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第五章　房地產開發經營管理制度與政策

一、單項選擇題(每題0.5分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。)

1.房地產開發企業在商品房銷售過程中應實行(　)制度。(2012年真題)

A.住宅質量保險和住宅質量保證書

B.商品房預售許可證和住宅質量保證書

C.住宅使用說明書和住宅質量保證書

D.住宅使用說明書和住宅質量保修書

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。根據《城市房地產開發經營管理條例》的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。請記準開發企業兩書的名稱。參見教材P98。

2.房地產開發公司對商品住宅的保修期從商品住宅(　)之日起計算。(2009年真題)

A.竣工

B.竣工驗收

C.入住

D.交付

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續期。在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損失，房地產開發企業不承擔責任。參見教材P98。

3.2006年1月，某房地產開發公司投資開發建設一經濟適用住房項目，總投資2億元人民幣，則該項目資本金應不低于(　)萬元。(2007年真題)

A.4000

B.5000

C.6000

D.7000

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目實行資本金制度。保障性住房和普通商品房項目的最低資本金比例為20%，其它為30%。2億元×20%=4000萬元。參見教材P92。

4.房地產開發企業銷售商品住宅，其保修期從(　)之日起計算。(2006年真題)

A.工程竣工

B.物業驗收合格

C.購房人實際入住

D.開發企業向購房人交付房屋

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。參見教材P98。

5.某房地產開發公司2009年9月擬開發高檔住宅項目，預計總投資為1億元人民幣，其項目資本金應當不低于(　)萬元。

A.2000

B.2500

C.3000

D.3500

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目實行資本金制度。此題中開發的是高檔住宅項目，是2009年9月開發，所以資本金比例要求為總投資的30%，即30%×1億元=3千萬。參見教材P92。

6.禁止發布房地產廣告的是(　)。

A.尚未竣工的房地產

B.已設定抵押的房地產

C.未取得商品房預售許可證的房地產

D.沒有選聘物業管理企業的房地產

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產廣告。禁止發布房地產廣告的情形主要有：(1)在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的;(2)在未經國家征收的集體所有的土地上開發建設的;(3)司法機關和行政機關依法規定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;(4)預售房地產，未取得該項目預售許可證的;(5)權屬有爭議的;(6)違反國家有關規定建設的;(7)不符合工程質量標準，驗收不合格的;(8)法律、行政法規規定禁止的其他情形。參見教材P99-100。

7.商品房現房廣告不得涉及的內容是(　)。

A.銷售價格

B.裝飾裝修

C.小區環境

D.升值承諾

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產廣告。B預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容，但是現房廣告無限制。D不能有升值或投資回報承諾。參見教材P101。

8.在房地產廣告中表示項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的(　)來表示。

A.實際距離

B.時間距離

C.空間距離

D.心理距離

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產廣告。房地產廣告中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。參見教材P100。

9.《房地產開發項目手冊》是為了加強房地產開發項目的(　)管理而設定的。

A.質量

B.資金

C.進度

D.動態

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是項目手冊制度。房地產開發項目實行項目手冊制度是政府行業管理部門對房地產開發企業是否按照有關法律、法規規定，是否按照合同的約定進行開發建設而建立的一項動態管理制度。參見教材P95。

10.根據國家有關法規，閑置土地滿(　)未動工開發時，政府可以無償收回土地使用權。

A.6個月

B.1年

C.2年

D.3年

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是對不按期開發的房地產開發項目的處理原則。《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。參見教材P93。

11.向購房人承擔房地產開發項目質量責任的是(　)。【2014年真題】

A.設計單位

B.施工單位

C.監理單位

D.房地產開發企業

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目質量責任制度。房地產開發企業必須對其開發的房地產項目的質量承擔責任。參見教材P94。

12.轉讓房屋開發建設項目，除建設用地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應達到全部開發投資總額的(　)以上。【2013年真題】

A.25%

B.30%

C.35%

D.50%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目轉讓。以出讓方式取得土地使用權用于投資開發的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上。參見教材P96。

13.商品房預售廣告中，不得涉及的內容是(　)。【2013年真題】

A.中介服務

B.房屋結構

C.裝飾裝修

D.物業管理

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產廣告。房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容。參見教材P101。

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二、多項選擇題(每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意。全部選對的，得2分;選錯或多選的，不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分。)

