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第二章　房地產及其描述

一、單項選擇題

1、房地產是(　)三者的結合體。

A、實物、權益、區位

B、實物、區位、擁有者

C、實物、權益、擁有者

D、權益、區位、擁有者

2、對房地產估價來說，土地是(　)。

A、平面的

B、三維立體的

C、陸地表面

D、地下空間

3、在房地產估價中，建筑物(　)。

A、包括房屋和構筑物兩大類

B、僅包括房屋，不包括構筑物

C、僅包括構筑物，不包括房屋

D、僅僅指房屋

4、某宗土地面積為2000m2，城市規劃規定的限制指標為：容積率3，建筑密度30%，在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中最可行的是(　)。

A、建筑物地面一層建筑面積為800m2，總建筑面積為5000m2

B、建筑物地面一層建筑面積為1400m2，總建筑面積為5000m2

C、建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為5500m2

D、建筑物地面一層建筑面積為600m2，總建筑面積為2500m2

5、在特定的房地產上，既有物權又有債權的，應優先保護(　)。

A、債權

B、物權

C、二者皆可

D、二者皆不

6、(　)是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。

A、物權

B、債權

C、租賃權

D、所有權

7、房地產權利的種類中，屬于用益物權的是(　)。

A、所有權

B、土地承包經營權

C、抵押權

D、租賃權

8、下列房地產的權利的種類中，(　)屬于擔保物權。

A、地役權

B、所有權

C、抵押權

D、租賃權

9、區位因房地產的(　)而成了房地產的重要組成部分。

A、體量龐大

B、價值量大

C、不可移動

D、權益特性

10、形成每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使得不同房地產之間有區位優劣之分是因為房地產(　)特性。

A、不可移動

B、獨一無二

C、流動性差

D、用途多樣

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11、房地產的(　)特性，是房地產有別于其他財產的主要之處。

A、不可移動

B、供給有限

C、價值量大

D、用途多樣

12、關于房地產的壽命長久特性，下列說法正確的是(　)。

A、土地的生產力或利用價值有可能喪失

B、土地作為空間是永存的

C、土地上的建筑物會毀滅

D、土地上的建筑物是永存的

13、某居住用地的使用權為70年，作為居住用地使用了10年后，決定土地變性(變更土地使用性質)，出讓該土地使用權并用于商業用途，已知商業用地的最高土地使用年限為40年。問：該土地受讓人的使用期限不得超過(　)年。

A、70

B、30

C、40

D、60

14、某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而收益，但不會為此向他支付任何費用。這是由于房地產的(　)特性。

