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1.某商業房地產項目的開發經營權擬通過招標方式來確定投資經營者，現有甲、乙、丙三位投資人參與競標，其報價依次為415萬元、423萬元、455萬元，而房地產估價師對該項目開發經營權的市場價值估值為430萬元。試分析投資者的報價與房地產估價師估值不一致的原因及投資行為能夠實現的基本條件。

2.某房地產估價機構承接了一住宅爛尾樓轉讓價格的評估業務，估價時點為2008年8月15日。根據委托方提供的資料，該爛尾樓項目的土地是2003年8月通過出讓取得，2004年8月開始建設。委托方提供的實際成本價格為2200元/㎡,包括土地取得成本、開發成本、管理費用、銷售費用、銷售稅金和期望利潤，并計算了自2003年8月至估價時點的投資利息。估價人員經調查核實。認為委托方所列支的各項實際成本費用符合支出當時的正常市場情況，為此，在采用成本法估價時確定該房地產的重置價格為2200元/㎡。

請問：

(1)估價人員這樣確定該房地產的重置價格有哪些錯誤?

(2)在此基礎上還應考慮哪些因素才能得出積算價格?

3.某街道旁的一個商業門面房，建筑面積148㎡，現為餐飲門面，比較陳舊也無空調及包間。按成本法原理測算得該餐飲門面當前單價為3000元/㎡，該街道上類似規模的新裝修、備有空調和包間的餐飲門面房的市場價格為4000元/㎡，現經測算知將該商業門面裝修改造為其街道上帶空調和包間的同等裝修水平、檔次門面房的裝修改造費用為500元/㎡，另需交納的裝修改造手續辦理費用為2220元。現有一個買家希望以3000元/㎡的價格購下該門面，向估價師咨詢其出價是否合適，問該門面房當前交易的合理價格范圍應該是多少?為什么?

參考答案

1.【正確答案】①投資人的報價實質上是投資價值，是指特定的投資者根據其自身的情況和意愿，對投資項目所評估出的價值。因此對于同一投資項目，不同的投資人因自身情況(如開發建設成本、經營費用、納稅狀況、對未來的信心等)和意愿(如獲利高低的認可程度等)不同，其投資價值(報價)是存在差異的。

②房地產估價師估值實質上是市場價值，是指該投資項目對于一個典型投資者的價值。

③市場價值來源于市場參與者的共同價值判斷，是客觀的、非個人的價值;投資價值是對特定的投資者而言的，是建立在主觀的、個人因素基礎上的價值。一般來說，市場價值是唯一的，而投資價值會因投資者的不同而不同。

④可見，投資行為能夠實現的基本條件是：投資價值是否大于或等于市場價值。即當投資價值大于或等于投資項目的市場價值時，說明值得投資;否則，就說明不值得投資。

2.【正確答案】(1)錯誤有：①應采用符合估價時點市場情況的各項成本費用。②應根據估價對象的規模，確定客觀合理的開發周期，以此計算投資利息。③利潤應是估價時點市場上的客觀正常利潤水平。

(2)還應將重置價格減去折舊：①可能存在的施工質量缺陷、有形損耗等各種原因產生的物質折舊。②可能存在的爛尾樓設計過時(落后)等各種原因產生的功能折舊。③可能存在的由于市場供求狀況、規劃、政策等方面的外部因素變化產生的經濟折舊。

3.【正確答案】1.從最高最佳使用原則考慮，買主的出價偏低。

2.按最高最佳使用原則評價，評估對象現狀不是最高最佳使用現狀，因為評估對象裝修改造后價格可達到4000元/㎡，扣除裝修改造費用及相關手續費用后還高于3000元/㎡的水平。

3.正常合理的成交價格水平應為：

4000-(500+2220/148)=3485(元/㎡)

買方實際支付價格=3485元/㎡+應由買方交納稅費，只要買方付出價格在(3485元/㎡+應由買方交納稅費)以下就行。