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第九章　房地產金融與項目融資

一、單項選擇題

1、以下各項中，屬于房地產資本市場中私人市場融資渠道的是(　)。

A、銀行類金融機構

B、政府信用機構

C、房地產投資信托

D、抵押貸款支持證券

2、私募股權投資的特點不包括(　)。

A、投資期限較長

B、資金來源廣泛

C、流動性好

D、投資退出渠道多樣化

3、某房地產開發企業董事會要求融資不得稀釋股東控制權，可供選擇的融資方式是(　)。

A、發行可轉換債券

B、發行普通股股票

C、發行優先股股票

D、發行公司債券

4、證券市場的功能不包括(　)。

A、籌資功能

B、定價功能

C、資本配置功能

D、規避風險功能

5、對于上市公司而言，可轉換債券的優點不包括(　)。

A、穩定上市公司的股票價格

B、完善公司治理結構

C、減少籌資數量

D、低成本融資

6、(　)是目前國際上最常用的新股發行方式之一，是指發行人通過詢價機制確定發行價格，并自主分配股權。

A、固定價格方式

B、收益折現法

C、競價方式

D、累計投標

7、由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產開發投資、貸款帶來的風險稱為(　)。

A、政策風險

B、市場風險

C、財務風險

D、信用風險

8、以抵押貸款方式向土地儲備機構發放的貸款，其貸款額度不得超過所收購土地評估價值的(　)，貸款期限最長不得超過2年。

A、50%

B、60%

C、70%

D、80%

9、關于個人住房抵押貸款，下列說法不正確的是(　)。

A、個人住房貸款包括商業性住房抵押貸款和政策性住房抵押貸款兩種類型

B、個人住房抵押貸款的利率，有固定利率和可調利率兩種類型

C、我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下月初開始，按新的利率規定計算利息

D、我國個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的80%

10、銀行個人住房貸款業務中發生的“假按揭”屬于(　)風險。

A、信用

B、管理

C、法律

D、操作

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11、在個人住房貸款業務中，主要依賴未來預期收益支撐高房價的商業用房，以及期房按揭，更面臨著巨大的(　)。

A、信用風險

B、管理風險

C、市場風險

D、法律風險

12、為控制個人住房抵押貸款的風險，常用月房產支出與收入比來考核借款人的還款能力，計算月房產支出與收入比的公式是(　)。

A、本次貸款的月還款額/月均收入

B、(本次貸款的月還款額+其他債務月償還額)/月均收入

C、(本次貸款的月還款額+月物業管理費)/月均收入

D、(本次貸款的月還款額+月物業管理費十其他債務月償還額)/月均收入

13、以下各項中，不屬于抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券的是(　)。

A、抵押貸款傳遞證券

B、抵押貸款轉換債權

C、抵押貸款直付債券

D、抵押貸款擔保債務

14、關于房地產投資信托基金的特征，說法不正確的是(　)。

A、流動性好

B、市場價值穩定

C、現金回報較低

D、抵御通貨膨脹

15、房地產投資信托基金可以分為傘型合伙REITs和多重合伙REITs，這是以(　)為標準進行分類的。

A、按投資業務

B、信托性質

C、收益形式

D、來源構成

16、房地產投資信托基金的風險管理中，可采取的措施不包括(　)。

A、提升專業化經營水平

B、提升規模經營水平

C、吸引個體投資者參與

D、制定積極穩妥的經營戰略

17、房地產投資項目融資的特點是在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以(　)為核心。

A、資金

B、金融機構

C、房地產項目

D、利率高低

18、關于債務籌措的表述中，不正確的是(　)。

A、信貸融資和債券融資是債務資金籌措的主要渠道

B、債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉期，第三種是轉換

C、企業債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～6年

D、利用信貸資金經營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋”

