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第三章　房地產價格和價值

一、單項選擇題

1、“使用價值很大的東西，往往具有極小的交換價值，甚或沒有;反之，交換價值很大的東西，往往具有極小的使用價值，甚或沒有。”這說明了(　)對價值的作用是很大的。

A、價格

B、有用性

C、稀缺性

D、有效需求

2、下列屬于房地產價格與一般物品價格不同之處的是(　)。

A、都是價格，用貨幣來表示

B、都有波動，受供求因素的影響

C、優質高價，劣質低價

D、都受區位因素的影響

3、房地產價格實質上是(　)。

A、房地產區位的價格

B、房地產權益的價格

C、房地產實物的價格

D、房地產租金的折現值

4、決定房地產需求量的因素，不包括下列(　)。

A、該種房地產的價格水平

B、該種房地產的開發成本

C、消費者的收入水平

D、相關物品的價格水平

5、當消費者收入增加時，會減少對(　)的需求。

A、正常商品

B、炫耀性物品

C、高檔商品

D、低檔商品

6、在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，則該種房地產的需求就會(　)。

A、增加

B、減少

C、不變

D、無法確定

7、當消費者對某種房地產的偏好程度增強時，該種房地產的需求會(　)。

A、增加

B、減少

C、不變

D、無法確定

8、房地產中的“買漲不買跌”說明的是房地(　)的影響因素。

A、房地產的價格水平

B、消費者的偏好

C、相關物品的價格水平

D、消費者對未來的預期

9、現實中，房地產市場上某種房地產在某一時間的潛在供給量為(　)。

A、存量+新增竣工量-拆毀量

B、存量+新開發量+空置房量-滅失量

C、存量+新開發量+該類房地產與其他種類房地產之間轉換總量+滅失量

D、存量-滅失量-轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新竣工量

10、房地產的供給曲線表示(　)。

A、房地產的供給量與購買者能力的關系

B、房地產的出售量與購買者能力的關系

C、房地產的供給量與其價格之間的關系

D、房地產的購買量與其價格之間的關系

11、房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的數量，一般叫做(　)。

A、房地產的供給數量

B、房地產的需求數量

C、房地產的市場數量

D、房地產的均衡數量

12、下列有關均衡價格表述錯誤的是(　)。

A、均衡價格是市場價格運行的必然趨勢

B、均衡價格是市場需求曲線與市場供給曲線相交時的價格

C、市場價格偏離均衡價格時，證明需求量與供給量相等的

D、偏離的市場價格會自動回復到均衡價格水平

13、房地產價格與房地產需求成(　)相關，與房地產供給( )相關。

A、正，正

B、正，負

C、負，負

D、負，正

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14、在通常情況下，(　)出讓的地價最低。

A、拍賣方式

B、掛牌方式

C、招標方式

D、協議方式

15、在一般情況下，下列有關房地產價格的描述不正確的是(　)。

A、成交價格圍繞著市場價格上下波動

B、市場價格圍繞著理論價格上下波動

C、在市場參與者普遍不夠理性的情況下，市場價格可能會較大的偏離理論價格

D、大波動圍繞著小波動上下波動

16、市場價格圍繞著(　)而上下波動。

A、理論價格

B、成交價格

C、清算價格

D、原始價格

17、在房地產價格中，理論價格是(　)。

A、穩定均衡價格

B、不穩定均衡價格

C、短期均衡價格

D、長期均衡價格

18、當成本價值(　)比較價值或收益價值，說明房地產供大于求。

A、大大高于

B、大大小于

C、等于

D、小于

19、評估市場價值所采用的折現率，應是與該房地產的風險程度相對應的(　)。

A、社會一般報酬率

B、最低期望收益率

C、特定投資者所要求的最低期望收益率

D、特定投資者所要求的最低報酬率

20、某在建工程在假定未設立優先受償權下的價值為5000萬元，房地產估價師知悉該工程尚拖欠到期應付工程款1000萬元，同時還有一筆貸款成數為50%，余額為1000萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押貸款價值為(　)萬元。

A、2000

B、3000

C、3500

D、4000

21、在為房地產投?；馂碾U服務的估價中，理論上評估的應是(　)。

A、建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本

B、建筑物重置成本和重建期間的經濟損失

C、建筑安裝工程造價和重建期間的經濟損失

D、建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經濟損失

22、屬于土地使用權價格的是(　)。

A、房屋所有權價格

B、房地產所有權價格

C、抵押權價格

D、宅基地使用權價格

23、基準地價是城市中均質區域內的土地(　)。

A、最低價格

B、最高價格

C、平均價格

D、成交價格

24、一套建筑面積為100㎡，單價為6000元/㎡、總價為60萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一期于成交日期支付20萬元，第二期于第一年年中一次性支付20萬元，第三期于第一年年末一次性支付20萬元，則此房地產的實際單價為(　)元/㎡。(年折現率為8%)

