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2020房地產估價師考試《案例分析》練習題(20)

(一)某新建住宅樓頂層相鄰的兩套住房因暴雨導致屋頂滲漏進水，房屋室內裝修及部分家具家電遭到不同程度的損壞，但房屋主體結構和安全性未受到影響。該住宅樓開發企業擬對該兩戶業主作出相應賠償，委托某房地產估價機構分別對該兩戶業主的損失價值進行評估，兩個估價結果差異較大。

1.本估價項目最適宜采用的估價方法是(　)。

A.修復費用法

B.損失資本化法

C.賠償實例比較法

D.損害前后價差法

『正確答案』A

『答案解析』據題意：“兩戶室內裝修及部分家具家電受到損壞，主體結構安全性未受影響”，可見兩套住宅屬于暫時性的損害，可推斷損害是可修復的，因此不能采用損害前后價差法(此方法主要適用于不可修復損失的);損失資本化法也不適用，因為損失前后收益變化難以確定;賠償實例比較法也不適用，因為類似損失程度和范圍的比較實例很難獲得。綜上所述，本估價項目最適宜采用的估價方法是修復費用法。

2.本估價項目的估價結果不包括(　)。

A.屋面及室內裝修修繕費用

B.損壞家具家電維修費用

C.房屋使用人周轉安置費用

D.房屋市場價值的減損額

『正確答案』D

『答案解析』由于釆用修復費用法，估價結果主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經濟損失而支出的補償費用。

V=C1+C2+C3+C4-C5

式中

V——房地產損害評估值;

C1——拆除工程費用;

C2——修繕工程費用;

C3——恢復工程費用;

C4——直接經濟損失;

C5——被拆除物殘值。

其中，直接經濟損失是指修復施工期間或修復后所造成的經濟損失，包括：

(1)房屋使用人周轉安置費用。

(2)房屋空置的收益損失。

(3)房屋使用面積減少的損失。

(4)房屋室內凈高降低的損失。

(5)房屋采光面積減少的損失。

(6)房屋耐久性降低的損失。

(7)鄰近房屋損壞的補償。

(8)施工影響的補償。

(9)其他直接經濟損失。

被拆除物殘值應當根據評估時點的回收市場價格合理確定。

D選項“房屋市場價值的減損額”是損害前后價差法的計算結果。

3.導致兩個估價結果差異較大的因素不包括(　)。

A.房屋滲漏情況

B.房屋購置原價

C.修繕工期長短

D.房屋使用人數

『正確答案』B

『答案解析』房屋使用人周轉安置費用屬于直接經濟損失，應計入估價結果，因此估價結果與房屋使用人數有關，損失價值多少與房屋損失程度、范圍和內容有關，與房屋購置原價無關。

考點分析：損害賠償目的估價，考估價方法選用，損害賠償費用，結果差異較大的因素分析。

(二)因公共利益需要，政府對某棚戶改造區作出了房屋征收決定，甲房地產估價機構被選定為征收評估機構。被征收人張某在征收范圍內擁有兩處住房，其中一處辦理了權屬登記，另一處為其10年前自行建設，未辦理相關手續。收到征收評估分戶評估報告后，張某對評估范圍和評估結果有異議，認為其自建房屋未得到合理補償。

4.本案中征收評估機構的選定程序應當是(　)。

A.由征收部門對備選估價機構進行綜合評分，根據評分結果確定

B.由被征收人推選的代表對備選評估機構進行綜合評分，根據評分結果確定

C.由征收部門與被征收人協商，協商不成的，由征收部門采取公開方式確定

D.由被征收人協商，協商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當選或采取搖號、抽簽等隨機方式確定

『正確答案』D

『答案解析』房地產估價機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當選，或者釆取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。

5.關于張某的自建房屋是否應當進行評估的說法，正確的是(　)。

A.依照市、縣人民政府的認定、處理結果進行評估

B.依據張某提供的自建房屋相關證明材料，按照合法建筑進行評估

C.該自建房屋未進行權屬登記，不論何種情況均不應當予以評估

D.該自建房屋已建10年未被拆除，可認定為合法，按照合法建筑進行評估

『正確答案』A

『答案解析』對于已經登記的房屋，其性質、用途和建筑面積，一般以房屋權屬證書和房屋登記簿的記載為準;房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準。對于未經登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結果進行評估。

6.張某對評估結果有異議，首先應當(　)。

A.委托其他評估機構另行評估

B.向原估價機構申請復核評估

C.向當地評估老師委員會申請鑒定

D.向當地人民法院提起訴訟

『正確答案』B

『答案解析』被征收人或者房屋征收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請復核評估。申請復核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面復核評估申請，并指出評估報告存在的問題。

7.張某就征收補償提出的下列要求中，不合理的是(　)。

A.張某選擇房屋產權調換

B.張某要求先補償、后搬遷

C.張某要求按照搬遷之日類似房地產市場價格補償

D.張某要求和房屋征收部門訂立書面補償協議

『正確答案』C

『答案解析』對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日。用于產權調換房屋價值評估時點應當與被征收房屋價值評估時點一致。房屋征收決定公告之日不是搬遷之日，房屋征收決定公告之日一般情況下早于搬遷之日。

考點分析：房屋征收估價，估價機構的選定程序;自建房屋的認定;異議時的再評估;征收補償規定。

(三)某工廠有甲、乙兩個廠區，兩個廠區的土地均以劃撥方式取得。目前甲廠區已補交土地使用權出讓金，辦理了出讓手續，并整體出租給另一企業使用，租賃合同尚未到期。現該工廠因發展需要，決定轉讓甲廠區房地產，抵押乙廠區房地產，用籌得的資金在乙廠區擴建廠房，為此委托某房地產估價機構同時對兩個廠區進行評估。

8.針對上述情況，在估價時最恰當的做法是(　)。

A.因委托人相同，應當將兩個廠區一并估價，出具一份估價報告

B.因價值時點相同，應當將兩個廠區一并估價，出具一份估價報告

C.因權屬狀況不同，應當將兩個廠區分別估價，并分別出具估價報告

D.因估價目的不同，應當將兩個廠區分別估價，并分別出具估價報告

『正確答案』D

『答案解析』由于估價目的不同，不能合并出具估價報告。一個估價報告只能有一個估價目的，可以有多個估價對象。

9.評估甲廠區房地產市場價值時，應當優先考慮選用的估價方法是(　)。

A.成本法

B.收益法

C.假設開發法

D.基準地價修正法

『正確答案』B

『答案解析』因為甲廠區有出租收益，有收益或類似房地產有收益的應把收益法作為一種估價方法，因此應采用收益法估價。

10.評估乙廠區土地市場價值時，最適宜的估價思路是(　)。

A.采用比較法按照出讓土地使用權評估其公開市場價值

B.采用假設開發法按照出讓土地使用權評估其公開市場價值

C.按照出讓土地使用權評估其市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

D.采用成本法評估乙廠區房地產市場價值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金

『正確答案』C

『答案解析』由于題意是評估土地市場價值，而且乙廠區土地使用權類型是劃撥，因此C選項最合適。

主要考點：兩塊土地的估價處理;劃撥地和出讓地的估價方法選用和技術路線。

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