352.5(萬元)，成本利潤率=開發(fā)利潤/(土地取得費(fèi)用+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息)=352.5/(500+800+50+60+110)=23.19%。

3.某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的面積為8000㎡，容積率為3，市場價(jià)格(樓面地價(jià))為1800元/㎡，受讓人需按照受讓價(jià)格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地成本為( )萬元。

A.4320

B.4449.6

C.1440

D.1483.2

【答案】B

【試題解析】1800×8000×3×(1+3%)=4449.6(萬元)。

4.下列房地產(chǎn)建設(shè)成本中，屬于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)的是( )。

A.給排水工程費(fèi)

B.人防工程費(fèi)

C.居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)

D.圍墻工程費(fèi)

【答案】A

【試題解析】人防工程費(fèi)屬于開發(fā)期間稅費(fèi)，居委會(huì)用房建設(shè)費(fèi)屬于公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)，圍墻工程費(fèi)屬于建筑安裝工程費(fèi)，而基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2m以外和項(xiàng)目紅線范圍內(nèi)的道路、給水、排水、電力、通信、燃?xì)狻⒐帷⒕G化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用，以及各項(xiàng)設(shè)施與市政干道、干管、干線等的接口費(fèi)用。(史記：小配套費(fèi)用)。

5.關(guān)于建筑物重新購建成本求取方法的說法，錯(cuò)誤的是( )。

A.單位比較法需要將可比實(shí)例的實(shí)際建安工程費(fèi)修正為估價(jià)對象的實(shí)際建安工程費(fèi)

B.分部分項(xiàng)法結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位

C.工料測量法主要用于求取具有歷史價(jià)值的建筑物的重新購建成本

D.指數(shù)調(diào)整法主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果

【答案】A

【試題解析】單位比較法實(shí)質(zhì)上是一種比較法，把可比實(shí)例建筑物實(shí)際而可能是不正常的單位建筑安裝工程費(fèi)，修正為正常的單位建筑安裝工程費(fèi)。

【考點(diǎn)來源】教材第七章《成本法及其運(yùn)用》第四節(jié)：重新購建成本的求取。

6.預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，此后每年的凈收益會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上減少2萬元，則該宗房地產(chǎn)的合理經(jīng)營期限為( )年。

A.16

B.15

C.14

D.13

【答案】B

【試題解析】合理經(jīng)營期限為n，令A(yù)-(n-1)b=0，則n=15年。

【考點(diǎn)來源】教材第六章《收益法及其運(yùn)用》第二節(jié)：報(bào)酬資本化法的公式。

7.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對象狀況為過去狀況的估價(jià)是(　)。

A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估

B.因保險(xiǎn)賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評估

C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估

D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則。選項(xiàng)A，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在;選項(xiàng)B，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象狀況為過去;選項(xiàng)C，受賄房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)是受賄日，估價(jià)對象狀態(tài)也是受賄時(shí)的狀態(tài)，都是過去;選項(xiàng)D，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在、估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在。參見教材P162～163。

8、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的年度虧損，可以用下一年度的(　　)彌補(bǔ)，下一年度稅前利潤不足彌補(bǔ)的，可以在5年內(nèi)延續(xù)彌補(bǔ)。

A.所得稅前利潤

B.所得稅后利潤

C.應(yīng)分配利潤

D.未分配利潤

【正確答案】A

9、在房地產(chǎn)銷售量預(yù)測中，引用越來越近期的銷售量來不斷修改平均值，使之更能反映銷售量增減趨勢和接近實(shí)際的預(yù)測方法是(　　)。

A.簡單平均法

B.移動(dòng)平均法

C.加權(quán)移動(dòng)平均法

D.時(shí)間序列分析法

【正確答案】B

10.在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，比較價(jià)值大大(　)收益價(jià)值和成本價(jià)值。

A.高于

B.低于

C.等于

D.無法確定

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評估價(jià)值。在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，比較價(jià)值大大高于收益價(jià)值和成本價(jià)值。參見教材P96。

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