【材料】

某新建商業房地產出租經營，欲評估其轉讓價格。現選擇了三個經營規模不同的類似出租商業房地產作為可比實例，測算估價對象房地產的凈收益。已知每個可比實例在估價時點前連續三年的平均年凈收益分別為280萬元、300萬元和350萬元;依據最高最佳使用原則選取了350萬元作為估價對象房地產的年凈收益。

【問題】

1.這樣的做法有哪些錯誤?

2.若估價對象的年凈收益保持不變，具體可采用哪些方法求取估價對象的年凈收益?

【正確答案】

1.本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。

錯誤如下：

(1)由于三個交易實例經營規模不同，其中與估價對象房地產經營規模差異較大的交易實例不宜作可比實例(2分);

(2)未說明三個交易實例的凈收益是否屬于客觀收益(2分);

(3)不應采用年總凈收益，而應采用單位面積的年凈收益(2分);

(4)不應選用350萬元作為估價對象的年凈收益(或應采用三個可比實例的平均值作為估價對象的年凈收益)(2分)。

參見教材P107。

2. 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。

具體可選擇過去數據簡單算術平均法，未來數據簡單算術平均法，或未來數據資本化公式法確定(2分)。

【材料】

某著名百貨公司將其擁有的某商場一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統一招商和經營管理，對招商引進的商戶收取較高的管理費。現該百貨公司欲轉讓該商場而委托評估其轉讓價格。

【問題】

1.該商場周邊近期有較多權利性質相像的臨街鋪面正常交易的實例，可否選取其作為可比實例?為什么?

2.確定出租部分的潛在毛收入時應注意的主要問題是什么?

3.確定自營部分的凈收益時應注意的主要問題是什么?

【正確答案】

1.本題考查的是影響商業房地產價格的因素。

不可取。

因為雖然商場與臨街商鋪的大類用途相同，但不一定其小類用途也相同。

這些交易實例在實物狀況上會有較大差異，如土地房屋規模、設備裝修檔次、建筑結構、樓層層數與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。

參見教材P104。

2.本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。

確定出租部分潛在毛收入時應注意：

(1)租賃期內按租約計，租賃期外按正常客觀的市場租金計;

(2)應考慮租賃保證金和押金的利息收入;

(3)應考慮是否存在無形收益。

參見教材P108。

3. 本題考查的是商業房地產估價的技術路線及難點處理。

確定自營部分凈收益時應注意：

(1)應根據經營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業利潤。

(2)因向商戶收取的管理費較高，應調查附近類似商場的正常管理費水平作為測算之用。

(3)測算時不僅考慮有形貨幣收益，還應考慮各種無形收益。

參見教材P109。

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