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2020房地產估價師考試《案例分析》練習題(27)

1、餐飲房地產與商業房地產在地段的選擇上(　)。

A、沒有相似之處，有很大不同

B、完全不同

C、既有相似之處，又有很大不同

D、完全相似

2、采用收益法對餐飲房地產進行估價時，凈收益測算中需要剝離非房地產帶來的收益，當通過商業利潤進行剝離時，在凈收益的求取時(　)。

A、既扣除平均商業利潤也扣除超額利潤

B、只扣除平均商業利潤

C、只扣除超額利潤

D、既不扣除平均商業利潤也不扣除超額利潤

3、下列關于工業房地產及其估價特點的說法中，錯誤的是(　)。

A、非標準廠房多，建筑工程造價相差大

B、不必區分設備和建筑物的造價

C、涉及的行業多

D、廠房使用壽命受腐蝕性影響大

4、下列各項中，不屬于影響工業房地產價格的主要區位狀況的是(　)。

A、交通條件

B、基礎設施

C、集聚程度

D、地理位置

5、乙公司2013年3月以1000萬元購買了一宗工業用地及其廠房，其中，地價占到了60%，隨后乙公司辦理了權屬轉讓手續后，又花費了100萬用于構建以該公司產品商標為原型的雕塑。 到此為止，正常情況下，甲公司的實際花費為(　)元。

A、小于1000萬

B、等于1000萬

C、等于1100萬

D、大于1100萬

6、決定加油站的經營收益的條件不包括(　)。

A、臨街條件

B、交通車流量

C、車輛進出口條件

D、地理位置是否繁華

7、下列關于加油站估價的說法中，錯誤的是(　)。

A、加油站是一種經營性房地產

B、位置分布離散型較強

C、加油站房地產的價格主要取決于位置

D、一般會成片聚集

8、涉及開發商的規劃變更中，如發生政府降低容積率等被動變更時，當房地產為尚未開發的出讓土地使用權時，應計算的損失或收益不包括(　)。

A、土地出讓金差額

B、管理費損失

C、投資利息損失

D、工程開發費損失

9、商品房質量缺陷導致價值減損時，對不可修復的商品房質量缺陷可考慮采用(　)進行估價。

A、重置成本法

B、比較法

C、影子工程投資法

D、減損資本化法

10、(　)是企業的各種經濟活動的前提。

A、產權明晰

B、收益均衡

C、成本低廉

D、風險較低

11、下列企業經濟行為中，通常不會伴隨房地產權屬的轉移的是(　)。

A、企業合資

B、股份制改組

C、企業合并、分立

D、企業聯營

12、下列關于企業各種經濟行為涉及的房地產估價技術規定的說法中，錯誤的是(　)。

A、企業各種經濟活動涉及的房地產估價，應在界定房地產和其他資產范圍的基礎上，明確估價對象的財產范圍

B、對房地產權屬發生轉移的，應按相應的房地產轉讓行為進行估價

C、企業各種經濟活動涉及的房地產估價，應調查了解估價對象合法改變用途的可能性，并應分析、判斷以“維持現狀前提”或“改變用途前提”進行估價

D、企業破產清算等強制處分涉及的房地產估價，評估價值的影響因素不包括估價對象的通用性

13、房地產權屬不發生轉移時，可選用的估價方法一般不包括(　)。

A、比較法

B、假設開發法

C、成本法

D、收益法

答案

1、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是餐飲房地產及其估價特點。餐飲房地產與商業房地產在地段的選擇上既有相似之處，又有很大不同。參見教材P156。

2、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是餐飲房地產估價的技術路線及難點處理。利用收益法對餐飲房地產進行估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產帶來的收益，而如何剝離非房地產帶來的收益是餐飲房地產估價的難點。方法之一是通過商業利潤進行剝離，商業利潤包括平均商業利潤和超額商業利潤;即當估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經營收入。參見教材P156。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是工業房地產及其估價特點。工業房地產及其估價特點主要有：(1)涉及的行業多;(2)非標準廠房多，建筑工程造價相差大;(3)要區分設備和建筑物的造價;(4)廠房使用壽命受腐蝕性影響大。參見教材P164。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是影響工業房地產價格的主要因素。影響工業房地產價格的主要區位狀況包括交通條件、基礎設施、地理位置。參見教材P164～165。

5、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是工業房地產估價的常用方法。甲公司以1000萬元購買工業用地及其廠房，又花費了100萬元構建雕塑，兩項共計1100萬元，還會涉及稅費等花費，因此甲公司的實際花費大于1100萬元。

6、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是加油站的估價。加油站的經營收益主要取決于其坐落位置的臨街條件和交通車流量，另外其車輛進出口條件等對其經營效益也都有影響。參見教材P182。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是加油站的估價。加油站不像其他商業房地產往往沿街分布或成片聚集，加油站之間一般都有一定的距離間隔，位置分布離散型較強。參見教材P182。

8、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產損害賠償估價的技術路線及難點的處理。涉及開發商的規劃變更中，如政府降低容積率等被動變更發生時，當房地產為尚未開發的出讓土地使用權時，應計算的損失或收益包括：(1)土地出讓金差額;(2)征地相關稅費差額;(3)管理費損失;(4)投資利息損失;(5)投資利潤損失。參見教材P294。

9、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產損害賠償估價的技術路線及難點的處理。對可修復的商品房質量缺陷可采用重置成本法估價;對不可修復的商品房質量缺陷可考慮采用影子工程投資法進行估價。參見教材P296。

10、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是企業各種經濟行為涉及的房地產估價類型。產權明晰成為企業的各種經濟活動的前提。參見教材P306。

11、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是企業各種經濟行為涉及的房地產估價類型。企業聯營中涉及的房地產估價，通常不伴隨著房地產權屬的轉移。參見教材P306。

12、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價的相關技術規定。選項D錯誤，企業破產清算等強制處分涉及的房地產估價，評估價值的影響因素應包括估價對象的通用性、可分割轉讓性，改變用途、更新改造等的合法性和可能性及變現時限、對潛在購買者范圍的限制等。參見教材P307。

13、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是估價方法的選用。房地產權屬不發生轉移時，估價方法視具體情況一般可用比較法、成本法和收益法。參見教材P308。

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