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2020房地產估價師考試《理論與方法》練習題(14)

1.房地產市場是地區性市場，這是由房地產的什么特性決定的(　)。

A.不可移動性

B.獨一無二性

C.供給有限性

D.易受限制

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產的特性。房地產的不可移動性，決定了它只能就地開發、利用或消費，并要受制于其所在的空間環境。因此房地產市場通常不是全國性市場，而是地區性市場。參見教材P60～61。

2.任何一宗房地產只能就地開發、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環境。房地產開發利用的這一特點，本質上是由房地產的(　)特性決定的。

A.易受限制

B.相互影響

C.獨一無二

D.不可移動

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是不可移動。注意審題，題干中出現了“就地”字眼，我們要善于敏銳的發現題干中的提示。就地的意思就是不可移動。這里選項A是個具有極強干擾性的選項。因為不可移動，所以受限。如果是多選題，選項A也說得過去，但是題干中問的是“本質上”。所以只有選項D是正確答案。參見教材P60～61。

3.房地產供給有限特性的本質是(　)。

A.土地總量有限

B.房地產的不可移動性

C.房地產的獨一無二性

D.房地產的價值量大

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是供給有限。供給有限是指在特定區位上的土地供給是有限的，主要由房地產的不可移動造成。參見教材P62。

4.房地產市場上沒有完全相同的房地產供給，房地產之間不能完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別，這體現的房地產的特性是(　)。

A.不可移動

B.獨一無二

C.相互影響

D.易受限制

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是獨一無二。房地產的獨一無二特性，使得房地產市場上沒有完全相同的房地產供給，房地產之間難以完全替代，房地產市場不是完全競爭的市場，房地產價格千差萬別。參見教材P61。

5.高層建筑物地價分攤，屬于(　)。

A.房地產咨詢業務

B.房地產價格和價值分配業務

C.房地產價值減損評估業務

D.相關經濟損失評估業務

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產估價的含義。注意題干中的提示：分攤的“分”。分攤，屬于房地產價格和價值分配的業務范疇。參見教材P4。

6.下列房地產估價活動中，屬于咨詢性估價的是(　)。

A.為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考

B.為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產的關聯交易確定交易價格提供參考

D.為房地產開發企業在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價提供參考

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。咨詢性估價(或稱為參考性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產確定要價、購買房地產確定出價提供參考依據的估價。參見教材P5。

7.不同的注冊房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是(　)。

A.掌握的估價信息不同

B.遵循的估價原則不同

C.履行的估價程序不同

D.估價對象的狀況不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。選項B錯誤，估價原則是在長期估價實踐中總結出來的估價法則和標準。同一估價對象同一估價目的和同一價值時點下的評估，應該遵循同樣的估價原則;選項C錯誤，估價程序是估價工作的先后順序，目的在于確保估價過程無錯漏缺失。任何估價業務都要遵循估價程序;選項D錯誤，同一估價對象，其基本狀況肯定是一樣的。參見教材P9。

8.從科學可操作性上看，能夠用于判斷某估價報告的評估結論價值是否存在誤差的是(　)。

A.估價對象的真實價值

B.估價對象的重置成本

C.估價對象的實際成交價格

D.合格估價師的重新估價結果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。房地產估價誤差應在合理范圍內。注意題干中的“可操作性”這個重要的關鍵提示，沒有這個提示，選項A也是正確的，但是有了可操作性的限制，則只有選項D為正確答案。參見教材P9～10。

9.下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是(　)。

A.了解某宗房地產的承租人權益價值

B.了解某宗房地產的出租人權益價值

C.人民法院確定拍賣保留價

D.了解某宗房地產應納城鎮土地使用稅的稅額

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產稅收的需要。前三個都以房地產價值或租金為稅基，需要專業房地產評估，而城鎮土地使用稅的稅基是占地面積，不需要進行房地產估價。參見教材P18。

10.下列有關估價準確性問題的描述，錯誤的是(　)。

A.合格估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只能得出近似評估價值

B.所有的評估價值都存在一定誤差，即：評估價值=真實價值+誤差

C.不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價師有較大的，但又適度的誤差

D.理論上，評估價值的誤差一般是將它與合格估價師的重新估價結果進行比較，實際中，是將其與真實價值進行比較

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。選項D錯誤，判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一般是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較。參見教材P9～10。

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