2019年房地產估價師《案例分析》模考訓練(4)
更新時間：2018-12-26 14:22:48
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摘要 考生們需要通過做練習題來鞏固已學知識點，環球網校整理了2019年房地產估價師《案例分析》模考訓練(4)，供大家練習，更多模擬試題及輔導資料請關注環球網校房地產估價師頻道，祝學習愉快!
【案例】
2003年8月甲公司購買了某幢寫字樓的第6～8層，2005年5月甲公司與乙公司簽訂了一個10年期、固定租金、租金按年支付的租賃合同。現要求房地產估價機構分別對出租人權益價值和承租人權益價值進行評估，估價時點為2007年10月15日。
【問題】
1.評估出租人權益價值時，承租人是否毀約對房地產價值影響較大。僅就租賃合同分析承租人會從哪些方面考慮是否毀約。
2.說明評估承租人權益價值的技術路線。
【正確答案】
收益法價值的內涵、價值的形成過程。
1.本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。
(1)市場租金和合同租金(或租約租金)差異的大小。未來市場租金若低于合同約定租金，承租人毀約可能性大;
(2)保有成本是否低于租賃成本。從承租方角度考慮，如果承租租金超過其承受經濟能力(即其經營收入不足以支付租金)，承租人毀約可能性大;
(3)租賃合同規定對承租人毀約的約束力大小，若違約賠償金較低，承租人毀約可能性大。
2.本題考查的是商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理。
先測算價值時點至租約期滿的市場租金收益，再測算價值時點至租約期滿的約定租金收益價值，無租約限制市場價值減去有租約限制價值，即為承租人權益的價值。
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