甲公司因債務糾紛被起訴，法院裁定拍賣甲公司開發的某幢辦公樓償還債務。乙房地產估價機構接受法院委托評估該辦公樓的市場價格。經調查，甲公司的債務情況如下：拖欠施工單位工程款300萬元，銀行貸款余額2700萬元，第三方欠款2000萬元。在估價時點，該辦公樓全部可銷售面積為5萬平方米，其中已售出3萬平方米。經評估，該辦公樓的市場價格為6000元/㎡，拍賣變現時的費用及稅金為2500萬元。

1.法院第一次拍賣的保留價應為(　)萬元。

A.7500

B.9600

C.12000

D.18000

【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產拍賣、變賣估價的技術路線。《最高人民法院關于人民法院在民事執行中拍賣變賣財產的規定》第八條規定：“拍賣應當確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應當征詢有關當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十;如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十”。

拍賣保留價：總建面5萬平米，已銷售3萬平米，拍賣時市場單價6000元/㎡，6000×(5-3)=12000萬元。

2.拍賣完成后，首先應支付的費用為(　)。

A.施工單位工程款

B.銀行貸款

C.第三方欠款

D.拍賣變現時的費用及稅金

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產拍賣、變賣估價的相關規定。已抵押房地產進行拍賣時，優先償還的次序，第一個要還的就是拍賣變現時的費用及稅金。

3.拍賣變現時的費用及稅金不包括(　)。

A.拍賣傭金

B.營業稅及附加

C.評估費

D.房地產稅

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產拍賣、變賣估價的相關規定。拍賣變現時的費用及稅金不包括房地產稅。

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