單項選擇題

1、整個投資市場的平均收益率為15%，國債的收益率為8%，房地產投資市場相對于整個投資市場的系統性市場風險系數是0.3，則根據資本資產定價模型，房地產投資評估模型所用的折現率為(　)。

A、11.5%

B、9.1%

C、10.5%

D、10.1%

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是資本資產定價模型。在資本資產定價模型分析下，一個投資項目在某一時間段上的預期收益率等于市場上無風險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統性市場風險系數(這里假設應用了適當的投資組合)乘以該項目的市場整體平均收益率與無風險投資項目收益率之差。折現率R=8%+0.3×(15%-8%)=10.1%。參見教材P27。

2、由于房地產市場具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的(　)特征。

A、完全競爭

B、壟斷競爭

C、寡頭壟斷

D、完全壟斷

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產市場結構。由于房地產具有明顯的不可移動性和異質性，且市場集中度較低，因此房地產市場具有明顯的壟斷競爭特征。參見教材P35。

3、城市快速軌道交通線的發展，使沿線房地產資產由于出租率和租金水平的上升而大幅升值，這體現了房地產投資具是(　)。

A、易受政策影響

B、適于進行長期投資

C、區位選擇異常重要

D、存在效益外溢和轉移

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產投資概述。房地產投資存在效益外溢和轉移，房地產投資收益狀況受其周邊物業、城市基礎設施與市政公用設施和環境變化的影響。政府在道路、公園、博物館等公共設施方面的投資，能顯著提高附近房地產的市場價值和收益水平。例如城市快速軌道交通線的建設，使沿線房地產資產由于出租率和租金水平的上升而大幅升值;城市棚戶區改造、城中村改造等大型城市更新項目的實施，也會使周邊房地產的市場價值大大提高。從過去的經驗來看，能準確預測到政府大型公共設施建設并在附近預先投資的房地產投資者，都獲得了較大成功。參見教材P9。

4、火災、風災或其他偶然發生的自然災害引起的置業投資損失稱為(　)。

A、政策風險

B、變現風險

C、或然損失風險

D、周期風險

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產投資的系統風險。或然損失風險是指火災、風災或其他偶然發生的自然災害引起的置業投資損失。參見教材P20。

5、某市在2014年房屋施工面積為2500萬㎡，竣工面積為800萬㎡;2015年房屋新開工面積為1000萬㎡，竣工面積為500萬㎡,2014年已停建本年恢復施工的房屋面積為1200萬㎡。則該市2015年房屋施工面積為(　)萬㎡。

A、3500

B、2700

C、3900

D、3400

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產市場指標。房屋施工面積是指報告期內施工的全部房屋建筑面積，包括報告期新開工的面積和上期開工跨入報告期繼續施工的房屋面積，以及上期已停緩建在報告期恢復施工的房屋面積。2500-800+1000+1200=3900(萬㎡)。參見教材P39。

6、某城市2014年可供租售的寫字樓面積為120萬m2，全年寫字樓銷售量為80萬m2，房地產開發企業直接出售量為35萬m2，該城市2014年寫字樓的吸納周期為(　)年。

A、0.67

B、0.83

C、1.20

D、1.50

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產市場指標。120÷80 =1.5 (年)。吸納周期是指按報告期內的吸納速度(單位時間內的吸納量)計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間。參見教材P42。

7、房地產市場的發展，為地方政府帶來了豐厚的土地出讓收入，使之能有更多的資金用于城市基礎設施建設和環境改善上，這表明房地產市場具有(　)的特性。

A、供給壟斷性

B、經濟外部性

C、需求多樣性

D、信息不對稱性

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產市場的特性。經濟外部性是指一個經濟主體的活動對另一個主體的影響并不能通過市場運作而在交易中得以反映的那一部分，分為正外部性和負外部性。正外部性是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受益，而受益者無須花費代價，負外部性是某個經濟行為個體的活動使他人或社會受損，而造成外部不經濟的人卻沒有為此承擔成本。房地產市場的外部性問題非常突出。例如，房地產市場的發展，為地方政府帶來了豐厚的土地出讓收入，使之能有更多的資金用于城市基礎設施建設和環境改善上，從而產生了正外部性;房地產價格迅速上升，會導致居民家庭住房支付能力下降，引發住房問題，也會導致潛在金融風險增加甚至引發金融危機，進而影響整體經濟的持續穩定發展，從而產生了負外部性。參見教材P44。

8、房地產開發的步驟包括提出設想階段、細化投資設想、(　)、獲取土地使用權、合同談判與協議簽署、工程建設、竣工交用、物業資產管理。

A、投資機會選擇

B、投資決策分析

C、可行性研究

D、市場分析

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產開發的一般程序。房地產開發的八個步驟包括：提出投資設想、細化投資設想、可行性研究、獲取土地使用權、合同談判與協議簽署、工程建設、竣工交用、物業資產管理。參見教材P64。

9、工業(包括倉儲用地、但不包括采礦用地)、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者，其土地使用權出讓方式不包括(　)。

A、招標

B、拍賣

C、掛牌

D、協議

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是獲取土地。工業(包括倉儲用地、但不包括采礦用地)、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。參見教材P69。

10、項目竣工驗收的工作程序一般分為三個階段，以下各項中，不屬于竣工驗收工作程序的是(　)。

A、單項工程竣工驗收

B、單位工程竣工驗收

C、綜合驗收

D、竣工驗收備案

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是竣工驗收。項目竣工驗收的工作程序一般分為三個階段，包括單項工程竣工驗收、綜合驗收、竣工驗收備案。參見教材P91。

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