一、　李某有一處房產，其《房屋所有權證》記載的建筑面積為300㎡，用途為住宅，土地為出讓使用權，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月將該房屋改為商店并經營，于2006年6月以3000元/㎡的價格將其賣給張某。由于融資的需要，張某于2006年9月30日委托甲房地產估價機構評估該房地產的抵押價值，估價結果為2300元/㎡。

【問題】

1.張某認為該估價結果偏低，你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

2.2007年9月該房屋被列入拆遷范圍，房屋拆遷許可證頒發日為2007年9月30日，乙房地產估價機構受拆遷人委托進行拆遷估價，估價結果為2800元/㎡。張某認為該估價結果偏低，因2007年4月拆遷的鄰近商鋪的補償單價為4000元/㎡。你認為應如何解釋該估價結果的合理性?

【正確答案】

1.本題考查的是房地產抵押價值內涵及評估實質。

理由包括：

(1)二者的時點不同，價值不同。

(2)二者的價值類型不同。其中，轉讓價格為市場上的實際成交價格，抵押價值為正常市場價格減法定優先受償后的價值。

(3)二者對房地產用途的界定可能存在差異。抵押價值是按照法定用途，即住宅進行評估的價值;轉讓價格有可能考慮了住宅可作為商業用途對價值的影響。

參見教材P219。

2.本題考查的是房屋征收補償內涵。

理由包括：

(1)二者的時點不同，價值不同。

(2)拆遷估價結果和拆遷補償金額的內涵不同。拆遷補償金額包含了拆遷補助費、臨時安置補助費、裝修補償費。

(3)對估價對象的界定可能不同。

參見教材P243。

二、法院委托估價機構對擬拍賣的某辦公樓進行估價。經調查，該辦公樓是甲企業因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權為劃撥方式取得。該次拍賣的拍賣規則規定，拍賣所得價款除法律規定優先受償的以外，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔全過程相關稅費。

【問題】

1.估價機構是否有義務將估價結果告知借款企業?為什么?

2.拍賣保留價應由誰確定?如何確定?

3.乙公司欲競買該辦公樓，現向估價機構咨詢競買價格。估價機構應提示乙公司注意拍賣價款之外還可能發生哪些稅費?

【正確答案】

1.本題考查的是房地產拍賣、變賣估價的相關規定。

估價機構沒有義務將估價結果告知借款企業(1分);估價機構應將評估結果提交法院，由法院將評估結果告知債權債務執行雙方當事人(或：①估價機構不需要向委托方之外的第三方提供估價結果;②估價機構僅對委托人負責;③法院是委托人，借款企業不是委托人)(2分)。

參見教材P264。

2.本題考查的是房地產拍賣、變賣估價的技術路線。

拍賣保留價由法院確定(1分)，應以評估價格為基礎確定(2分)。

參見教材P264。

3.本題考查的是房地產拍賣、變賣估價的特點。

應注意以下費用：

(1)拍賣機構傭金(1分)。

(2)補繳土地使用權出讓金(1分)。

(3)房地產交易相關稅費(1分)。

(4)估價機構的評估費用(1分)。

參見教材P264。

三、甲公司有一建筑面積為50㎡的臨街首層店面，已出租，現擬以該店面向銀行申請抵押貸款，委托乙房地產估價機構對其抵押價值進行評估。甲公司提供了臨街地段結構、朝向相同的3個臨街首層店面的成交情況，具體如下：

【問題】

1.你認為乙房地產估價機構應要求甲公司提供哪些估價所需的資料?

2.若將上述3個交易實例選做可比實例，對它們進行個別因素修正，你認為應考慮哪5個主要因素?(說明：回答若超過5個，只按前5個評分)

【正確答案】

1.本題考查的是估價所需資料清單。

甲公司應提供的資料包括：權屬資料，包括房地產產權證：土地使用權證、房屋所有權證;租賃合同或租賃協議;法定優先受償款的說明或證明，以及關于他項權利的說明或證明。

參見教材P67。

2.本題考查的是影響商業房地產價格的因素。

應考慮的因素包括：土地使用年限(或房地產收益年限或新舊程度或成新度);寬深比或臨街寬度或臨街狀況;使用面積比例或得房率或面積、使用面積等;裝修或實施設備情況;凈高或平面布局或內部格局或平面形狀等。

參見教材P104。

以上就是小編整理：2019房地產估價師《案例分析》精選試題(二)。各地2019年房地產估價師考試報名預計7月份陸續開始，，為了避免錯過重要時間節點，環球網校特為廣大考生提供“ 免費預約短信提醒”服務，使用該服務后即可免費收到準確的2019年各省房地產估價師考試報名時間、資格審核時間、繳費時間、準考證打印時間等重要的報考時間提示信息！您在備考過程中如需歷年試題、考試大綱等備考資料，可點擊下方按鈕免費下載>>房地產估價師真題/考試大綱，更多備考資料持續更新中。