2019年房地產估價師《案例分析》專項練習(4)
更新時間：2019-04-21 09:00:01
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摘要 考生們需要通過做練習題來鞏固已學知識點，環球網校整理了2019年房地產估價師《案例分析》專項練習(4)，供大家練習，更多模擬試題及輔導資料請關注環球網校房地產估價師頻道，祝學習愉快!
【案例】
某城市房管部門直管公房，產權證載用途為住宅，地處繁華商業區內，建筑面積為1500㎡，占地2900㎡，土地使用權性質為劃撥，房屋建于1955年，后經過兩次大修，目前處于正常使用狀態。現政府擬將該房地產出售，委托房地產估價機構評估其市場價值。經過調查了解，該區域內建筑容積率為3及以下的商業用途土地價格為2萬元/㎡，商品住宅銷售均價為1.2萬元/㎡。
據此，估價師擬定了以下兩種估價思路：
1.以商品住宅銷售均價為基礎估價;
2.以商業用途土地價格為基礎估價。
【問題】
1.上述兩種估價思路中哪種較合適?并說明理由。
2.針對你所選的估價思路，描述其估價技術路線。
【正確答案】
1.本題考查的是房地產估價報告的寫作。
若轉讓后允許改變用途，則以商業用途價格為基礎估價較合適，或若轉讓后不允許改變用途，則以住宅銷售均價為基礎估價較合適。(2分)
理由：
估價對象處于繁華商業區，根據最高使用原則應以商業用途價格為基礎估價。
或估價對象證載用途為住宅，根據合法原則，應以住宅銷售均價為基礎估價。(4分)
參見教材P16。
2.本題考查的是居住房地產估價的技術路線及難點處理。
估價技術路線：①選擇估價方法，②方法運用中的具體處理，③確定估價結果。
參見教材P86。
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