2020房估《理論與方法》章節練習題：對房地產估價的認識

【例題】某注冊房地產估價師擬購買A市C區的一套多層住房，該估價師根據自己對該套住房實物、權益、區位等的勘查、分析，運用適當方法對該套住房進行了估價，并最終以接近于該估價對象價值的價格成交。該估價師對該住房的估價是專業房地產估價。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產估價的含義。必須是專業人員的職業行為而非個人行為，不是由專業機構完成，無公信力，不承擔法律責任。參見教材P2。

【例題】與非專業估價相比，專業估價的特點有(　)。

A.是一種專業意見

B.估計價格或價值

C.實行有償服務

D.承擔法律責任

E.估價作業日期長

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是房地產估價的含義。專業估價具有下列特點：它是專業機構和人員完成的、提供的是專業意見、具有公信力、實行有償服務、承擔法律責任。參見教材P2。

【2012年真題】房地產估價師除了可以從事房地產價值評估業務，還可以從事房地產市場調研、房地產開發項目策劃和房地產資產管理等咨詢業務。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產估價的含義。房地產估價師除了從事房地產價值和價格評估業務，還經常從事下列房地產價值或價格評估相關業務和房地產咨詢業務：(1)房地產價格和價值分配業務;(2)房地產價值提升評估業務;(3)房地產價值減損評估業務;(4)相關經濟損失評估業務;(5)房地產咨詢業務。參見教材P4～5。

【2012年真題】下列房地產估價活動中，不屬于鑒證性估價的是(　)。

A.為人民法院強制拍賣房地產確定保留價提供參考

B.為房地產損害雙方當事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產的關聯交易確定交易價格提供參考

D.為房地產開發企業在建設用地使用權指標出讓中確定投標報價提供參考

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產估價的含義。鑒證性估價或稱證據性估價、公證性估價，是向委托人提供的，估價報告供委托人給第三方使用，起著價值證明作用的估價，如為證券發行、上市公司關聯交易、房地產抵押貸款、房屋征收補償、人民法院強制拍賣房地產提供參考依據的估價;咨詢性估價是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產確定要價、購買房地產確定出價提供參考依據的估價。鑒證性估價承擔的法律責任一般要大于咨詢性估價承擔的法律責任。參見教材P5。

【例題】關于房地產估價誤差的說法，錯誤的是(　)。

A.判斷評估價值的誤差大小或者準確性，理論上是將其與真實價值進行比較

B.估價會有誤差，可用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準

C.所有的評估價值都有誤差，因此可以說所有的評估價值都是近似值

D.估價誤差應有一定的限度，因此需要確定合理的誤差范圍

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。選項B錯誤，估價會有誤差，但是不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，估價是門藝術，關于誤差的標準確認，沒有這么客觀。參見教材P9～11。

【2013年真題】不同的房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估價值通常不完全相同，這主要是因為(　)。

A.掌握的有關信息不同

B.做出的估價師聲明不同

C.估價對象狀況不同

D.委托人不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。由于信息的不完全與不確定，使得合格的估價師也只能得出近似的評估價值。參見教材P9～11。

【例題】一般來說，不宜直接使用實際成交價格來判斷估價結果的準確性。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。判斷估價誤差大小，一般不與實際成交價格相比，因為實際成交價格不一定是正常成交價格，判斷方法一般是與其他合格估價師對同一估價對象在同一目的、同一價值時點下的重新估價結果進行比較。參見教材P10。

【例題】從科學可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值誤差大小或準確性的是(　)。

A.估價對象的真實價值

B.估價對象的重置價格

C.估價對象的實際成交價值

D.合格估價師的重新估價結果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是把它與真實價值進行比較，實際中一般是把它與數名合格的估價師的重新估價結果進行比較。注意題干中的“可操作性”這幾個重要的關鍵提示，沒有這個提示，選項A也是正確的，但是有了操作性的限制，則只有選項D為正確答案。本題給我們的啟示——細心審題，注意發現題干中的提示。參見教材P10。

【例題】下列關于房地產估價本質的說法中，正確的有(　)。

A.房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

B.房地產估價是替相關當事人為房地產定價

C.房地產估價是為委托人提供價格保證

D.房地產估價會有誤差，但誤差應該在合理范圍內

E.房地產估價是一門科學也是一門藝術

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。選項B錯誤，房地產估價是模擬市場價格形成過程，而不是代替市場定價;選項C錯誤，房地產估價只提供價值意見，而不作價格保證。參見教材P9～11。

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