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第十二章　房地產估價程序

一、單項選擇題

1、(　)房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。

A、一級資質

B、二級資質

C、三級資質

D、暫定期內的三級資質

2、估價機構在受理估價委托時，應要求委托人出具(　)。

A、估價委托書

B、估價代理書

C、估價報告書

D、估價結果書

3、下列有關估價基本事項描述正確的是(　)。

A、估價對象與價值類型有關

B、估價對象與價值時點有關

C、價值時點和價值類型之間不獨立

D、估價對象、價值時點和價值類型之間完全相互獨立

4、房地產抵押估價中，估價對象包括下列(　)。

A、特色裝飾裝修

B、廚具

C、特許經營權

D、抵押貸款

5、為房地產開發企業取得待開發房地產服務的估價，評估的一般是(　)。

A、投資價值

B、現狀價值

C、謹慎價值

D、殘余價值

6、擬定估價作業步驟和時間進度，可以采用網絡計劃技術，例如橫道圖。網絡計劃的基本原理不包括(　)。

A、用網絡圖形式來表達一項計劃中各項工作的先后次序和相互關系

B、通過計算找出計劃中的關鍵工作和關鍵線路

C、通過不斷改善網絡計劃，選擇最優方案

D、通過網絡計劃輔助估價目的的判斷

7、估價報告的封面，基本要素中不包括下列(　)。

A、估價報告名稱

B、估價項目名稱

C、估價委托人

D、估價師聲明

8、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業日期2008年9月20日至26日，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據此判斷該報告出具日期為(　)。

A、2008年9月20日

B、2008年9月23日

C、2008年9月26日

D、2008年9月27日

9、估價結果報告通常包括委托人、估價機構、估價對象，估價目的、價值時點、估價依據、估價原則、估價方法、估價結果、其他需要說明的事項、注冊房地產估價師和(　)。

A、價值類型和定義、估價作業日期、估價的假設與限制條件

B、價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函

C、價值類型和定義、估價的假設與限制條件、估價報告應用的限制

D、價值類型和定義、估價作業日期、實地查勘期

10、某房地產估價機構向委托人甲出具了估價報告，估價作業期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應不少于(　)年。

A、15

B、16

C、17

D、20

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二、多項選擇題

1、估價委托合同的內容，一般包括下列(　)。

A、估價委托人和估價機構的基本情況

B、負責本估價項目估價師的姓名、住所等個人信息

C、估價目的

D、估價對象

E、委托人應提供的估價所需資料

2、不能獨立使用、處分的房地產，如(　)不宜作為抵押物。

A、一個球場

B、一個高爾夫球洞

C、一條保齡球球道

D、封閉使用的大院深處的一幢房屋

E、一個游泳館

3、下列關于明確房地產價值時點的表述中，正確的有(　)。

A、對當前價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業期內的某個日期為價值時點

B、城市房屋征收估價，價值時點一般為房屋征收決定公告之日

C、房屋征收評估的價值時點應為房屋征收決定公告之日

D、房地產估價人員可以假定價值時點

E、一般情況下，對原估價結果有異議而引起的復核估價，應以申請復核之日為價值時點

4、明確估價對象的區位狀況，就是要弄清估價對象的(　)。

A、位置

B、交通條件

C、外部配套設施

D、周圍環境

E、抵押擔保

5、估價作業方案的內容主要包括(　)。

A、擬采用的估價技術路線和估價方法

B、預計所需要的時間、人力、經費

C、估價作業步驟和時間進度安排

D、擬搜集的估價所需要資料及其來源渠道

E、委托方的協助義務

6、估價所需資料主要包括下列(　)。

A、反映估價對象狀況的資料

B、估價對象及類似房地產的交易、收益、開發成本等資料

C、對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料

D、對房地產價格有普遍影響的資料

E、建筑物建造階段工程監理資料

7、在審核房地產估價報告中，發現不同估價方法的測算結果之間有較大差異，其可能的原因有(　)。

A、隱含的估價對象范圍不同

B、參數選取不合理

C、基礎數據不正確

D、價值類型選取不合理

E、選用的估價方法不切合估價對象

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是不應承接估價業務的情形。二級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業清算以外的房地產估價業務。參見教材P396。

【該題針對“不應承接估價業務的情形”知識點進行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是估價業務接洽與受理。估價機構在受理估價委托時，應要求委托人出具估價委托書。參見教材P397。

【該題針對“估價業務接洽與受理”知識點進行考核】

3、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是估價基本事項概述。估價對象、價值時點和價值類型三者之間，估價對象與價值時點有關，其余是相互獨立的。參見教材P399。

