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2020房地產估價師考試《理論與方法》練習題(22)

1、土地的地基承載力和穩定性狀況，屬于土地實物因素中的(　)。

A、地質狀況

B、地形狀況

C、地勢狀況

D、土壤狀況

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產實物因素。地質狀況是指地基承載力和穩定性，地下水位和水質，有無不良地質現象等。參見教材P123。

2、下列有關房地產權益因素的描述，錯誤的是(　)。

A、容積率的高低對地價有很大影響

B、相鄰關系的存在對房地產價格有一定影響

C、權利所對應的實質內容對價值有很大影響

D、供役地在給他人方便時，不會給土地所有權人帶來損失

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產權益因素。選項D錯誤，供役地在給他人方便時，土地所有權人或土地使用權人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權的存在會降低供役地的價值。參見教材P127。

3、(　)房地產的區位優劣，主要是看其交通條件、配套設施完備程度、周圍環境。

A、辦公

B、商業

C、居住

D、工業

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產區位因素。居住房地產的區位優劣，主要是看其交通條件、配套設施完備程度、周圍環境。參見教材P129。

4.某商鋪建筑面積為500m2，建筑物的剩余經濟壽命和剩余土地使用年限為35年;該商鋪目前的月租金(按建筑面積算)為100元/m2，市場上類似商鋪按建筑面積計的月租金為120元/m2;運營費用率為租金收入的25%;該類房地產的報酬率為10%。該商鋪的價值為(　)萬元。

A.521

B.533

C.695

D.711

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是凈收益每年不變的公式。年凈收益=500×120×12×(1-25%)=54萬元，V=A/Y×[1-1/(1+Y)35]=54/10%×[1-1/(1+10%)35]=520.78萬元。參見教材P221。

5.某房地產的收益期為無限年，預計正常年凈收益為5000萬元，該房地產的報酬率為10%，則該房地產的收益價值為(　)萬元。

A.32010

B.48000

C.50000

D.55000

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是凈收益每年不變的公式。房地產價格=房地產凈收益/報酬率=5000/10%=50000(萬元)。參見教材P221。

6.某宗房地產收益期限為50年的價格為5000元/ m2 ，報酬率為8.5%，該宗房地產30年的價格為(　)元/m2。

A.4915.38

B.4646.04

C.4567.41

D.4021.92

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是凈收益每年不變的公式。

參見教材P223。

7.某房地產第一年末凈收益為30萬，此后每年凈收益增加2萬，報酬率為10%。收益期為無限年，該類房地產的收益價值為(　)萬元。

A.500.00

B.336.20

C.320.00

D.280.00

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是凈收益按一定數額遞增的公式。V=A/Y+b/Y2=30/10%+2//10%2=500(萬元)。參見教材P227。

8.某宗房地產是在政府有償出讓的土地上建造的，土地使用權剩余年限為50年，預計未來第一年的凈收益為50萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產的報酬率為6%，則該宗房地產的價格為(　)萬元。

A.833

B.2500

C.1250

D.1067

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是凈收益按一定比率遞增的公式。

參見教材P229。

9.預計某宗房地產未來每年的有效毛收入不變，為16萬元，運營費用第一年為8萬元，此后每年會在上一年的基礎上增加2%，該類房地產的報酬率為10%。則該宗房地產的合理經營期限為(　)年。

A.32

B.34

C.36

D.38

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是凈收益按一定比率遞減的公式。該宗房地產運營費用超過有效毛收入的時間即為其合理經營期限n：16-8×(1+2%)n-1=0，n=36(年)。參見教材P232。

10.某宗房地產的收益期限為38年，通過預測得到其未來5年的凈收益分別為20萬元、22萬元、25萬元、28萬元、30萬元，從未來第6年到第38年每年的凈收益將穩定在35萬元左右，該類房地產的報酬率為10%。則該宗房地產的收益價格為(　)萬元。

A.267.35

B.287.86

C.298.84

D.300.86

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是凈收益在前后兩段變化規律不同的公式。

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