19、進行融資方案分析時，屬于融資結構分析的是(　)。

A、債務融資成本分析

B、資金占用費分析

C、資本金與債務資金的比例分析

D、擔保費分析

20、總的來說，項目應具有適當的經濟規模，但單一項目的投資額不宜超過開發商各類項目全部投資額的(　)。

A、10%

B、15%

C、20%

D、25%

21、(　)是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為貸款的擔保。

A、保證

B、抵押

C、質押

D、雙方協議擔保

22、下列關于貸款綜合風險度系數的表述中，不正確的是(　)。

A、企業信用等級越高，信用等級系數值越高

B、貸款期限越長，期限系數值越大

C、項目風險越大，風險等級系數值越大

D、用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數值較低

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二、多項選擇題

1、按照融通資金承擔風險和獲得報酬的方式不同，可以將資金融通劃分為(　)。

A、直接融資

B、間接融資

C、權益融資

D、債務融資

E、安全融資

2、證券市場的構成要素包括證券監管機構，證券監管機構的主要職責包括(　)。

A、負責行業性法規的起草

B、負責監督有關法律法規的執行

C、維持公平而有秩序的證券市場

D、確保市場的公開、公平和公正

E、對中介機構的行為實施全面監督

3、房地產開發貸款的還款資金來源主要是(　)。

A、發行抵押支持證券

B、房地產抵押貸款

C、土地購置貸款

D、土地開發貸款

E、銷售收入

4、我國個人住房抵押貸款還本付息方式有(　)。

A、按月等額還本付息

B、按季等額還本付息

C、按月遞增或遞減還本付息

D、期間按月付息期末還本

E、期間按固定還款常數還款期末一次結清等方式

5、商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，下列說法正確的有(　)。

A、貸款價值比率通常不超過50%

B、貸款期限最長不超過10年

C、貸款期限最長不超過20年

D、貸款利率通常高于個人住房抵押貸款

E、僅對已經通過竣工驗收的商用房地產發放

6、抵押率是貸款金額與抵押物價值之比，又稱貸款價值比率。抵押率的確定，受許多因素的影響，主要有(　)。

A、抵押物的流動性

B、抵押人信用等級

C、抵押物價值取得的情況

D、貸款期限長短

E、通貨膨脹預期

7、在(　)中，發行人仍持有抵押貸款組合，所發行的債券則屬于發行人的債務。

A、抵押貸款傳遞債券

B、抵押貸款支持債券

C、抵押貸款擔保債務

D、抵押貸款支持證券

E、抵押貸款直付債券

8、金融機構在融出資金時，要遵循(　)原則。

A、流動性

B、安全性

C、償還性

D、盈利性

E、地域性

9、新設項目法人融資形式的特點有(　)。

A、項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成

B、新設項目法人承擔相應的融資責任和風險

C、從項目投產后的經濟效益來考察償債能力

D、從既有法人的財務整體狀況來考察融資后的償債能力

E、擬建項目在既有法人資產和信用基礎上進行，并形成其增量資產

10、由于房地產開發項目可以通過預售和預租在開發過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續開發過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產開發商為開發項目進行(　)的壓力。

A、權益融資

B、債券融資

C、風險融資

D、債務融資

E、信貸融資

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11、在下列費用中，屬于債務融資成本的有(　)。

A、承諾費

B、手續費

C、擔保費

D、利息

E、稅費

12、金融機構進行項目貸款審查時，要進行(　)等四個方面的工作。

A、客戶評價

B、項目評估

C、擔保方式評價

D、貸款綜合評價

E、環境評價

13、金融機構對項目的財務評價指標審查，主要包括(　)。

A、內部收益率

B、銷售利潤率

C、權益資金占總投資比率

D、貸款償還期

E、敏感性評價

14、以下可以作為質押品提供擔保的有(　)。

A、商標權

B、土地使用權

C、專利權

D、房屋使用權

E、企業使用權

15、某筆房地產開發貸款的綜合風險度與(　)直接相關。

A、貸款額

B、企業信用等級

C、自有資金數量

D、項目風險等級

E、貸款期限

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產市場與資本市場。房地產資本市場的機構分類中，私人市場渠道包括私人投資者、機構投資者、國外投資者、銀行類金融機構、保險公司、退休基金等。參見教材P285。

【該題針對“房地產市場與資本市場”知識點進行考核】

2、【正確答案】 C

【答案解析】本題考查的是房地產權益融資。私募股權投資的特點包括：(1)資金募集和使用絕少涉及公開市場的操作，一把無需披露交易細節;(2)多采取權益型投資方式和普通股、可轉讓優先股、可轉債工具形式，絕少涉及債券投資;(3)一般投資于私有公司即非上市公司;(4)比較偏向于已形成一定規模和產生穩定現金流的成形公司;(5)投資期限較長;(6)流動性差;(7)資金來源廣泛;(8)PE投資機構多采取有限合伙制;(9)投資退出渠道多樣化。參見教材P288。

【該題針對“房地產權益融資”知識點進行考核】

3、【正確答案】 D

【答案解析】本題考查的是房地產債務融資。債務融資不會稀釋股權。參見教材P289。

【該題針對“房地產債務融資”知識點進行考核】

4、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是證券市場概述。證券市場的功能：籌資功能、定價功能、資本配置功能。參見教材P294。

【該題針對“證券市場概述”知識點進行考核】

5、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產企業公開資本市場融資方式。對于上市公司而言，可轉換債券主要具有低成本融資、穩定上市公司的股票價格、降低代理成本、完善公司治理結構、優化資本機構等優點，但也存在增加管理層經營壓力、存在回購風險、減少籌資數量等缺陷。參見教材P299。

