2020房地產估價師考試《案例分析》練習題(3)

2.某房地產估價機構接受委托評估一停建住宅項目的轉讓價值，價值時點為2014年6月15日。該項目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項目結構封頂后因故停工。根據委托人提供的資料，項目實際已支出成本2800元/m2，包括土地取得成本、開發成本、管理費用以及2008年6月至價值時點的投資利息。注冊房地產估價師經調查核實，認為委托人列支的截止項目停工的各項實際成本費用符合當時的市場情況，在采用成本法估價時，確定該房地產的重置成本為2800元/m2。

問題：

1.上述確定該房地產的重置成本的過程有哪些錯誤?

2.在正確確定重置成本后，還應考慮哪些因素才能測算出成本價值?

考點分析：成本法的應用、還可作指錯類型范例：

房地產開發企業取得房地產開發用地進行商品房建設，房地產價格構成分為土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金、投資利息和開發利潤。

《房地產估價理論與方法》教材289～299頁。

【參考答案】

1.錯誤有：

(1)不能按照各項成本費用在過去發生時的實際或正常水平來估算，而應該按照當時價值時點市場情況的各項費用的客觀正常水平來估算。

(2)“開發成本”包含土地取得成本、建設成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費、投資利息共六項，不能將開發成本與土地取得成本和管理費等并列。

(3)該房地產重置成本除上述開發成本外，還應有開發利潤。

(4)投資利息的計息起點應為計息項目費用發生時點，終點是建設期的終點。

或：不應計至價值時點。

2.重置價格還應減去折舊。

或：(1)可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。

(2)可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。

(3)可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。

《房地產估價理論與方法》教材311～312頁。

試題總結：成本法主要考查實際成本和客觀成本的不同，投資利息和開發利潤的確定，折舊的扣除、折舊年限的確定。

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