A、6000

B、6850

C、6550

D、5776

25、在成交日期時一次付清的價格或者將不是在成交日期時一次付清的價格折現到成交日期時的價格為(　)。

A、名義價格

B、實際價格

C、市場價格

D、成交價格

26、某套商品住房期房，尚有2年可投入使用，與其類似的現房價格為4500元/㎡，出租的年末凈收益為500元/㎡。假設年折現率為8%，風險補償為現房價格的3%，該期房目前的價格為(　)元/㎡。

A、3439

B、3473

C、3508

D、3608

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二、多項選擇題

1、形成房地產有效需求必須具備的條件不包括(　)。

A、消費者有購買房地產的意愿

B、城市經濟高速發展

C、人口急劇增長

D、消費者能夠承受并支付得起房地產價格

E、房地產供給大于房地產需求

2、房地產價格的特征主要包括(　)。

A、房地產價格受建筑技術的影響很大

B、房地產價格不受交易者的個別情況影響

C、房地產價格形成的時間通常較長

D、房地產價格實質上是房地產權益的價格

E、房地產價格既有買賣價格，也有租賃價格

3、房地產價格與一般物品的價格，共同之處是(　)。

A、有波動

B、具有固定性

C、用貨幣表示

D、按質論價

E、互補產品多

4、下列不存在替代關系的有(　)。

A、普通住宅與娛樂房地產之間

B、經濟適用房與普通商品住宅之間

C、經濟適用房與高檔別墅之間

D、普通住宅與商業用房之間

E、賓館與寫字樓之間

5、下列不是互補品的是(　)。

A、住宅與其配套的娛樂房地產之間

B、賓館與寫字樓之間

C、大城市郊區的住宅與高速公路的收費

D、廠房與住宅之間

E、住宅與其配套的商業房地產之間

6、房地產供給形成的條件有(　)。

A、供給計劃

B、供給決策

C、供給意愿

D、供給能力

E、供給行為

7、下列有關房地產供給量的因素描述正確的是(　)。

A、某種房地產的價格越高，開發該種房地產就越有利可圖

B、供給量與價格正相關

C、當建筑材料的價格上漲時，房地產的供給增加

D、開發技術水平的提高可以提高開發成本

E、當房地產開發企業預期該種房地產的價格未來會下降時，該種房地產的當前供給通常會增加

8、理論上房地產的供求狀況可分為的類型是(　)。

A、全國房地產總的供求狀況

B、本地區房地產總的供求狀況

C、全國同類房地產的供求狀況

D、本地區同類房地產的供求狀況

E、房地產的短缺或者充足供求狀況

9、同一房地產對于不同投資者之所以會有不同的投資價值，是因為(　)不同。

A、開發成本

B、經營費用

C、納稅狀況

D、對未來的信心

E、市場利率

10、關于投資價值和市場價值的說法，錯誤的是(　)。

A、投資價值與市場價值都可以采用收益法評估

B、評估市場價值所采用的折現率是與該類房地產的風險程度對應的社會一般報酬率

C、評估投資價值所采用的折現率是某個特定的投資者所要求的最高報酬率

D、投資者評估的房地產的投資價值大于或等于該房地產的價格，是其投資行為(如購買行為)能夠實現的基本條件

E、評估投資價值時，要求對未來凈收益的估計是客觀的

11、投保火災險時的保險價值有可能是(　)。

A、遭受火災毀損的建筑物價值

B、遭受火災毀損的土地價值

C、連帶損失

D、租金損失

E、遭受火災毀損的建筑物重建成本

12、公允價值的前提條件主要有(　)。

A、公平交易

B、無投機行為

C、雙方熟悉情況

D、雙方自愿

E、不涉及所有權交易

13、某宗房地產購買總價為1000萬元，首付款為房價的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為6%，按月等額償還本息。則關于該房地產價格的說法中，正確的有(　)。

A、該廠房的實際價格等于名義價格

B、該房地產的名義價格為1000萬元

C、該房地產的實際價格為1000萬元

D、該房地產的實際價格高于1000萬元

E、該房地產不存在名義價格

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產價格的形成條件。稀缺性對價格的作用是很大的，俗話說“物以稀為貴”。參見教材P82。