【該題針對“房地產企業公開資本市場融資方式”知識點進行考核】

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是公開資本市場融資中的定價問題。目前常用的發行方式有累計投標方式、固定價格方式、競價方式，累計投標是目前國際上最常用的新股發行方式之一，是指發行人通過詢價機制確定發行價格，并自主分配股權。參見教材P300。

【該題針對“公開資本市場融資中的定價問題”知識點進行考核】

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產開發貸款。市場風險是指由于房地產市場狀況變化的不確定性給房地產開發投資、貸款帶來的風險。參見教材P302。

【該題針對“房地產開發貸款”知識點進行考核】

8、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是土地儲備貸款。以抵押貸款方式向土地儲備機構發放，貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。參見教材P306。

【該題針對“土地儲備貸款”知識點進行考核】

9、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產抵押貸款。我國目前采用的是可調利率方式，即在法定利率調整時，于下年初開始，按新的利率規定計算利息。所以C選項不正確。參見教材P309。

【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】

10、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產抵押貸款。操作風險是由于個人住房貸款的客戶數量多，在實際操作中銀行無法像對公司客戶那樣進行深入的調查，容易出現“假按揭”。參見教材P310。

【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產抵押貸款。在個人住房貸款業務中，貸款一般都提供房地產抵押，貸款的第二還款來源受房地很慘市場影響，因而也面臨著較大的市場風險，特別是主要依賴未來預期收益支撐高房價的商業用房，以及期房按揭，更面臨著巨大的市場風險。參見教材P311。

【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】

12、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產抵押貸款。考核借款人還款能力時，規定將每筆住房貸款的月房產支出與收入比控制在50%以下，月所有債務支出與收入比控制在55%以下。房產支出與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業管理費)/月均收入;所有債務與收入比=(本次貸款的月還款額+月物業管理費+其他債務月償付額)/月均收入。參見教材P312。

【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】

13、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產抵押貸款二級市場。抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券主要有四種類型：抵押貸款支持證券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款直付債券和抵押貸款擔保債務。參見教材P314。

【該題針對“房地產抵押貸款二級市場”知識點進行考核】

14、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產投資信托基金概述。房地產投資信托基金的特征：流動性好、市場價值穩定、高現金回報、有效分散投資風險、抵御通貨膨脹。參見教材P316。

【該題針對“房地產投資信托基金概述”知識點進行考核】

15、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產投資信托資金分類與組織形式和結構。按信托性質分類，房地產投資信托基金可以分為傘型合伙REITs和多重合伙REITs。傘型合伙REITs指REITs不直接擁有房地產，而是通過一個經營合伙制企業控制房地產;多重合伙REITs是REITs直接擁有房地產的同時，還通過經營合伙制企業的方式擁有部分房地產。參見教材P320。

【該題針對“房地產投資信托基金分類與組織形式和結構”知識點進行考核】

16、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產投資信托基金風險及其管理。房地產投資信托基金風險管理的主要舉措包括：(1)提升專業化經營水平;(2)提升規模經營水平;(3)吸引機構投資者參與;(4)制定積極穩妥的經營戰略;(5)建立優秀的管理隊伍。參見教材P324。

【該題針對“房地產投資信托基金風險及其管理”知識點進行考核】

17、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產項目融資的概念。房地產投資項目融資的特點，是在融資過程中的存儲、信貸關系，都是以房地產項目為核心。參見教材P326。

【該題針對“房地產項目融資的概念”知識點進行考核】

18、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產項目融資方案。企業債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為3～5年。參見教材P328。

【該題針對“房地產項目融資方案”知識點進行考核】

19、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產項目融資方案。融資結構分析，主要分析項目融資方案中的資本金與債務資金比例、股本結構比例和債務結構比例，并分析其實現條件。參見教材P329。

【該題針對“房地產項目融資方案”知識點進行考核】

20、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查?？偟膩碚f，項目應具有適當的經濟規模，但單一項目的投資額不宜超過開發商各類項目全部投資額的15%。參考教材P332。

【該題針對“金融機構對房地產項目貸款的審查”知識點進行考核】

21、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。抵押是指借款人或第三人在不轉移財產占有權的情況下，將財產作為貸款的擔保。參考教材P331。

【該題針對“金融機構對房地產項目貸款的審查”知識點進行考核】

22、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。信用等級系數得取值規則是：AAA級企業為30%，AA級企業為50%，A級企業為70%，BBB級企業為90%。因此企業信用等級越高，信用等級系數越低。所以A選項不正確。參見教材P333。

