甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業用地使用權，土地使用期限為40年，約定不可續期。經批準規劃建設方案為：容積率為12，設計高度為150m，設計用途為酒店。該項目基礎工程完成時，因城市規劃調整，酒店設計高度被降至120m。酒店現已按期竣工。為確定規劃調整給該開發項目造成的損失，甲公司委托乙房地產估價機構進行評估。經分析測算，規劃調整導致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，使用成本年均高出2萬元，功能缺陷導致年均收益損失50萬元，報酬率為7%。

1.對該酒店進行損害賠償估價，不適宜采用的估價方法為(　)。

A.修復費用法

B.損失資本化法

C.賠償實例比較法

D.損害前后差價法

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產損害賠償估價方法選擇。不涉及損害后修復的費用，不適宜修復費用法。

損失資本化法：功能缺陷導致年均收益損失50萬元，報酬率為7%。

賠償實例比較法：規劃調整導致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元。

損害前后差價法：規劃調整使用成本年均高出2萬元。

2.規劃調整給該開發項目造成的損失不包括(　)。

A.投資利息損失

B.土地價值減損

C.前期工程費損失

D.酒店品質受損造成經營收益損失

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產損害造成的損失分析。規劃調整給該開發項目造成的損失不包括：

規劃調整導致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元包括前期工程費損失。

使用成本年均高出2萬元，功能缺陷導致年均收益損失50萬元，報酬率為7%。

這部分是酒店品質受損造成經營收益損失。

酒店現已按期竣工則不包括投資利息損失，但前期工程費多支出，所以會產生相應的投資利息損失。

土地的使用年限未縮短，容積率沒有變，所以土地價值未減損，不包括土地價值減損。

3.規劃調整給該酒店造成的價值減損額為(　)萬元。

A.655.85

B.682.08

C.1675.85

D.1702.08

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產損害造成的損失分析。簡單的收益計算：

1020+ 50/7%(1- 1/(1+7%)37)+2/7%(1- 1/(1+7%)37)=1702.08

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