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房地產開發項目管理

一、確定房地產開發項目的原則(考點、熟悉)

(1)確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求;按照國家有關規定需要經國家發展改革主管部門批準的，還應當報國家發展改革主管部門批準，并納入年度固定資產投資計劃。

(2)房地產開發項目，應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則，注重開發基礎設施薄弱、交通擁擠、環境污染嚴重以及危舊房集中的區域，保護和改善城市生態環境，保護歷史文化遺產。

二、房地產開發項目建設用地使用權的取得(考點、重點、掌握)

(一)建設用地使用權的取得方式

《城市房地產開發經營管理條例》第十二條規定，房地產開發用地應當 以出讓的方式取得，但法律和國務院規定可以采用劃撥方式的除外。采用劃撥方式取得建設用地使用權有以下兩種情形：

(1)《城市房地產管理法》規定，國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，法律、行政法規規定的其他用地確屬必需的，可以由縣級以上人民政府依法批準劃撥。

(2)1998年7月3日國務院發布的《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》規定：“經濟適用住房建設應符合土地利用總體規劃和城市總體規劃，堅持合理利用土地、節約用地的原則。經濟適用住房建設用地應在建設用地年度計劃中統籌安排，并采取行政劃撥方式供應”。

注：1.《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規定，法律、行政法規規定的其他用地主要指特殊用地，包括監獄、勞教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教所。

2.《國務院關于促進節約集約用地的通知》(國發[2008]3號)規定，今后除軍事、社會保障性住房和特殊用地 等可以繼續以劃撥方式取得土地外，對國家機關辦公和交通、能源、水利等基礎設施(產業)、城市基礎設施以及各類社會事業用地要積極探索實行有償使用，對其中的經營性用地先行實行有償使用。

3.原建設部、國家發展和改革委員會、監察部、民政部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局、國家統計局令第162號《廉租住房保障辦法》第十三條規定，廉租住房建設用地，應當在土地供應計劃中優先安排，并在申報年度用地指標時單獨列出，采取劃撥方式 ，保證供應。

4.原建設部、國家發改委、監察部、財政部、國土資源部、中國人民銀行、國家稅務總局等七部門2007年11月30日聯合發布的《經濟適用住房管理辦法》(建住房[2007]258號)第七條規定，經濟適用住房建設用地以劃撥方式供應。經濟適用住房建設用地應納入當地年度土地供應計劃，在申報年度用地指標時單獨列出，確保優先供應。

(二)建設條件書面意見的內容

《城市房地產開發經營管理條例》規定，土地使用權出讓或劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規劃行政主管部門和房地產開發主管部門應當對下列事項提出書面意見，作為土地使用權出讓或者劃撥的依據之一：

(1)房地產開發項目的性質、規模和開發期限;

(2)城市規劃設計的條件;

(3)基礎設施和公共設施的建設要求;

(4)基礎設施建成后的產權界定;

(5)項目征收補償、安置要求。

國土資源部、住房城鄉建設部《關于進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知》(國土資發[2010]151號)規定，市、縣住房城鄉建設主管部門提出限價商品住房的控制性銷售價位，商品住房建設項目中保障性住房的配建比例、配建套數、套型面積、設施條件和項目開竣工時間及建設周期等建設條件，作為土地出讓的依據，并納入出讓合同。

三、房地產開發項目實行資本金制度(考點、重點、熟悉)

1996年8月23日國務院發布了《關于固定資產投資項目試行資本金制度的通知》(國發[1996]35號)。該通知規定從1996年開始，對各種經營性投資項目，包括國有單位的基本建設、技術改造、房地產開發項目和集體投資項目試行資本金制度，投資的項目必須首先落實資本金才能進行建設。

(一)項目資本金的概念

投資項目資本金，是指在投資項目總投資中 ，由投資者認購的出資額，對投資項目來說是非債務性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務;投資者可按其出資的比例依法享有所有者權益，也可轉讓其出資，但不得以任何方式抽出。

(二)項目資本金的出資方式

項目投資資本金可以用貨幣出資，也可以用實物、工業產權、非專利技術、土地使用權作價出資，但必須經過有資格的資產評估機構依照法律、法規評估其價值，且不得高估或低估。以工業產權、非專利技術作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20% ，國家對采用高新技術成果有特別規定的除外。

(三)房地產開發項目資本金

房地產開發項目實行資本金制度，即規定房地產開發企業承攬項目必須有一定比例的資本金，可以有效地防止部分不規范的企業的不規范行為，減少樓盤“爛尾”等現象的發生。

2009年5月25日，國務院出臺了《關于調整固定資產投資項目資本金比例的通知》(國發〔2009〕27號)，該文件規定，“保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例為20%，其他房地產開發項目的最低資本金比例為30% ”。

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四、對不按期開發的房地產開發項目的處理原則(考點、重點、熟悉)

《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限進行項目開發建設。出讓合同約定的動工開發期限1年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。

《城市房地產開發經營管理條例》還規定了以下三種情況造成的違約和土地閑置，不征收土地閑置費。

(1)因不可抗拒力造成開工延期。不可抗拒力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪澇等自然災害。

(2)因政府或者政府有關部門的行為而不能如期開工的或中斷建設一年以上的。

(3)因動工開發必須的前期工作出現不可預見的情況而延期動工開發的。如發現地下文物、拆遷中發現不是開發商努力能解決的問題等。

五、房地產開發項目質量責任制度(考點、重點、熟悉)

(一)房地產開發企業應對其開發的房地產項目承擔質量責任

《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業必須對其開發的房地產項目承擔質量責任。房地產開發企業作為房地產項目建設的主體，是整個活動的組織者。

盡管在建設環節許多工作都由勘察設計、施工等單位承擔，出現質量責任可能是由于勘察設計、施工或者材料供應商的責任，但開發商是組織者，其他所有參與部門都是由開發商選擇的，都和開發商發生合同關系，出現問題也理應由開發商與責任單位協調解決 。

(二)對質量不合格的房地產項目的處理方式

房屋竣工后，必須經驗收合格后方可交付使用。商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。

應當注意以下幾個問題：

一是購房人在商品房交付使用之后發現質量問題。這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續之后，可以是房屋所有權證辦理之前，也可以是房屋所有權證辦理完備之后。只要在合理的使用年限內，只要屬于主體結構的問題，都可以申請質量部門認定，房屋主體結構不合格的，均可申請退房 。

二是確屬主體結構質量不合格，而不是一般性的質量問題。房屋質量問題有很多種，一般性的質量問題主要通過質量保修解決，而不是退房。

三是必須向工程質量監督部門申請重新核驗，以質量監督部門核驗的結論為依據。

四是對給購房人造成損失應當有合理的界定，應只包含直接損失，不應含精神損失等間接性損失 。選擇退房還是換房，權利在消費者。

六、項目手冊制度(考點、熟悉)

房地產開發企業應當將房地產開發項目建設過程中的主要事項記錄在房地產開發項目手冊中，并定期送房地產開發主管部門備案。

房地產開發項目實行項目手冊制度是政府行業管理部門對房地產開發企業是否按照有關法律、法規規定，是否按照合同的約定進行開發建設而建立的一項動態管理制度 。

項目手冊制度的實施，可以加強對房地產市場的監測，及時了解和掌握房地產開發項目的進展情況，督促開發企業按城市規劃實施開發，按要求分期投入開發所需資金、進行配套建設、完成拆遷安置;可以對工程進度、質量是否符合預售條件等進行審核，有效防止樓盤“爛尾”等現象的發生。