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單項選擇題

1、下列關于房地產轉讓估價的表述中，錯誤的是(　)。

A、已出租的房地產轉讓估價，應評估無租約限制價值

B、房地產轉讓估價，應區分轉讓人需要的估價和受讓人需要的估價

C、保障性住房銷售估價，采取分享產權的，宜評估市場價值

D、轉讓人、受讓人對轉讓條件無書面約定時，應評估轉讓對象在價值時點的狀況、轉讓價款在價值時點一次性付清、轉讓稅費正常負擔下的價值或價格

2、下列關于房地產是否可以抵押的表述中，正確的是(　)。

A、學校、幼兒園等以公益為目的的事業單位、社會團體的財產不得設定抵押

B、以已出租的房地產抵押的，抵押人應將租賃情況告知抵押權人，原租賃合同解除

C、以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押權

D、已依法公告列入征收范圍的房地產可以設定抵押

3、下列關于房地產抵押估價技術規定的表述中，正確的是(　)。

A、評估待開發房地產假定未設立法定優先受償權下的價值采用假設開發法的，應選擇自愿轉讓開發前提進行估價

B、抵押房地產已出租的，合同租金低于市場租金的，其假定未設立法定優先受償權下的價值應為無租約限制價值

C、抵押房地產為按份共有的，抵押價值或抵押凈值因為抵押人在共有房地產中享有的份額的抵押價值或抵押凈值

D、抵押房地產已出租的，合同租金高于市場租金的，其假定未設立法定優先受償權下的價值應為出租人權益價值

4、房地產抵押估價報告中，變現能力分析應包括的內容是(　)。

A、假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現的價格與其市場價值或市場價格的差異程度

B、估價對象狀況和房地產市場狀況因時間變化對房地產抵押價值可能產生的影響

C、抵押期間可能產生的房地產信貸風險關注點

D、對預期可能導致房地產抵押價值下跌的因素進行分析說明

5、對征收評估機構的選定程序應當是(　)。

A、由征收部門對備選估價機構進行綜合評分，根據評分結果確定

B、由被征收人推選的代表對備選評估機構進行綜合評分，根據評分結果確定

C、由征收部門與被征收人協商，協商不成的，由征收部門采取公開方式確定

D、由被征收人協商，協商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當選或采取搖號、抽簽等隨機方式確定

6、房屋征收估價工作流程中，選定房地產估價機構后，房屋征收部門應當在(　)日內向估價機構出具房屋征收估價委托書，并與估價機構簽訂房屋征收估價委托合同。

A、三

B、五

C、七

D、十

7、房地產損害賠償估價時，可修復的賠償金額為(　)。

A、損害前的房地產價值-損害后的房地產價值

B、修復費用+相關經濟損失

C、部分修復費用+房地產價值減損額+相關經濟損失

D、重置成本

8、某工廠有一處臨街廠房，占地面積900㎡，用地性質為國有劃撥土地，建筑面積為1800㎡，建筑物成新率為80%，房屋所有權證登記的用途為工業。根據當地房地產市場資料，2015年5月該區域工業和商業用途的土地市場價格分別為樓面地價650元/㎡和1400元/㎡，其中土地使用權出讓金為11元/㎡和450元/㎡。2015年上半年同一條街上類似新改建的商業用房市場價格平均為4250元/㎡，而同期新建上述廠房建筑物的重置價格為1500元/㎡。如果工廠將其廠房改造裝修成商業用房，需投入的總費用大約是750元/㎡。問：如果按工業用途進行評估，估價目的為保險估價，價值時點為2015年5月9日，其合理的評估價值約為(　)萬元。

A、315.0

B、216.0

C、295.2

D、333.0

9、商品房質量缺陷導致價值減損時，對不可修復的商品房質量缺陷可考慮采用(　)進行估價。

A、重置成本法

B、比較法

C、影子工程投資法

D、減損資本化法

10、關于企業各種經濟行為涉及的房地產估價類型，下列說法錯誤的是(　)。

A、房地產估價是企業各種經濟活動中不可缺少的一個環節

B、房地產估價可以分為房地產權屬發生轉移和房地產權屬不發生轉移兩種類型

C、企業的出售、兼并、破產清算，通常也伴隨房地產權屬的轉移

D、企業聯營中涉及的房地產估價，通常伴隨著房地產權屬的轉移

【答案】

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產轉讓估價的注意事項。選項A錯誤，已出租的房地產轉讓估價，應評估出租人權益價值;轉讓人書面設定或轉讓人與受讓人書面約定依法將原有的租賃關系解除后進行轉讓的，可另行評估無租約限制價值，并應在估價報告中同時說明出租人權益價值和無租約限制價值及無租約限制價值的使用條件。參見教材P197。

2、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產抵押估價的法律規定。選項A錯誤，學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體，其教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施以外的財產可以設定抵押;選項B錯誤，以已出租的房地產抵押的，抵押人應將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續有效;選項D錯誤，已依法公告列入征收范圍的房地產不可以設定抵押。參見教材P220。

3、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產抵押估價的相關技術規定。選項A錯誤，評估待開發房地產假定未設立法定優先受償權下的價值采用假設開發法的，應選擇被迫轉讓開發前提進行估價;選項B、D錯誤，抵押房地產已出租的，其假定未設立法定優先受償權下的價值應符合下列規定：合同租金低于市場租金的，應為出租人權益價值;合同租金高于市場租金的，應為無租約限制價值。參見教材P220。

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是市場變現能力分析。根據《房地產抵押估價指導意見》，房地產抵押估價報告應當包括估價對象的變現能力分析。變現能力是指假定在價值時點實現抵押權時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產轉換為現金的可能性。(1)估價對象的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性、區位、開發程度、價值大小以及房地產市場狀況等影響變現能力的因素及其對變現能力的影響;(2)假定估價對象在價值時點拍賣或變賣時最可能實現的價格與其市場價值或市場價格的差異程度;(3)變現的時間長短以及費用、稅金的種類和清償順序。參見教材P227。

5、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產估價機構由被征收人在規定時間內協商選定;在規定時間內協商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當選，或者釆取搖號、抽簽等隨機方式確定。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。參見教材P247。

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房屋征收估價工作流程。房地產估價機構選定后，房屋征收部門應當在10日內向估價機構出具房屋征收估價委托書，并與估價機構簽訂房屋征收估價委托合同。參見教材P248。

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產損害造成的損失分析。可修復的賠償金額為修復費用加上相關經濟損失，即：賠償金額=修復費用+相關經濟損失。參見教材P278。

8、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產損害賠償估價內涵及特點。1500×80%×1800=2160000(元)。注意此問的估價目的是為保險估價，只評房價即可。

9、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產損害賠償估價的技術路線及難點的處理。對可修復的商品房質量缺陷可采用重置成本法估價;對不可修復的商品房質量缺陷可考慮采用影子工程投資法進行估價。參見教材P284。

10、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是企業各種經濟行為涉及的房地產估價類型。企業聯營中涉及的房地產估價，通常不伴隨著房地產權屬的轉移。參見教材P294。