【該題針對“估價基本事項概述”知識點進行考核】

4、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是估價對象的確定。在房地產抵押估價中，不包括對特色裝飾裝修、廚具等動產、特許經營權的估價。參見教材P401。

【該題針對“估價對象的確定”知識點進行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是價值類型的確定。為房地產開發企業取得待開發房地產服務的估價，評估的一般是投資價值。參見教材P404。

【該題針對“價值類型的確定”知識點進行考核】

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是制定估價作業方案的思路。網絡計劃的基本原理是：用網絡圖形式來表達一項計劃中各項工作的先后次序和相互關系;通過計算找出計劃中的關鍵工作和關鍵線路;通過不斷改善網絡計劃，選擇最優方案，并付諸實踐;在計劃執行過程中進行有效的控制和監督，保證最合理地使用人力、財力和物力，多快好省的完成任務。參見教材P406。

【該題針對“制定估價作業方案的思路”知識點進行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是估價報告的組成。封面的基本要素包括：估價報告名稱，估價項目名稱，估價委托人，房地產估價機構，注冊房地產估價師，估價報告出具日期;估價報告編號。參見教材P412。

【該題針對“估價報告的組成”知識點進行考核】

8、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是估價報告的組成。致估價委托人函中致函的日期即為估價報告出具日期。估價報告使用期限也稱為估價報告應用有效期，是指自估價報告出具之日起計算，使用估價報告不得超過的時間。參見教材P414 。

【該題針對“估價報告的組成”知識點進行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是估價報告的組成。估價的假設與限制條件與估價結果報告并列，估價對象分析在技術報告中;致委托人函是單獨的文件。參見教材P412。

【該題針對“估價報告的組成”知識點進行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是保存估價資料。估價檔案保存期限自估價報告出具之日起計算，應不少于10年。估價檔案保存已超過10年而估價服務的行為尚未結束的，估價檔案應保存至估價服務的行為結束為止。估價檔案應保存至估價服務的行為結束為止。出具已經有1年了，貸款16年期間都必須保存，合計17年。參見教材P418。

【該題針對“保存估價資料”知識點進行考核】

二、多項選擇題

1、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是估價業務接洽與受理。選項B錯誤，應當為：負責本估價項目的估價師姓名和注冊號。參見教材P398。

【該題針對“估價業務接洽與受理”知識點進行考核】

2、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是估價基本事項概述。不能獨立使用、處分的房地產，如一個高爾夫球洞、一個保齡球球道、封閉使用的大院內的一幢房屋，因為不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值，所以不宜作為抵押估價目的的估價對象。參見教材P399。

【該題針對“估價基本事項概述”知識點進行考核】

3、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是價值時點的確定。選項D錯誤，估價師不能隨意假定價值時點;選項E錯誤，對原估價結果有異議而引起的復核估價或估價鑒定的價值時點，應為原估價報告確定的價值時點，除非原估價報告確定的價值時點有誤。參見教材P400。

【該題針對“價值時點的確定”知識點進行考核】

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是估價對象的確定。明確估價對象的區位狀況，是要弄清估價對象的位置、交通、外部配套設施、周圍環境等。選項E屬于權益狀況。參見教材P403。

【該題針對“估價對象的確定”知識點進行考核】

5、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是估價作業方案的含義和內容。估價作業方案的內容主要包括：擬采用的估價方法和估價技術路線;擬搜集的估價所需資料及其來源渠道;預計需要的時間、人力和經費;估價作業步驟和時間進度安排。委托方的協助義務，不需要體現在作業方案中。參見教材P404。

【該題針對“估價作業方案的含義和內容”知識點進行考核】

6、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是搜集估價所需資料。估價所需資料主要包括下列：反映估價對象狀況的資料;估價對象及類似房地產的交易、收益、開發成本等資料;對估價對象所在地區的房地產價格有影響的資料;對房地產價格有普遍影響的資料。參見教材P406。

【該題針對“搜集估價所需資料”知識點進行考核】

7、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是對測算結果進行校核。不同估價方法的測算結果之間有較大差異時，可以從下列途徑尋找原因：①估價計算是否有誤;② 估價基礎數據是否正確;③ 估價參數是否合理;④估價計算公式是否恰當;⑤不同估價方法的估價對象財產范圍是否一致;⑥不同估價方法的估價前提是否一致;⑦選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的;⑧估價假設是否合理;⑨ 是否遵循了應遵循的估價原則;⑩ 房地產市場是否為特殊狀況，如房地產價格是否存在泡沫、房地產市場是否不景氣。在參見教材P410。

【該題針對“對測算結果進行校核”知識點進行考核】

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