一、某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2006年6月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2001年6月通過出讓取得，2002年6月開始建設。委托方提供的實際成本價格為1800元/㎡，包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2001年6月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實，認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為1800元/㎡。

【問題】

1.估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?

2.在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出計算價格?

【正確答案】

1.本題考查的是房地產估價報告示例。

錯誤有：

(1)應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用(或重置價格)。

或：不應采用實際支出時的各項成本費用。

(2)應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。

或：不應計自至估價時點。

(3)利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

或：利潤不應是開發商的期望利潤。

2.本題考查的是房地產估價報告示例。

重置價格還應減去折舊。

或：(1)可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。

(2)可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。

(3)可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。

參見教材P40。

二、某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。

【問題】

1.這樣的做法有哪些錯誤?

2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

【正確答案】

1.本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。

錯誤如下：

(1)由于三個交易實例經營規模不同，其中與估價對象房地產經營規模差異較大的交易實例不宜作可比實例(2分);

(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益(2分);

(3)不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益(2分);

(4)不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)(2分)。

參見教材P107。

2. 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。

具體可選擇過去數據簡單算術平均法，未來數據簡單算術平均法，或未來數據資本化公式法確定(2分)。

某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統一招商和經營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費?，F該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。

【問題】

1.該商場周邊近期有較多權利性質相像的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?

3.確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?

【正確答案】

1.本題考查的是影響商業房地產價格的因素。

不可取。

因為雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同。

這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規模、設備裝修檔次、建筑結構、樓層層數與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

參見教材P104。

2.本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。

確定出租部分潛在毛收入時應注意：

(1)租賃期內按租約計，租賃期外按正常客觀的市場租金計;

(2)應考慮租賃保證金和押金的利息收入;

(3)應考慮是否存在無形收益。

參見教材P108。

3. 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。

確定自營部分凈收益時應注意：

(1)應根據經營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。

(2)因向商戶收取的管理費較高，應調查附近類似商場的正常管理費水平作為測算之用。

(3)測算時不僅考慮有形貨幣收益，還應考慮各種無形收益。

參見教材P109。

三、某市土地儲備中心以拍賣方式出讓一宗住宅用地，甲、乙兩家房地產開發公司擬參加競買，甲公司委托丙房地產估價機構進行應價評估，最高應價評估結果為12 000萬元。乙公司委托丁房地產估價機構評估出的最高應價為15 000萬元。若該兩家房地產估價機構的評估結果均是合理的，請分析兩者差異的主要原因。

【正確答案】

本題考查的是投資價值。

理由包括：

1.本次評估的價值為投資價值(拍賣應價);(3分)

2.投資價值是從某個特定投資者的角度來衡量的價值;(3分)

3.不同投資者在開發建設成本經營費用方面的優勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同，所有這些因素都會影響投資者對該房地產未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產價值的估計。(4分)

見：《理論》教材P98，投資價值，指從某個特定的投資者(即某個具體的投資者)的角度來衡量的價值。是某個特定的投資者(如某個具體的購買者)基于個人的需要或意愿，對該房地產所評估出的價值。投資價值，是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值。在某一時點，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。

同一房地產之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發建設成本或經營費用成本方面的優勢不同、納稅狀況不同、對未來的信心不同等。所有這些因素都會影響投資者對該房地產未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產價值的估計。

(說明：若回答估價目的、估價時點、估價方法、價格影響因素、資料依據、及估價師經驗不同，均不給分)

以上就是小編整理：2019房地產估價師《案例分析》精選試題(四)。各地2019年房地產估價師考試報名預計7月份陸續開始，，為了避免錯過重要時間節點，環球網校特為廣大考生提供“ 免費預約短信提醒”服務，使用該服務后即可免費收到準確的2019年各省房地產估價師考試報名時間、資格審核時間、繳費時間、準考證打印時間等重要的報考時間提示信息！您在備考過程中如需歷年試題、考試大綱等備考資料，可點擊下方按鈕免費下載>>房地產估價師真題/考試大綱，更多備考資料持續更新中。