2、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產價格與一般物品價格的異同。共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現;②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質論價：優質高價，劣質低價。參見教材P83。

【該題針對“房地產價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】

3、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產價格與一般物品價格的異同。房地產價格實質上是房地產權益的價格。參見教材P84。

【該題針對“房地產價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】

4、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產需求。決定房地產需求量的因素：①該種房地產的價格水平;②消費者的收入水平;③消費者的偏好;④相關物品的價格水平;⑤消費者對未來的預期。選項B屬于決定房地產供給量的因素。參見教材P86。

【該題針對“房地產需求”知識點進行考核】

5、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產需求。對低檔商品來說，其需求量可能隨著收入增長而下降，即當消費者的收入增加時，反而會減少對該種商品的需求。參見教材P86。

【該題針對“房地產需求”知識點進行考核】

6、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產需求。在替代品之間，一種房地產的價格不變，另一種房地產的價格如果上漲，則消費者就會把需求轉移到該種房地產上，從而該種房地產的需求增加。參見教材P86。

【該題針對“房地產需求”知識點進行考核】

7、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產需求。當一種房地產的價格較低時，當消費者的收入較高時，當消費者對該種房地產的偏好增強時，當該種房地產的替代品的價格較高或者互補品的價格較低時，當消費者預期該種房地產價格未來會上漲時，消費者對該種房地產的當前需求通常會增加。參見教材P87。

【該題針對“房地產需求”知識點進行考核】

8、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產需求。消費者的行為不僅受許多現實因素的影響，還受他對未來預期的影響。參見教材P87。

【該題針對“房地產需求”知識點進行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產供給。潛在供給量=存量-滅失量-轉換為其他種類房地產量+其他種類房地產轉換為該種房地產量+新竣工量。參見教材P88。

【該題針對“房地產供給”知識點進行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產供給。房地產供給曲線表示房地產的供給量和其價格之間的關系。參見教材P89。

【該題針對“房地產供給”知識點進行考核】

11、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產均衡價格。房地產的均衡價格是房地產的市場供給量與市場需求量相等時的價格，也就是房地產的市場供給曲線與市場需求曲線相交時的價格。所對應的的數量稱為均衡數量。參見教材P90。

【該題針對“房地產均衡價格”知識點進行考核】

12、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產均衡價格。市場價格偏離均衡價格時，會出現需求量與供給量不相等的非均衡狀態。參見教材P90。

【該題針對“房地產均衡價格”知識點進行考核】

13、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產均衡價格。房地產價格與房地產需求成正相關，與房地產供給負相關。參見教材P91。

【該題針對“房地產均衡價格”知識點進行考核】

14、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。在通常情況下，拍賣、掛牌方式出讓的地價最高;招標方式出讓的地價次之;協議方式出讓的地價最低。參見教材P95。

【該題針對“掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值”知識點進行考核】

15、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。小波動圍繞著大波動上下波動。參見教材P96。

【該題針對“掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值”知識點進行考核】

16、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。參見教材P95。

【該題針對“掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值”知識點進行考核】

17、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。理論價格是長期均衡價格。參見教材P95。

【該題針對“掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值”知識點進行考核】

18、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值。當成本價值大大高于比較價值或收益價值，說明房地產供大于求或房地產市場不景氣。參見教材P96。

【該題針對“掛牌價格、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值”知識點進行考核】

19、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值。評估市場價值時所采用的折現率，應是與該房地產的風險程度相對應的社會一般報酬率。參見教材P98。

【該題針對“市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值”知識點進行考核】

20、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。5000-1000-1000/50%=2000。再次抵押價值=未設立法定優先受償權下的價值-已抵押貸款余額/社會一般貸款成數-拖欠的建設工程價款-其他法定優先受償款。參見教材P102。

【該題針對“買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值”知識點進行考核】

21、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值?；馂牟荒軗p害土地使用權，為房地產投保火災險服務的估價中，涉及土地使用權價值的選項都不是正確選項。排除AD;焚毀的建筑物，應該按照其重置成本，才能確定其實際損失。建筑安裝工程造價，是全新狀態下的建筑物價值。參見教材P102。

【該題針對“買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值”知識點進行考核】

22、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產所有權價格、土地使用權價格和其他房地產權利價格。建設用地使用權價格、宅基地使用權價格和土地承包經營權價格合稱為土地使用權價格。參見教材P104。

【該題針對“房地產所有權價格、土地使用價格和其他房地產權利價格”知識點進行考核】

23、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是基準地價、標定地價和房屋重置價格?；鶞实貎r是指在某個城鎮的一定區域范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權區域平均價格。參見教材P110。

