相關推薦》》2020房地產估價師考試《經營與管理》練習題匯總

2020房地產估價師考試《經營與管理》練習題(3)

【習題】下列房地產置業投資的不確定性因素中，影響有效毛租金收入估算的是(　)。(2014年真題)

A.運營費用

B.年還本付息額

C.空置率

D.權益投資比率

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產置業投資的主要不確定性因素。空置率的估計對于估算房地產項目的有效毛租金收入非常重要。參見教材P216。

【習題】某房地產開發企業擬投資開發一占地面積為25000m2、容積率為2的住宅項目，預計項目可銷售面積為45000m2，開發成本為5000元/m2(不含土地費用)，銷售均價為8000元/m2，銷售稅費為銷售收入的5.5%。當該項目銷售利潤為零時，企業能承受的最高樓面地價是(　)元/m2。(2014年真題)

A.1804

B.3608

C.4608

D.5120

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析。設樓面地價為A：25000×2×(A+5000)=45000×8000×(1-5.5%)50000A+250000000=360000000×94.5%　　A=1804元/m2。參見教材P219。

【習題】關于用期望值法判斷投資方案優劣的說法，正確的是(　)。(2014年真題)

A.期望值不同、標準差小的方案為優

B.期望值相同、標準差大的方案為優

C.標準差相同、期望值小的方案為優

D.期望值不同、標準差系數小的方案為優

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值相同，標準差小的方案為優;標準差相同，期望值大的方案為優;期望值不同，則必須比標準差系數，以標準差系數小的方案為優。參見教材P233。

【習題】房地產開發項目盈虧平衡分析中的保本點，是分析計算風險因素變化而使項目達到(　)時的極限值。(2013年真題)

A.利潤為零

B.財務凈現值為零

C.基準收益率

D.財務內部收益率

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目盈虧平衡分析示例。保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，財務凈現值為零說明項目獲利能力剛剛滿足基準收益率的要求，是臨界點而不是保本點。參見教材P219。

【習題】線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價格是(　)。(2013年真題)

A.銷售量等于盈虧平衡產量時單位產品銷售價格

B.銷售量小于盈虧平衡產量時單位產品銷售價格

C.銷售量等于生產能力產量時單位產品最低銷售價格

D.銷售量等于生產能力產量時單位產品最高銷售價格

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價格就等于盈虧平衡產量時單位產品銷售價格。參見教材P217。

【習題】某房地產開發企業擬開發總建筑面積為50000m2的住宅項目，可銷售面積為47500m2，項目的開發成本為5000元/m2，銷售均價為6500元/m2，營業稅金及附加為銷售收入的5.5%。當該項目利潤為零時，售價允許降低的最大幅度是(　)。(2013年真題)

A.14.32%

B.18.62%

C.19.03%

D.23.08%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是盈虧平衡分析。設保本售價為A，當利潤為零時：銷售收入-銷售稅金=總成本　4.75A(1-5.5%)=5000×5　　A=5569.48(元/m2)　　降價幅度=(6500-5569.48)/6500=14.32%。參見教材P218。

【習題】下列房地產投資風險分析內容中，在風險估計階段應完成的是(　)。(2013年真題)

A.識別投資項目可能面臨的風險

B.測算風險發生的概率大小

C.分析風險產生的原因

D.提出風險應對的建議

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是風險分析的一般過程和方法。AC“識別投資項目可能面臨的風險”和“分析風險產生的原因”屬于風險辨識階段工作，B“測算風險發生的概率大小”屬于風險估計階段工作，D“提出風險應對的建議”屬于風險評價階段工作。參見教材P230。

風險分析的一般過程(三階段)

【習題】某房地產開發企業投資開發一占地面積為30000平米的住宅項目，容積率為3.0，預計總開發成本為45000萬元，營業稅金及附加為銷售收入的5.5%，如要實現30%的成本利潤率，則住宅的平均銷售單價為(　)元/m2。(2012年真題)

A.6500.00

B.6878.31

C.7142.86

D.7751.94

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是盈虧平衡點分析。總建筑面積=30000×3=9(萬m2)，總開發成本=45000萬元，利潤=45000×30%=13500(萬元)。根據盈虧平衡點的公式，銷售收入-利潤-稅費=總開發成本。設銷售單價為X，則：X　×9-13500-　X　×9×5.5%=45000　　　X　=6878.31(元/m2)。參見教材P218。

【習題】在對房地產項目進行多因素敏感性分析時，通常假定同時變化的幾個因素發生變化的概率相同，而且是(　)的。(2012年真題)

A.相互關聯

B.相互排斥

C.相互獨立

D.相互制約

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是單因素與多因素敏感分析。多因素敏感性分析假定同時變動的幾個因素是相互獨立的，且各因素發生變化的概率相同。參見教材P224。

【習題】某房地產經營項目在市場前景為好、中、差的情況下的凈現值分別為500萬元、300萬元和80萬元，市場前景好、中、壞出現的概率分別為30%、50%和20%，該項目凈現值的期望值是(　)萬元。(2012年真題)

A.240

B.284

C.300

D.316

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。500×30%+300×50%-80×20%=284(萬元)。參見教材P233。

【習題】在利用期望值法進行項目風險分析時，各不確定性因素發生的概率Pi的取值范圍是(　)。(2012年真題)

A.Pi≥0

B.Pi≤1

C.0≤Pi≤1

D.Pi≥1

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是概率分析的步驟與概率確定方法。各不確定性因素在每種情況下的概率，必須小于等于1、大于等于零，且所有可能發生情況的概率之和必須等于1。參見教材P232。

為避免錯過考試重要時間節點通知，準備報考2020年房地產估價師考試的同學，您可“ 免費預約短信提醒 ”，預約成功后，可及時收到2020年房地產估價師考試報名時間等重要時間節點的考試信息提醒。

溫馨提示：在您備戰房地產估價師考試中，如果想要更多練習題，可點擊下方按鈕免費下載房地產估價師歷年真題及答案/精華資料，更多備考資料持更新中，祝您備考順利!