A、不可移動

B、用途多樣

C、相互影響

D、易受限制

15、政府對房地產的限制中，下列屬于管制權的是(　)。

A、限制在居住區內建設某些工業或商業設施

B、因公益事業，強制取得公民和法人的房地產

C、對房地產征稅或提高房地產稅收

D、在房地產業主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產

16、下列真正屬于房地產自然升值的是(　)。

A、房地產擁有者自己對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上升

B、通貨膨脹所引起的房地產價格上升

C、外部經濟、需求增加導致稀缺性增加所引起的房地產價格上升

D、房地產市場泡沫所引起的房地產價格上升

17、引起房地產價格上升的原因不包括(　)。

A、內部經營管理

B、通貨膨脹

C、需求增加導致稀缺性增加

D、外部經濟

18、下面各項中，(　)不是由外部經濟的原因而引起房地產價格上升。

A、裝飾裝修改造

B、修建廣場、公園、公共綠地

C、調整城市發展方向

D、改變城市格局

19、房地產中的無形資產屬于將房地產按(　)進行分類中的一類。

A、權益狀況

B、用途

C、立法用語

D、實物形態

20、公共建筑及綜合性建筑通常是按照建筑總高度來劃分的，總高度等于或者超過(　)層的為高層。

A、7

B、8

C、9

D、10

21、需要說明建設用地是農用地、未利用地。對房地產開發用地還要說明規劃條件，這是房地產(　)方面的內容。

A、建筑技術

B、土地權利設置

C、相鄰關系

D、土地使用管制

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二、多項選擇題

1、一宗土地的空間范圍可分為(　)。

A、地表

B、地上空間

C、地下空間

D、權益空間

E、區位空間

2、房地產的實物通常是指房地產中看得見、摸得著的部分，具體包括(　)。

A、設施設備

B、土地的形狀

C、建筑結構

D、立體空間

E、建筑物的外觀

3、有關其他土地附著物，下列描述正確的是(　)。

A、屬于或結合于土地或建筑物，從而構成土地或建筑物的一部分，應隨著土地或建筑物的轉移而一同轉移的物

B、與土地、建筑物在物理上不可分離，或者雖然可以在物理上分離，但是這種分離是不經濟的物或者實體

C、與土地分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或功能，或者會使土地、建筑物的價值受到明顯損害的物或者實體

D、放進土地或者建筑物中，置于土地或者建筑物的表面的物或者實體

E、僅僅與土地、建筑物毗連的物或者實體

4、中國目前的房地產權利主要包括(　)。

A、所有權

B、建設用地使用權

C、地役權

D、抵押權

E、永租權

5、屬于受到其他房地產權利限制的房地產權利是(　)。

A、設立了抵押權的房屋所有權

B、設立了租賃權的房屋所有權

C、設立了抵押權的建設用地使用權

D、設立了租賃權的建設用地使用權

E、被人民法院查封的房地產所有權

6、下列房地產權利的種類中，屬于物權的有(　)。

A、所有權

B、建設用地使用權

C、地役權

D、抵押權

E、租賃權

7、下列行為屬于某宗房地產的外部經濟的是(　)。

A、在其鄰近建化工廠

B、調整城市發展方向

C、在其鄰近建垃圾站、公共廁所

D、在其鄰近建花園、開辟一塊綠地

E、改善城市格局

8、政府對房地產的限制一般是通過(　)特權來實現的。

A、罰款權

B、管制權

C、征稅權

D、征收權

E、充公權

9、房地產的特性主要有(　)。

A、不可移動、獨一無二

B、壽命長久、供給有限

C、價值量大、保值增值

D、用途多樣、相互影響

E、易受限制、容易變現

10、房地產由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至會隨著時間的推移而自然增加。會引起房地產自然增值的因素有(　)。

A、對房地產本身進行投資改良

B、房地產需求增加導致其稀缺性增加

C、通貨膨脹

D、外部經濟性

E、建造成本提高

11、房地產按開發程度來劃分，可以分為(　)。

A、自由的房地產

B、生地

C、毛地

D、熟地

E、現房

12、下列不屬于土地使用管制的事項有(　)。

A、甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

B、建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

C、取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施

D、某宗土地只能用于商業房地產開發

E、某宗土地使用權中，要求容積率為2.0

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產的定義。房地產是指土地、建筑物及其他相關定著物，是實物、權益、區位的結合體。參見教材P46。

【該題針對“房地產的定義”知識點進行考核】

2、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是土地、建筑物和其他相關定著物的含義。從房地產估價的角度看，土地是一個空間，但該空間不是平面的，而是三維立體的，具體是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內的空間。參見教材P46。

【該題針對“土地、建筑物和其他相關定著物的含義”知識點進行考核】

3、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是土地、建筑物和其他相關定著物的含義。房地產估價中一般將建筑物作廣義理解，指用建筑材料構筑的空間和實體。房屋是指有基礎、墻體、門窗和頂蓋，起著擋雨、保溫隔熱、抵御他人或野獸侵擾等作用，供人們在其內部進行生活和生產活動的建筑空間，如住宅、商店、辦公樓、賓館、廠房、倉庫等。構筑物是指人們一般不直接在其內部進行生活和生產活動的工程實體或附屬建筑設施，如煙囪、水塔、圍墻、道路、橋梁等。參見教材P48。

