單項選擇

1.基準地價是指在某個城鎮的一定區域范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的(　)。

A.最低價格

B.最高價格

C.平均價格

D.成交價格

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是基準地價、標定地價和房屋重置價格?；鶞实貎r是指在某個城鎮的一定區域范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格。參見教材P110。

2.下列房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是(　)。

A.土地總價　　B.土地單價

C.樓面地價　　D.商品房價格

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。樓面地價比土地單價更能反映土地價格水平高低。參見教材 P112。

3.下列購買某宗房地產的付款方式中，對買方而言最經濟的是(假定年折現率為 6%)(　)。

A.現在按 9.5 折一次性付款

B.一年后一次性付款

C.現在首付 30%，余款在未來 3 年內分年等額支付

D.現在首付 50%，余款在未來 10 年內分年等額支付

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是名義價格和實際價格。選項 A，現在一次性支付 0.95;　選項 B，一年后支付 1/1.06=0.943;選項 C，現在首付 30%，以后 3 年內等額支付=0.3+0.7/3×(P/A，6%，3)=0.923702788;選項 D，現在首付 50%，10 年內等額支付=0.5+0.5/10×(P/A，6%，10)=0.868004353。參見教材 P113～114。

4.一套總價 60 萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：

(1)要求在成交日期一次性付清;

(2)如果在成交日期一次性付清，則給予 5%的折扣;

(3)首付款 20 萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限 15 年，按月等額償還貸款;

(4)約定自成交日期起一年內一次性付清;

(5)自成交日期起分期支付，首期支付 20 萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20 萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格差異的是(　)。

A.第(1)、(3)種情況

B.第(3)、(4)、(5)種情況

C.第(2)、(4)種情況

D.第(2)、(4)、(5)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是名義價格和實際價格。

(1)名義價格實際價格絕對相同，(3)由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以選項 AB 可以排除。(5)肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是 D。參見教材 P113～114。

5.某套商品住房期房，尚有 2 年可投入使用，與其類似的現房價格為 4500 元/m 2 ，出租的年末凈收益為 500 元/m 2 。假設年折現率為 8%，風險補償為現房價格的 3%，該期房目前的價格為()元/m 2 。

A.3439

B.3473

C.3508

D.3608

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是現貨價格、期貨價格及現房價格、期房價格。期房價格=現房價格-從期房到達現房期間的租金凈收益的折現值-風險補償=4500-500/1.08-500/(1+8%)2 -4500×3%=3473。參見教材 P115。

6.在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據的估價，一般是評估(　)。

A.掛牌底價

B.正常市場價格

C.競買人可承受的最高價

D.最可能的成交價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是起價、標價、成交價和均價。嚴格審題。因為是為競買人確定報價提供參考依據，所以評估的是競買人可承受的最高價;而如果是政府部門委托估價，則可能是掛牌底價。參見教材 P116。

7.某宗建筑物密度為 50%的土地上，建有一棟 8 層且各層建筑面積相等的住宅樓，均價為5000 元/平方米，房地產總價為 2000 萬元，樓面地價為 1200 元/平方米。該宗土地的總價為()萬元。

A.96

B.192

C.240

D.480

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是總價格、單位價格和樓面地價。建筑面積=2000 萬/5000=4000 平方米，土地總價=4000×1200=480 萬元。參見教材 P112。

8.下列關于掛牌價格的說法中，正確的是(　)。

A.掛牌價格一般高于市場成交價格

B.掛牌價格一般低于市場成交價格

C.掛牌價格與市場成交價格的差異大，說明市場景氣

D.掛牌價格與市場成交價格差異小，說明市場不景氣

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。掛牌價格一般都會高一些，給買家砍價空間。只有 A 是正確的說法。參見教材 P93。

9.當拍賣出現流拍，再次拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的(　)。

A.10%

B.20%

C.30%

D.50%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是評估價、保留價、起拍價、應價和成交價。如果出現流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的 20%。參見教材 P116。

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