相關推薦》》2020房地產估價師考試《案例分析》練習題匯總

2020房地產估價師考試《案例分析》練習題(4)

一、某城區缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區中一個有沿街二層標準工業廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現政府欲將該區段規劃改造為辦公商務區，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產估價機構進行專業咨詢。根據《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導意見》，甲公司開發中心可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產估價機構該如何解答?

【正確答案】本題考查的是房屋征收補償內涵。

甲公司可能提出的要求：

1.按改造后的辦公用途市場價值進行評估;

2.對辦公樓承租人損失進行評估;

3.對裝修、改造費用進行評估。

房地產估價機構可做的答復：

1.應按改造前的工業用途評估(筆者注：按法定用途)，評估價格中不包括改造裝修辦公樓的費用損失;按工業用途評估時可以另行委托評估停產停業損失補償。

2.經拆遷當事人協調同意或者經城市規劃行政管理部門確認，可以按照改造后辦公用途評估，也可以評估辦公樓承租人的損失。

3.對承租人的損失由甲公司與承租人協商解決。

參見教材P243。

二：

某房地產估價機構接受委托，評估位于某歷史文化街的沿街小型商鋪的市場價值。該商鋪形狀方正，權利狀況完整。注冊房地產估價師張某對該商鋪進行實地查勘后，擬選用市場法作為主要的估價方法，但僅搜集到A、B、C、D四個交易實例。實例A交易時帶有3年尚未到期的租約，合同租金明顯低于市場租金;實例B系兄弟之間轉讓;實例C系相鄰商鋪的業主購買后擴大經營規模;實例D平面形狀為“L”形，系業主將原為矩形的商鋪臨街面二分之一寬度、三分之一深度的部分轉讓給某銀行安裝自動取款機所致。除以上情況外，四個交易實例與估價對象均具有較好的可比性。

【問題】

1.四個交易實例是否可以選作可比實例?

2.四個交易實例中若有可以選作可比實例的，應如何對它們的成交價格進行修正或者調整?

【正確答案】

1.本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。

四個交易實例與估價對象均具有較好的可比性，可以選作可比實例，但要進行可比實例系數修正。

參見教材P107。

2. 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。

需要進行的修正和調整：

1)實例A，要用市場租金，對實例A合同租金價格進行調整，應調高達到市場租金標準。

2)實例B，屬于利害關系人之間的交易，價格低于正常市場價值，需要進行交易情況修正，將價格調高。

3)實例C，相鄰房地產的合并交易，價格高于正常市場價值，也是需要進行交易情況修正，將價格調低。

4)實例D，房地產形狀是L形，需要進行房地產狀況修正，將增加的價格部分調低。

為避免錯過考試重要時間節點通知，準備報考2020年房地產估價師考試的同學，您可“ 免費預約短信提醒 ”，預約成功后，可及時收到2020年房地產估價師考試報名時間等重要時間節點的考試信息提醒。

溫馨提示：在您備戰房地產估價師考試中，如果想要更多練習題，可點擊下方按鈕免費下載房地產估價師歷年真題及答案/精華資料，更多備考資料持更新中，祝您備考順利!