【該題針對“土地、建筑物和其他相關定著物的含義”知識點進行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指一定地塊內所有建筑物的基底總面積占建筑用地面積的比率。參見教材P50。

【該題針對“房地產實物、權益和區位的含義”知識點進行考核】

5、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。在特定的房地產上，既有物權又有債權的，優先保護物權。參見教材P52。

【該題針對“房地產實物、權益和區位的含義”知識點進行考核】

6、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。物權是權利人在法律規定的范圍內對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權利。參見教材P51。

【該題針對“房地產實物、權益和區位的含義”知識點進行考核】

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。用益物權包括建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權。參見教材P52。

【該題針對“房地產實物、權益和區位的含義”知識點進行考核】

8、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。抵押權屬于擔保物權。參見教材P52。

【該題針對“房地產實物、權益和區位的含義”知識點進行考核】

9、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。區位原本是房地產的外在因素，因房地產的不可移動而成了房地產的重要組成部分。參見教材P53。

【該題針對“房地產實物、權益和區位的含義”知識點進行考核】

10、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是不可移動。由于不可移動，每宗房地產的日照、環境景觀、與其他地方(如市中心)的距離、對外交通、外部配套設施等，均有一定的相對穩定的狀態，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使得不同房地產之間有區位優劣差別。參見教材P59。

【該題針對“不可移動”知識點進行考核】

11、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是不可移動。不可移動特性也稱為位置固定性，是房地產最重要的一個特性，也是房地產不同于其他財產、資產、商品的主要之處。參見教材P58。

【該題針對“不可移動”知識點進行考核】

12、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是壽命長久。土地雖然可能塌陷、被洪水淹沒或者荒漠化、鹽漬化等，但它在地表上所標明的場所、作為空間是永存的。參見教材P60。

【該題針對“壽命長久”知識點進行考核】

13、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是壽命長久。以出讓方式取得建設用地使用權的，轉讓房地產后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經使用期限后的剩余期限。應該還有60年的使用年限，但是本題的土地性質改變，成為商業用地，所以該用地的最高土地年限是40年。參見教材P60。

【該題針對“壽命長久”知識點進行考核】

14、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是相互影響。房地產具有相互影響特性，從而一宗房地產的價值不僅與其自身狀況直接相關，而且與周圍的房地產狀況密切相關，受周圍房地產利用的影響。參見教材P62。

【該題針對“相互影響”知識點進行考核】

15、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是易受限制。管制權，政府為了增進公眾安全、健康、道德和一般福利，可以直接對房地產的利用做出限制。例如，通過城市規劃規定用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率，禁止在居住區內建設某些工業或商業設施等。參見教材P64。

【該題針對“易受限制”知識點進行考核】

16、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是保值增值。房地產擁有者自己對房地產進行投資改良所引起的房地產價格上升，不是房地產的自然增值;通貨膨脹所引起的房地產價格上升，不是真正的房地產增值，而是房地產保值;外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上升，是真正的房地產自然增值。參見教材P66。

【該題針對“保值增值”知識點進行考核】

17、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是保值增值。引起房地產價格上漲的原因主要有5個方面：①房地產擁有者自己對房地產進行投資改良;②外部經濟;③需求增加導致稀缺性增加;④房地產使用管制改變;⑤通貨膨脹。參見教材P65。

【該題針對“保值增值”知識點進行考核】

18、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是保值增值。外部經濟，如政府進行道路、地鐵等交通建設，修建廣場、公園、公共綠地，調整城市發展方向，改變城市格局等。參見教材P65。

【該題針對“保值增值”知識點進行考核】

19、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是按權益狀況劃分的種類。將房地產按權益狀況進行分類可以分為20類，其中就包括房地產中的無形資產這一項。參見教材P71。

【該題針對“按權益狀況劃分的種類”知識點進行考核】

20、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產實物狀況描述。10層以上(含10層)為高層住宅。參見教材P75。

