2019房地產估價師《制度與政策》第四章考點：房地產開發企業的管理
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房地產開發企業的管理
一、房地產開發企業的概念、特征及分類(考點、了解)
房地產開發企業是依法設立，具有企業法人資格的，以營利為目的，從事房地產開發和經營的企業。又稱為開發商、發展商、建設單位、房地產開發公司。
房地產開發企業一般具有高投入、高風險、回報周期長、綜合性強、關聯效應大等特征。
依據《中華人民共和國公司法》，房地產開發企業登記為有限責任公司或股份公司。
二、房地產開發企業的設立條件(考點、了解)
《城市房地產開發經營管理條例》對房地產開發企業設立、管理有明確的規定。設立房地產開發企業應具備下列條件：
(1)有符合公司法人登記的名稱和組織機構;
(2)有適應房地產開發經營需要的固定的辦公用房;
(3)注冊資本100萬元以上;
(4)有4名以上持有資格證書的房地產專業、建筑工程專業的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員;
(5)法律、法規規定的其他條件。
省、自治區、直轄市人民政府可以根據本地方的實際情況，對設立房地產開發企業的注冊資本和專業技術人員的條件做出高于以上的規定。
三、房地產開發企業資質等級(考點、了解)
《房地產開發企業資質管理規定》(原建設部令第77號)規定，國家對房地產開發企業實行資質管理。
房地產開發企業資質按照企業條件分為一、二、三、四等四個資質等級，資質等級的條件見表5-1。
房地產開發企業資質等級條件 表5-1
|
資質等級 |
注冊資本 |
從事房地產開發經營時間（年） |
近3年房屋建筑面積累計竣工（萬m2） |
連續幾年建筑工程質量合格率達到100% |
上一年度屋建筑施工面積 |
專業管理人員（人數） |
||
|
|
其中： |
|||||||
|
中級以上職稱管理人員 |
持有資格證書的專職會計人員 |
|||||||
|
一級資質 |
≥5000 |
≥5 |
≥30 |
5 |
≥15 |
≥40 |
≥20 |
≥4 |
|
二級資質 |
≥2000 |
≥3 |
≥15 |
3 |
≥10 |
≥20 |
≥10 |
≥3 |
|
三級資質 |
≥800 |
≥2 |
≥5 |
2 |
|
≥10 |
≥5 |
≥2 |
|
四級資質 |
≥100 |
≥1 |
|
已竣工的建筑工程 |
|
≥5 |
|
≥2 |
另外，各資質等級的房地產開發企業還必須具備完善的質量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，且從未發生過重大工程質量事故。
四、房地產開發企業設立的程序(考點、了解)
新設立的房地產開發企業，應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件到登記機關所在地的房地產開發主管部門備案：
(1)營業執照復印件;
(2)企業章程;
(3)驗資證明;
(4)企業法定代表人的身份證明;
(5)專業技術人員的資格證書和聘用合同。
房地產開發主管部門應當在收到備案申請后30日內向符合條件的企業核發《暫定資質證書》，暫定資質的條件不低于四級資質的條件。《暫定資質證書》有效期1年。房地產開發主管部門可以視企業經營情況，延長《暫定資質證書》有效期，但延長期不得超過2年。自領取《暫定資質證書》之日起1年內無開發項目的，《暫定資質證書》有效期不得延長。
五、房地產開發企業資質管理(考點、了解)
(一)管理機構
國務院住房城鄉建設行政主管部門負責全國房地產開發企業的資質管理工作;縣級以上地方人民政府房地產開發主管部門負責本行政區域內房地產開發企業的資質管理工作。
(二)實行分級審批
一級資質由省、自治區、直轄市住房城鄉建設行政主管部門初審，報國務院住房城鄉建設行政主管部門審批;二級及二級以下資質的審批辦法由省、自治區、直轄市人民政府住房城鄉建設行政主管部門制定。
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