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房地產經營管理

一、房地產開發項目轉讓(考點、重點、掌握)

(一)轉讓條件

1.以出讓方式取得的土地使用權

《城市房地產管理法》第三十九條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時必須具備的條件。

(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓;

(2)按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25%以上;二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設的用地條件，方可轉讓。

2.以劃撥方式取得的土地使用權

《城市房地產管理法》第四十條規定了以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目時的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，要轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。

經審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：

(1)由受讓方先補辦土地使用權出讓手續 ，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓;

(2)可以不辦理土地使用權出讓手續而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續。

1)經城市規劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產管理法》第二十四條規定的項目，即用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規規定的其他用地。經濟適用住房采取行政劃撥的方式進行。因此，經濟適用住房項目轉讓后仍用于經濟適用住房的，經有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續;

2)私有住宅轉讓后仍用于居住的;

3)按照國務院住房制度改革有關規定出售公有住宅的;

4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;

5)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

6)根據城市規劃土地使用權不宜出讓的;

7)縣級以上人民政府規定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

(二)轉讓程序

《城市房地產開發經營管理條例》第二十一條規定，轉讓房地產開發項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續辦理完畢之日起30日內，持房地產開發項目轉讓合同到房地產開發主管部門備案 。房地產開發企業應當在辦理完土地使用權變更登記手續后30日內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉讓備案手續。未經備案或未按規定期限辦理備案手續的房地產轉讓行為無效。

房地產開發企業轉讓房地產開發項目時，尚未完成拆遷安置補償的，原安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

二、商品房交付使用(考點、重點、熟悉)

(一)履約按期交房，協助辦理權屬登記

房地產開發企業應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發企業應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發企業應當及時告知買受人。

房地產開發企業應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記 。對于期房，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據設計圖紙測出來的。商品房建成后的測繪結果與合同中約定的面積數據有差異，商品房交付時，開發商與購房人應根據合同約定對面積差異 進行結算。

房地產開發企業應協助購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續。房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。同時房地產開發企業還應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。

(二)《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度

根據《城市房地產開發經營管理條例》的規定，房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》 。

(1)《住宅質量保證書》應當列明工程質量監督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位 等內容。房地產開發企業應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。 商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續期。

在保修期限內發生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發企業應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損失，房地產開發企業不承擔責任。

關于存續期：原建設部發布的于1998年9月1日起實施的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》)。

目前，有不少商品房并不是在竣工之日就交付使用的，購房消費者的保修期就成了一個實際難題。

《規定》對商品住宅各部位、部件保修內容及保修期進行了明確規定，2000年1月30日施行的《建設工程質量管理條例》對具體項目的最低保修期限也明確規定?！兑幎ā分匈|量保修是房地產開發企業對商品房買受人的保修期，保修期從交付之日起計。而《建設工程質量管理條例》中是建設工程承包單位向建設單位(房地產開發企業)的保修期，雖然兩個保修內容的主體不一致，但保修的部位、部件是相同的。

為此，2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》對商品房質量保修期進行了上述規定，使《規定》與《建設工程質量管理條例》緊密銜接起來，既更好地保護了商品房消費者的權益，也體現了法律、法規的嚴肅性。

《商品房銷售管理辦法》第三十二條：銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》)，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

第三十三條：房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期;存續期少于《規定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續期。

該存續期是指《建設工程質量管理條例》中規定的建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期時間段。如《建設工程質量管理條例》規定的屋面滲漏的保修期為5年，自竣工之日算起;《規定》中確定的保修期為3年，自交付之日起計算;一套商品住宅竣工1年后出售并交付使用，則房地產開發企業向購房者的質量保修期不得低于4年;但若竣工3年后交付使用，房地產開發企業向購房者的質量保修期則應不低于3年。

最低保修項目和保修期限 如下(重點、熟悉)：

其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。

(2)使用說明書的內容 ?！蹲≌褂谜f明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

1)開發單位、設計單位、施工單位，委托監理的應注明監理單位;

2)結構類型;

3)裝修、裝飾注意事項;

4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;

5)有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;

6)門、窗類型，使用注意事項;

7)配電負荷;

8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

9)其他需說明的問題。

住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。

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三、房地產廣告(考點、了解)

《城市房地產開發經營管理條例》規定，房地產開發企業不得進行虛假廣告宣傳。

房地產廣告，指房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構發布的房地產項目預售、預租、出售、出租、項目轉讓以及其他房地產項目介紹的廣告。國家工商行政管理局發布了《房地產廣告發布暫行規定》(國家工商局令第86號)，對房地產廣告作了以下規范性的規定：

(一)房地產廣告應當遵守的原則及要求

發布房地產廣告，應當遵守《中華人民共和國廣告法》、《城市房地產管理法》、《土地管理法》及國家有關廣告監督管理和房地產管理的規定。房地產廣告必須真實、合法、科學、準確 ，符合社會主義精神文明建設要求，不得欺騙和誤導公眾。房地產廣告不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚。

(二)禁止發布房地產廣告的幾種情形

凡下列情況的房地產，不得發布廣告：

(1)在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的;

(2)在未經國家征收的集體所有的土地上開發建設的;

(3)司法機關和行政機關依法規定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

(4)預售房地產，但未取得該項目預售許可證的;

(5)權屬有爭議的;

(6)違反國家有關規定建設的;

(7)不符合工程質量標準，經驗收不合格的;

(8)法律、行政法規規定禁止的其他情形。

(三)發布房地產廣告應當提供的文件

發布房地產廣告，應當具有或者提供下列相應真實、合法、有效的證明文件，主要包括：

(1)房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構的營業執照或者其他主體資格證明;

(2)建設主管部門頒發的房地產開發企業資質證書;

(3)土地主管部門頒發的項目土地使用權證明;

(4)工程竣工驗收合格證明;

(5)發布房地產項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設主管部門頒發的預售許可證證明。出租、項目轉讓廣告，應當具有相應的產權證明;

(6)中介機構發布所代理的房地產項目廣告，應當提供業主委托證明;

(7)工商行政管理機關規定的其他證明。

(四)房地產廣告的內容

房地產預售、銷售廣告，必須載明以下事項：

(1)開發企業名稱;

(2)中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱;

(3)預售廣告應當載明預售許可證書號。

廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。

(五)房地產廣告的要求(考點、重點、難點、熟悉)

(1)房地產廣告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間。

(2)房地產廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限。

(3)房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。

房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當。

(4)房地產廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明。

(5)房地產廣告中涉及面積的，應當表明是建筑面積或使用面積。

(6)房地產廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確。預售、預租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內容。

(7)房地產廣告中不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果。

(8)房地產廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明。

(9)房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。

(10)房地產廣告中涉及貸款服務的，應當載明提供貸款的銀行名稱及貸款額度、年期。

(11)房地產廣告中不得含有能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。

(12)房地產廣告中涉及物業管理內容的，應當符合國家有關規定;涉及尚未實現的物業管理內容，應當在廣告中注明。

(13)房地產廣告中涉及資產評估的，應當表明評估單位、估價師和評估時間;使用其他數據、統計資料、文摘、引用語的，應當真實、準確，標明出處。