【該題針對“基準地價、標定地價和房屋重置價格”知識點進行考核】

24、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是名義價格和實際價格。實際總價為：20+20/(1+8%)0.5+20/(1+8%)=57.76萬元。實際單價為：57.76/100=5776元/㎡。參見教材P113。

【該題針對“名義價格和實際價格”知識點進行考核】

25、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是名義價格和實際價格。在成交日期一次性付清的價格或者將不是在成交日期一次性付清的價格折現到成交日期的價格為實際價格。參見教材P113。

【該題針對“名義價格和實際價格”知識點進行考核】

26、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是現貨價格、期貨價格及現房價格、期房價格。期房價格=4500-500/1.08-500/1.082-4500×3%=3473元/㎡。參見教材P115。

【該題針對“現貨價格、期貨價格及現房價格、期房價格”知識點進行考核】

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二、多項選擇題

1、【正確答案】BCE

【答案解析】本題考查的是房地產價格的形成條件。有效需求=意愿+支付能力。參見教材P82。

【該題針對“房地產價格的形成條件”知識點進行考核】

2、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是房地產價格與一般物品價格的異同。房地產價格與一般物品價格的不同之處：房地產價格與區位關系密切，一般物品的價格與區位關系不大;房地產價格實質上是房地產權益的價格，一般物品的價格主要是物品本身的價格;房地產價格同時有買賣價格和租賃價格，一般物品的價格主要是買賣價格;房地產容易受交易者的個別情況影響，一般物品的價格不易受交易者的個別情況左右;房地產價格形成的時間通常較長，一般物品的價格形成的時間通常較短。參見教材P83。

【該題針對“房地產價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】

3、【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是房地產價格與一般物品價格的異同。共同之處在于：①都是價格，是價值的貨幣表現;②都有波動，受供求因素的影響;③都是按質論價：優質高價，劣質低價。參見教材P83。

【該題針對“房地產價格與一般物品價格的異同”知識點進行考核】

4、【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是房地產需求。某種房地產的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產，如經濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關系。參見教材P86。

【該題針對“房地產需求”知識點進行考核】

5、【正確答案】BD

【答案解析】本題考查的是房地產需求。某種房地產的互補品，是指與它相互配合的其他房地產或物品，如住宅和與其配套的商業、娛樂房地產，大城市郊區的住宅和高速公路收費。參見教材P87。

【該題針對“房地產需求”知識點進行考核】

6、【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是房地產供給。供給的形成條件有兩個：①房地產開發企業和擁有者愿意供給;②房地產開發企業和擁有者有能力供給。參見教材P88。

【該題針對“房地產供給”知識點進行考核】

7、【正確答案】ABE

【答案解析】本題考查的是房地產供給。選項C錯誤，當建筑材料的價格上漲時，房地產的供給減小;選項D錯誤，開發技術水平的提高可以降低開發成本。參見教材P89。

【該題針對“房地產供給”知識點進行考核】

8、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產供求狀況的分類。①全國房地產總的供求狀況;②本地區房地產總的供求狀況;③全國同類房地產的供求狀況;④本地區同類房地產的供求狀況。參見教材P91。

【該題針對“房地產供求狀況的分類”知識點進行考核】

9、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值。同一房地產之所以對不同的投資者有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在品牌、開發成本、運營費用等方面的優勢不同，納稅狀況不同，風險偏好不同，對未來房地產市場的預期或信心不同。參見教材P98。

【該題針對“市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值”知識點進行考核】

10、【正確答案】CE

【答案解析】本題考查的是市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值。C應該是最低報酬率;D應該是稅后凈收益;E投資價格的評估是個非常主觀的過程，對未來凈收益的估計不一定是客觀的。參見教材P98。

【該題針對“市場價值、投資價值、謹慎價值、快速變現價值、現狀價值和殘余價值”知識點進行考核】

11、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值。投保火災險時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經濟損失(如停產停業損失、租金損失等)。參見教材P102。

【該題針對“買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值”知識點進行考核】

12、【正確答案】ACD

【答案解析】本題考查的是歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值、公允價值和賬面價值。公允價值的前提條件主要有3個：公平交易;交易雙方均熟悉情況;交易雙方均是自愿的。參見教材P107。

【該題針對“歷史成本、重置成本、可變現凈值、現值、公允價值和賬面價值”知識點進行考核】

13、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是名義價格和實際價格。因為貸款是需要支付利息的，所以名義價格、實際價格都是1000萬。參見教材P113。

【該題針對“名義價格和實際價格”知識點進行考核】

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