1.下列關于房地產廣告的表述中，符合有關規定要求的有(　)。(2007年真題)

A.僅介紹項目名稱的房地產廣告，可不載明商品預售許可證書號

B.在集體土地上建設的房地產發布銷售廣告應載明集體經濟組織名稱

C.預售商品房廣告不得涉及裝修裝飾內容

D.在房地產廣告中表示項目位置，可以用乘坐公共交通工具所需時間來表示距離

E.房地產廣告不得含有承諾為入住者辦理“農轉非”的內容

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產廣告。房地產廣告的內容：房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項：(1)開發企業名稱;(2)中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱;(3)預售或者銷售許可證書號。廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。參見教材P100～101。

房地產廣告的要求(考點、重點、難點、熟悉)：

(1)房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間。

(2)房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

(3)房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。

房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當。

(4)房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。

(5)房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或使用面積。

(6)房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容。

(7)房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果。

(8)房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。

(9)房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

(10)房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

(11)房地產廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。

(12)房地產廣告中涉及物業管理內容的，應當符合國家有關規定;涉及尚未實現的物業管理內容，應當在廣告中注明。

(13)房地產廣告中涉及資產評估的，應當表明評估單位、估價師和評估時間;使用其他數據、統計資料、文摘、引用語的，應當真實、準確，標明出處。

2.購房人發現商品房有質量問題，不能選擇退房的情形有(　)。

A.使用一年后發現屋面漏水

B.辦理房屋所有權證后，確認房屋主體結構有質量問題

C.辦理房屋所有權證前，確認房屋主體結構有質量問題

D.尚未使用即發現下水管道堵塞

E.下雨時發現外墻滲水

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目質量責任制度。對于經工程質量監督部門核驗，確屬房屋主體結構質量不合格的，消費者有權要求退房，終止房屋買賣關系。購房人在商品房交付使用之后發現質量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完備之后。參見教材P94。

對質量不合格的房地產項目的處理方式

應當注意以下幾個問題：

一是購房人在商品房交付使用之后發現質量問題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完備之后。只要在合理的使用年限內，只要屬于主體結構的問題，都可以申請質量部門認定，房屋主體結構不合格的，均可申請退房。

二是確屬主體結構質量不合格，而不是一般性的質量問題。房屋質量有很多種，一般性的質量問題主要通過質量保修解決，而不是退房。

三是必須向工程質量監督部門申請重新核驗，以質量監督部門核驗的結論為依據。

四是對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不應含精神損失等間接性損失。選擇退房還是換房，權利在消費者。

3.根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》，下列關于保修項目最低保修期的規定，說明正確的是(　)。

A.管道滲漏為1年

B.五金件損壞為2年

C.管道堵塞為6個月

D.電器開關損壞為6個月

E.供冷系統損壞為1個供冷期

『正確答案』ADE

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。地基基礎和主體結構終身保修，五金件損壞1年，屋面防水3年，管道堵塞2個月，燈具、電器開關6個月。參見教材P98。

最低保修項目和保修期限如下(重點、熟悉)：

最低保修項目保修期限

地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修

屋面防水3年

墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年

墻面、頂棚抹灰層脫落1年

地面空鼓開裂、大面積起砂1年

門窗翹裂、五金件損壞1年

管道堵塞2個月

供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期

衛生潔具1年

燈具、電器開關6個月

4.A房地產公司以出讓方式取得一塊住宅用地的土地使用權，并進行了開發建設，后因改作其他投資，擬轉讓該項目，則應具備的轉讓條件是(　)。

A.已按照出讓合同約定支付全部出讓金1000萬元

B.已按照出讓合同的約定支付出讓金600萬元

C.取得了該項目的土地使用權證書

D.實際投入建設金額(含土地出讓金)占全部開發投資的25%以上

E.實際投入建設金額(不含土地出讓金)占全部開發投資的25%以上

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目轉讓。《城市房地產管理法》第三十九條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時必須具備的條件。

(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25%以上;二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設的用地條件，方可轉讓。參見教材P96。

5.二級房地產開發企業資質應具備的條件包括(　)。

A.注冊資本應在2000萬元人民幣以上

B.至少應有4名以上專業管理人員

C.近3年房屋建筑面積累計竣工15萬㎡以上

D.從事房地產開發經營的時間應在2年以上

E.連續2年質量合格率100%

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是房地產開發企業資質等級。二級房地產開發企業至少應有20名以上專業管理人員;從事房地產開發經營的時間應在3年以上。參見教材P90。