【該題針對“房地產實物狀況描述”知識點進行考核】

21、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產權益狀況描述。土地使用管制情況說明是建設用地是農用地、未利用地。對房地產開發用地還要說明規劃條件。參見教材P77。

【該題針對“房地產權益狀況描述”知識點進行考核】

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二、多項選擇題

1、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是土地、建筑物和其他相關定著物的含義。一宗土地的空間范圍：①地球表面，簡稱地表;②地球表面以上一定范圍內的空間，簡稱地上空間;③地球表面以下一定范圍內的空間，簡稱地下空間。參見教材P46。

【該題針對“土地、建筑物和其他相關定著物的含義”知識點進行考核】

2、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。房地產實物是指房地產中看得見、摸得著的部分，如土地的面積、形狀、地形、地勢、地質、土壤、平整程度等，建筑物的規模、建筑結構、設施設備、裝飾裝修等。房地產實物可進一步分為有形的實體、該實體的質量、該實體組合完成的功能等方面。參見教材P49。

【該題針對“房地產實物、權益和區位的含義”知識點進行考核】

3、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是土地、建筑物和其他相關定著物的含義。其他相關定著物是指附屬或結合在土地或建筑物上，從而成為土地或建筑物的從物，應隨著土地或建筑物的轉讓而一并轉讓的物，但當事人另有約定的除外。參見教材P48。

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。中國目前的房地產權利主要有所有權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權、抵押權和租賃權。參見教材P50。

【該題針對“房地產實物、權益和區位的含義”知識點進行考核】

5、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。一宗房地產上可以同時存在著多種房地產權利，常見的是設立了抵押權、地役權、租賃權的房屋所有權或建設用地使用權。參見教材P49。

【該題針對“房地產實物、權益和區位的含義”知識點進行考核】

6、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產實物、權益和區位的含義。租賃權屬于債權。參見教材P52。

【該題針對“房地產實物、權益和區位的含義”知識點進行考核】

7、【正確答案】BDE

【答案解析】本題考查的是相互影響。有利的外部性也稱為正的外部性、外部經濟，是指某個經濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。例如，某人在自己的住宅周圍種植花草樹木、美化環境，其鄰居也因賞心悅目和空氣新鮮而受益，但不會為此向他支付任何費用。參見教材P63。

【該題針對“相互影響”知識點進行考核】

8、【正確答案】BCDE

【答案解析】本題考查的是易受限制。政府對房地產的限制一般是通過下列4種特權來實現的：管制權、征稅權、征收權、充公權。參見教材P63。

【該題針對“易受限制”知識點進行考核】

9、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是難以變現。從房地產估價和把握房地產價值的角度來看，房地產的特性主要有：不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、用途多樣、相互影響、易受限制、難以變現和保值增值十個特性。參見教材P64。

【該題針對“難以變現”知識點進行考核】

10、【正確答案】BD

【答案解析】本題考查的是保值增值。外部經濟、需求增加導致稀缺性增加、房地產使用管制改變所引起的房地產價格上漲，是真正的房地產自然增值。參見教材P66。

【該題針對“保值增值”知識點進行考核】

11、【正確答案】BCDE

【答案解析】本題考查的是按開發程度劃分的種類。按照房地產的開發程度，可以把房地產分為下列5類：生地;毛地;熟地;在建工程;現房。參見教材P68。

【該題針對“按開發程度劃分的種類”知識點進行考核】

12、【正確答案】AC

【答案解析】本題考查的是房地產權益狀況描述。土地使用管制情況：說明是建設用地還是農用地、未利用地。對于房地產開發用地，還要說明規劃條件，包括土地用途;容積率或建筑控制規模;建筑高度;建筑密度;綠地率;其他要求，如配套建設保障性住房、公共服務設施等要求。參見教材P77。

【該題針對“房地產權益狀況描述”知識點進行考核】

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