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2020房地產估價師考試《經營與管理》練習題(13)

【習題】下列房地產開發項目的成本費中，屬于房屋開發費的有(　)。(2014年真題)

A.建筑安裝工程費

B.基礎設施建設費

C.公共配套設施建設費

D.土地取得費

E.銷售代理費

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是投資估算。房屋開發費包括建筑安裝工程費、基礎設施建設費和公共配套設施建設費。參見教材P260。

【習題】在房地產開發項目可行性研究報告的結論中，應主要說明項目的(　)。(2014年真題)

A.盈利能力

B.貸款償還能力

C.抗風險能力

D.改善就業能力

E.資金平衡能力

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是可行性研究報告正文的寫作要點。可行性研究的結論，主要是說明項目的財務評價結果，表明項目是否具有較理想的盈利能力、較強的貸款償還能力及自身平衡能力和抗風險能力，以及項目是否可行。參見教材P283。

【習題】在房地產開發投資的項目投資現金流量表中，現金流出不包括(　)。(2013年真題)

A.開發建設投

B.土地增值稅

C.借款本金償還

D.借款利息支付

E.運營費用

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是基本報表。在房地產開發投資的項目投資現金流量表中，借款本金及應付利息不應計入現金流出，因為不考慮融資方案，不考慮資本結構，不考慮錢從哪些途徑來。開發建設投資、土地增值稅和運營費用屬于現金流出。參見教材P267。

【習題】房地產投資的可行性研究工作階段包括(　)。

A.接受委托

B.投資機會研究

C.初步可行性研究

D.詳細可行性研究

E.項目評估與決策

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是可行性研究的工作階段。可行性研究分為四個階段：投資機會研究、初步可行性研究、詳細可行性研究和項目評估與決策。參見教材P251。

【習題】房地產開發項目投資中其他工程費用包括(　)。

A.可行性研究費

B.臨時用地費

C.場地平整費

D.施工執照費

E.竣工圖編制費

『正確答案』BDE

『答案解析』本題考查的是投資估算。其他工程費主要包括臨時用地費和臨時建設費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執照費、工程質量監督費、工程監理費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用。AC屬于勘察設計和前期工程費。參見教材P261。

【習題】在房地產開發項目投資估算中，以下(　)屬于房地產開發項目的管理費用。

A.折舊費

B.房產稅

C.工程監理費

D.城鎮土地使用稅

E.無形資產攤銷費

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是投資估算。2017年修改內容，明確了房產稅和城鎮土地使用稅不屬于開發項目的管理費用。C屬于其它工程費。參見教材P262。

【習題】下列房地產開發項目成本費用中，屬于土地費用的有(　)。

A.土地出讓價款

B.征收補償費

C.基礎設施建設費

D.水文地質勘測費

E.土地平整費

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是投資估算。選項C屬于房屋開發費，選項DE屬于勘察設計和前期工程費。參見教材P258～260。

【習題】在房地產投資項目可行性研究中，調查研究主要是從市場調查和資源調查兩方面進行。其中資源調查的主要內容有(　)。

A.項目用地

B.房地產市場供需

C.房價現狀及走勢

D.交通運輸條件

E.外圍基礎設施

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是可行性研究的步驟。選項A為土地資源，選項D為交通資源，選項E為配套資源。選項BC是市場調查的內容。參見教材P255。

【習題】城市建設用地使用權以熟地出讓時，出讓地價款包括(　)。

A.土地出讓金

B.土地增值收益

C.土地開發成本

D.契稅

E.公共配套設施建設費

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是投資估算。以出讓方式取得熟地土地使用權時，土地出讓地價款由土地使用權出讓金、土地開發成本和土地增值收益或溢價構成。D土地購置過程中所支付的稅金及相關費用，屬于土地費用，但不屬于土地出讓價款。E屬于房屋開發費。參見教材P259。

【習題】編制房地產投資計劃與資金籌措表之前，應先編制(　)。

A.現金流量表

B.利潤表

C.資金使用計劃

D.資金籌措計劃

E.財務計劃現金流量表

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是基本報表。可用排除法，基本報表一定是在輔助報表的基礎上最后編出來的。而投資計劃與資金籌措屬于輔助報表，一定在基本報表之前編出來，所以可以直接排除ABE。參見教材P277。

【習題】房地產開發項目可行性研究中，投資機會研究的主要內容有(　)。

A.國家經濟政策

B.地理環境

C.資源情況

D.項目開發方案

E.項目投資估算

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是可行性研究的工作階段。投資機會研究是最粗，深度也最淺，主要是為了摸清一些情況和條件。參見教材P251。

【習題】下列報表中，屬于房地產開發項目基本財務報表的有(　)。

A.資產負債表

B.投資計劃與資金籌措表

C.借款還本付息估算表

D.財務計劃現金流量表

E.利潤表

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是基本報表。基本報表有四個，分別是現金流量表、財務計劃現金流量表、利潤表和資產負債表，注意選項C、D的區別。參見教材P267。

【習題】在編制房地產開發項目策劃方案時，與項目收益相關的基礎參數，通常有(　)。

A.基準收益率

B.目標收益率

C.出租率或空置率

D.毛租金收入

E.運營成本

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是選擇基礎參數。AB是評價標準類指標。參見教材P258。

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