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三、判斷題

判斷題每題0.5分。請根據判斷結果，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。

1.以出讓方式取得的建設用地使用權的房屋開發項目，實際投入開發建設的資金額與交納的地價款之和占全部開發投資總額的25%以上，可以轉讓。(　)(2012年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目轉讓。以出讓方式取得的建設用地使用權的房屋開發項目轉讓，須除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金占全部開發投資總額的25%以上。參見教材P96。

2.無論質量問題是由勘察、設計、施工哪個單位造成的，房地產開發公司都應對其開發的房地產項目對購房者承擔責任。(　)(2009年真題)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目質量責任制度。房地產開發公司應對其開發的房地產項目對購房者承擔責任。參見教材P94。

3.因房屋質量問題應給予購房者賠償的，房地產開發公司只賠償直接損失。(　)(2009年真題)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目質量責任制度。對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不應含精神損失等間接性損失。參見教材P95。

4.新設立的房地產開發企業，應先到房地產開發主管部門核定房地產開發企業資質等級，后到所在地工商部門辦理營業執照。(　)(2008年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產開發企業設立的程序。新設立的房地產開發企業，應先到所在地工商部門辦理營業執照，后到房地產開發主管部門核定房地產開發企業資質等級。參見教材P90。

5.已辦理了房屋所有權證的產權人，不能以房屋主體結構質量不合格要求退房。(　)(2007年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目質量責任制度。對于經工程質量監督部門核驗，確屬房屋主體結構質量不合格的，消費者有權要求退房，終止房屋買賣關系。購房人在商品房交付使用之后發現質量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完備之后。參見教材P95。

6.商品住房購買人的房屋所有權證由房地產開發企業在商品房交付使用之日起60日內負責辦理。(　)(2007年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是商品房交付使用。開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將辦理房屋權屬登記需要的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。參見教材P98。

7.房地產廣告中僅介紹房地產項目名稱的，必須注明開發企業名稱。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產廣告。房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項：(1)開發企業名稱;(2)中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱;(3)預售或者銷售許可證書號。但是，廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。參見教材P100。

8.房地產廣告中涉及的交通、商業文化教育設施及其他市政條件等，如果尚處在規劃或建設階段，應當在廣告中注明。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產廣告。房地產廣告的要求有13條，其中第(4)條規定，廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。參見教材P101。

9.房地產開發企業資質等級證書是企業領取營業執照的必備條件。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產開發企業設立的程序。新設立的房地產開發企業，應先到所在地工商部門辦理營業執照，后到房地產開發主管部門核定房地產開發企業資質等級。參見教材P90。

10.轉讓房地產開發項目應當在法定時間內向房地產開發主管部門備案。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目轉讓。房地產項目轉讓時，為了保護已經與房地產開發項目轉讓人簽訂合同的當事人的權利，要求雙方當事人在辦完土地使用權變更登記后30天內，到房地產開發主管部門辦理備案手續。參見教材P97。

11.購房人在取得《房屋所有權證》后，經確認房屋主體結構不合格的，仍有權退房。( 　)(2011年真題)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目質量責任制度。商品房交付使用后，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完畢之后。主體結構質量問題與使用時間關系不大，主要是設計和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限內，均可申請退房。參見教材P94。

12.按照出讓合同約定已經支付全部土地出讓金，取得土地使用權證書，房地產開發項目即可以轉讓。(　)(2011年真題)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目轉讓。對于出讓方式獲得土地的項目轉讓，除獲得土地使用權證書外，還必須完成一定開發規模后才允許轉讓。屬于房屋建設的，開發單位除土地使用權出讓金外實際投入房屋建設工程的資金應占全部開發投資總額的25%以上;屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設用地條件。參見教材P96。

13.轉讓房地產開發項目，當事人應持轉讓合同到房地產開發主管部門備案。(　)(2013年真題)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產開發項目轉讓。《城市房地產開發經營管理條例》第二十一條規定，轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案。參見教材P97。

14.地產開發企業發布房地產項目預售、出售廣告，只應當具有地方政府建設(房地產)主管部門頒發的預售許可證。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產廣告。地產開發企業發布房地產項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設(房地產)主管部門頒發的預售許可證、符合商品房現售條件的有關證明文件。參見教材P100。

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