【該題針對“金融機構對房地產項目貸款的審查”知識點進行考核】

相關推薦：2019房地產估價師《經營與管理》章節習題匯總

二、多項選擇題

1、【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是房地產債務融資。債務融資的資金融出方不承擔項目投資的風險，其所獲得的報酬是融資協議中所規定的貸款利息和有關費用;而權益融資的資金供給方與投資者共同承擔投資風險，所希望獲得的報酬是項目投資所形成的可分配利潤。參見教材P289。

【該題針對“房地產債務融資”知識點進行考核】

2、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是證券市場概述。證券監管機構的主要職責是：負責行業性法規的起草;負責監督有關法律法規的執行;負責保護投資者的合法權益;對全國的證券發行、證券交易，中介機構的行為等依法實施全面監督;維持公平而有秩序的證券市場。參見教材P293。

【該題針對“證券市場概述”知識點進行考核】

3、【正確答案】BE

【答案解析】本題考查的是房地產開發貸款。房地產開發貸款的還款資金來源，通常是銷售收入或房地產抵押貸款。參考教材P302。

【該題針對“房地產開發貸款”知識點進行考核】

4、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是房地產抵押貸款。我國個人住房抵押貸款還本付息方式，有按月等額還本付息、按月遞增還本付息、按月遞減還本付息、期間按月付息期末還本和期間按固定還款常數還款期末一次結清等方式。參見教材P309。

【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】

5、【正確答案】BDE

【答案解析】本題考查的是房地產抵押貸款。國內商業銀行發放商用房地產抵押貸款時，貸款價值比率通常不超過60%，貸款期限最長不超過10年。所以選項A、C不正確。參見教材P309。

【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】

6、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是房地產抵押貸款。抵押率是貸款金額與抵押物價值之比，又稱貸款價值比率。抵押率的確定，受許多因素的影響，如抵押物的流動性、所處的市場條件、抵押物價值取得的情況、貸款期限長短和通貨膨脹預期等。參見教材P312。

【該題針對“房地產抵押貸款”知識點進行考核】

7、【正確答案】BE

【答案解析】本題考查的是房地產抵押貸款二級市場。在抵押貸款支持債券和抵押貸款直付債券中，發行人仍持有抵押貸款組合，所發行的債券則屬于發行人的債務。參見教材P314。

【該題針對“房地產抵押貸款二級市場”知識點進行考核】

8、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是房地產項目融資的概念。金融機構在融出資金時，要遵循流動性、安全性和盈利性原則。參見教材P326。

【該題針對“房地產項目融資的概念”知識點進行考核】

9、【正確答案】 ABC

【答案解析】本題考查的是房地產項目融資方案。新設項目法人融資形式的特點是：項目投資由新設項目法人籌集的資本金和債務資金構成;新設項目法人承擔相應的融資責任和風險;從項目投產后的經濟效益來考察償債能力。參見教材P326。

【該題針對“房地產項目融資方案”知識點進行考核】

10、【正確答案】AD

【答案解析】本題考查的是房地產項目融資方案。由于房地產開發項目可以通過預售和預租在開發過程中獲得收入，而這部分收入又可以用作后續開發過程所需要的投資，所以大大減輕了房地產開發商為開發項目進行權益融資和債務融資的壓力。參考教材P328。

11、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產項目融資方案。債務融資成本包括資金籌措費(承諾費、手續費、擔保費、代理費等)和資金占用費(利息)。參見教材P329。

【該題針對“房地產項目融資方案”知識點進行考核】

12、【正確答案】 ABCD

【答案解析】本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。金融機構進行項目貸款審查時，要進行客戶評價、項目評估、擔保方式評價和貸款綜合評價等四方面的工作。參加教材P330。

【該題針對“金融機構對房地產項目貸款的審查”知識點進行考核】

13、【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。金融機構對項目的財務評價指標審查，主要包括內部收益率、銷售利潤率、貸款償還期、敏感性評價。參見教材P331。

【該題針對“金融機構對房地產項目貸款的審查”知識點進行考核】

14、【正確答案】AC

【答案解析】本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。貸款質押是指借款人或第三人以其動產或權利(包括商標權、專利權等)移交銀行占有，將該動產或權利作為債權的擔保。當借款人不履行債務時，銀行有權將該動產或權利折價出售收回貸款，或者以拍賣、變賣該動產或權利的價款優先受償。參考教材P333。

【該題針對“金融機構對房地產項目貸款的審查”知識點進行考核】

15、【正確答案】BDE

【答案解析】本題考查的是金融機構對房地產項目貸款的審查。某筆貸款的綜合風險度與信用等級系數、貸款方式系數、期限系數和項目等級系數直接相關。參見教材P333。

【該題針對“金融機構對房地產項目貸款的審查”知識點進行考核】

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