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2020房地產估價師考試《案例分析》練習題(16)

1、某公司于5年前在公開市場上以2000萬元購得一宗出讓性質的辦公用地，投入1000萬元建成辦公用房一幢。目前，該辦公用房的市場價值為4000萬元，若5年來房屋建安工程造價水平基本穩定，則有觀點認為該宗土地的重新取得價格上漲了1000萬元。

<1> 、請問上述觀點是否正確?為什么?

2、某商務辦公樓屬于甲公司所有，現在乙公司有意購買此辦公樓用于出租，以獲取較穩定的租金收益，并期望收益率不低于現行一年期銀行存款利率。乙公司為此委托房地產估價機構評估其對該商鋪的最高出價。

<1> 、商務辦公樓估價的常用方法有哪些?

<2> 、影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況有哪些?

<3> 、該估價項目適宜采用哪種估價方法?請簡述該方法的估價技術路線。

簡答題

1、

【正確答案】 本題考查的是影響商務辦公房地產價格的因素。

1.上述觀點是錯誤的。2.房地產價值不是土地價值和建房投入簡單的相加。

3.應考慮房地產擁有者自己對房地產進行投資改良、通貨膨脹因素。

4.雖然造價穩定，但管理費用、財務費用，稅費水平可能有變化。

2、

【正確答案】 本題考查的是商務辦公房地產估價的常用方法。商務房地產的估價可以選擇收益法、比較法、成本法等。

【正確答案】 本題考查的是影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況。影響商務辦公房地產價格的主要實物狀況包括外觀形象;內部裝飾裝修;設備、設施;智能化程度;物業服務水平以及租戶類型。

【正確答案】 本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。該估價項目主要適宜采用收益法。首先，確定未來收益期限;其次，預測未來各期的凈收益;第三，求取報酬率，根據委托方要求，求其最高出價，報酬率確定為一年期銀行存款利率。第四，選用合適的報酬資本化法公式計算收益價值。

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